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個人按揭增長五年快 信貸收緊下的“錢荒”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:北京商報 閱讀 429 次
國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告數(shù)據(jù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金*能反映房企的生存情況。2016年房企到位資金整體上漲15.2%,在所有資金的來源中,個人按揭貸款的增長幅度*大。業(yè)內(nèi)人士認為,2016年房地產(chǎn)貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。不過,在抑制樓市泡沫的政策調(diào)控下,2017年房地產(chǎn)市場將告別高增長,同時信貸政策逐步收緊,預(yù)計2017年房企將陷入“錢荒”。
1月20日,國家統(tǒng)計局公布2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況如下:2016年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元,比上年增長15.2%,增速比1-11月提高0.2個百分點。其中,國內(nèi)貸款21512億元,增長6.4%;利用外資140億元,下降52.6%;自籌資金49133億元,增長0.2%;其他資金73428億元,增長31.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款41952億元,增長29%;個人按揭貸款24403億元,增長46.5%。
不得不提的是,在房企到位資金中,定金、預(yù)收款及個人按揭貸款增長幅度較高,占據(jù)房企到位資金超過50%,而這部分資金正是房企銷售所得。北京(樓盤)商報記者對比過去五年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2016年個人按揭貸款對于開發(fā)商資金貢獻的增幅也是五年中*多的,即便是在2013年房地產(chǎn)市場達到周期性高峰時,個人按揭貸款的同比增速也僅為33.3%。
業(yè)內(nèi)人士認為,個人按揭貸款的增幅規(guī)模較大,主要受兩個因素的影響。是市場交易量活躍,尤其是2016年新房交易量同比增超兩成,所以會帶動相關(guān)房貸數(shù)據(jù)的增長。是商業(yè)銀行放貸是比較積極的,所以按揭貸款的規(guī)模也會快速上升。這兩個因素都對房企的房貸層面的資金回籠有積極作用。
在業(yè)內(nèi)人士看來,2016年房地產(chǎn)貸款增長加快主要是受到個人購房貸款增長的影響。樓市新政出臺后,房地產(chǎn)市場關(guān)于首套房及二套房購房首付比例下調(diào),寬松的信貸政策以及去庫存政策的刺激下,全國房地產(chǎn)市場普遍開始回暖,引發(fā)2016年前三季度房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,從庫存方面來看,2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,較2015年71853萬平方米下降了3.2%。其中住宅庫存40257萬平方米,與2015年45248萬平方米相比下降了11%。2015年相比2014年則呈現(xiàn)整體上升。
在2016年全年的房企到位資金情況中,只有利用外資方面出現(xiàn)52.6%的下跌。事實上,自2015年,房企到位資金中外資來源就開始出現(xiàn)下滑,且下降幅度也超過50%。北京商報記者查詢國家統(tǒng)計局公布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況發(fā)現(xiàn),在2015年房企到位資金中,利用外資為297億元,下降53.6%。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,近期美元匯率大幅提升,發(fā)行美債成本大幅增加,受此影響,2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計,2016年前11個月,21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上總計發(fā)行了47.6億美元的債券,相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元,不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。
在房企到位資金情況中,除去海外資本及其他資金中的定金、預(yù)收款、個人按揭貸款外,國內(nèi)貸款增長6.4%,自籌資金增長0.2%,這兩部分資金在2015年的情況則是分別下降4.8%、2.7%。
有證券分析師認為,這主要是因為寬松的貨幣環(huán)境降低房企融資成本,根據(jù)貸款基準利率來看,房企通過銀行貸款融資成本已達到2004年以來*低水平,而通過公開債務(wù)融資成本則較貸款融資成本更低,低廉的融資成本推升了房企融資積極性,進而促進房企融資進行投資。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達到11376.7億元,同比同口徑上漲26%。
對于房企而言,2016年前三季度是“繁榮”的時期,但是2016年四季度起,信貸政策開始收緊,開發(fā)商發(fā)債融資規(guī)模呈現(xiàn)斷崖式下跌。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2016年四季度,房企債券融資僅為1100億元,相比三季度總發(fā)債量3480.7億元減少了68.4%。其中12月房企合計債券融資為126.7億元,僅占全年融資總額的1.11%,是近一年來的*低點。債券利率則出現(xiàn)了抬頭跡象,資金成本開始加重。
該人士認為,過去十幾年的房地產(chǎn)波動歷史,與貨幣政策完全吻合,一旦信貸政策收緊,房地產(chǎn)市場將快速降溫,預(yù)計2017年一二線熱點城市成交量將受政策限制而出現(xiàn)同比大幅回落,三四線城市雖然繼續(xù)有去庫存政策利好,但市場基本面難以支撐高增長,銷量同樣將出現(xiàn)回落,屆時全國樓市將告別高增長,回到相對平穩(wěn)水平。
在此情況下,房企依靠銷售來獲取資金的途徑也將面臨考驗。業(yè)內(nèi)人士認為,在信貸收緊、樓市成交下滑幾乎成為定局的情況下,2017年房企獲得資金將變得艱難,陷入“錢荒”,對房企的財務(wù)將是一個極大的考驗。
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