海南省位于我國(guó)的南端，這里湛藍(lán)的天空、金色的沙灘、美麗的海島，給予每個(gè)到訪者無(wú)限的遐想。如今，越來(lái)越多的北京“候鳥(niǎo)”選擇前往海島過(guò)冬，那么，海南樓市現(xiàn)狀如何呢？去年的三亞宰客事件，讓整個(gè)海島蒙上一層淡淡的陰影，更多的人開(kāi)始重新審視這座美麗的濱海度假勝地。

　　本期全訪談嘉賓是鴻洲集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理曹志剛，在他眼中，今年海南房?jī)r(jià)沒(méi)有上浮的可能性。

　　他認(rèn)為，眾多開(kāi)發(fā)商近期的主要任務(wù)是持續(xù)走量以緩解龐大的運(yùn)營(yíng)資金壓力。樓市價(jià)格戰(zhàn)仍將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　三亞、海口房?jī)r(jià)仍有上漲空間

　　記者：今年三亞樓市的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，高端市場(chǎng)沒(méi)有回暖跡象。未來(lái)三亞會(huì)不會(huì)進(jìn)入剛需時(shí)代？

　　曹志剛：現(xiàn)在說(shuō)剛需時(shí)代過(guò)早了。不過(guò)，如今?？诘男枨罅吭絹?lái)越大，三亞供應(yīng)量越來(lái)越小，兩地房?jī)r(jià)、市場(chǎng)差距在逐步縮小。三亞作為中國(guó)僅此的熱帶地區(qū)大城市，有較完善的城市配套資源，例如國(guó)際機(jī)場(chǎng)。因此，它具有持久魅力，即使房?jī)r(jià)貴了，也還會(huì)有人去置業(yè)。政策的影響以及消費(fèi)限制，短時(shí)間內(nèi)會(huì)對(duì)三亞樓主產(chǎn)生影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不會(huì)有太大影響。

　　從市場(chǎng)方面看，到三亞旅游的客群成分有所變化，數(shù)量方面變化不大，但是旅游客群的購(gòu)房意愿、購(gòu)購(gòu)力在逐漸下降。

　　記者：您曾說(shuō)三亞樓市正在擠泡沫，有人認(rèn)為泡沫擠得差不多了，未來(lái)仍有上漲空間，你認(rèn)為呢？

　　曹志剛：其實(shí)，大家對(duì)市場(chǎng)的判斷并不一樣。在我看來(lái)，這兩年三亞房?jī)r(jià)仍處于低位，房地產(chǎn)泡沫不大，大部分房子的價(jià)格為峰值的六七成左右，三亞所有樓盤(pán)的均價(jià)在每平方米2萬(wàn)元左右。

　　剔除了泡沫，房地產(chǎn)才真正具有投資價(jià)值，未來(lái)三亞樓主應(yīng)該會(huì)有很好的市場(chǎng)表現(xiàn)。如今，到海南購(gòu)房的人群逐漸轉(zhuǎn)為度假客群，我稱(chēng)之為健康客群。

　　這部分人的年齡多在四五十歲以上，他們要健康，要生活品質(zhì)，也具有購(gòu)購(gòu)能力，他們只需在北京賣(mài)套房，就能在海南購(gòu)套別墅。對(duì)健康的需求，會(huì)持續(xù)加大這部分人在海南置業(yè)的動(dòng)力。

　　目前，三亞的樓盤(pán)均價(jià)僅2萬(wàn)元左右，仍有上漲空間。未來(lái)，?？谄胀ㄗ≌膬r(jià)格將達(dá)到2萬(wàn)元，地段好的房子價(jià)格要到4萬(wàn)元。

　　“候鳥(niǎo)”南來(lái) 加大城市配套壓力

　　記者：目前，海南東線除了文昌以外，萬(wàn)寧、陵水等地的一線海景，因此都在開(kāi)發(fā)二線產(chǎn)品。這對(duì)海南主打一線海景的旅游度假地產(chǎn)會(huì)不會(huì)有影響？

　　曹志剛：會(huì)有很大影響。來(lái)海南置業(yè)的人，基本上都對(duì)大海或者海洋資源有著深切的情感。前些年，開(kāi)發(fā)商都在賣(mài)一線海景項(xiàng)目，由于沿海資源有限，這些樓盤(pán)對(duì)顧客吸引力很大，價(jià)格也是持續(xù)上漲。但這些項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)客群只是短時(shí)居住。如果開(kāi)發(fā)沿海二線產(chǎn)品，購(gòu)購(gòu)客群就會(huì)由旅游度假者轉(zhuǎn)為旅游度假移民，我覺(jué)得這是個(gè)很大的變化。

　　我所說(shuō)的移民是大批北方人到海南置業(yè)，人來(lái)得越多，包括你的親戚朋友都來(lái)了，你需要回去的時(shí)間少了，你就成為了城市移民。

　　記者：如您所說(shuō)，旅游度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保證“候鳥(niǎo)”們的生活需求呢？

　　曹志剛：這些移民對(duì)當(dāng)?shù)氐呐涮仔枨蠓浅?qiáng)烈，包括醫(yī)療、教育和商業(yè)配套等，這對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)也會(huì)形成很大的壓力。配套一旦滯后，就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成很大影響。在購(gòu)購(gòu)海景二線房產(chǎn)時(shí)，更多購(gòu)房人會(huì)考慮這些因素。

　　二線海景房?jī)r(jià)格并不便宜，人們購(gòu)購(gòu)后對(duì)當(dāng)?shù)氐呐涮仔枨笠矔?huì)越來(lái)越明確。配套如果跟不上，入住人一多，就容易產(chǎn)生矛盾。二線城市如果不解決這些問(wèn)題，房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)受阻。

　　而?？诤腿齺嗊@種核心城市已經(jīng)具備了基本的生活配套，東線高鐵、高速路都已開(kāi)通。

　　但北方移民的到來(lái)會(huì)加重海南的城市負(fù)擔(dān)，加大人們對(duì)城市道路等方面的要求。

　　中小房企被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)中、西線市場(chǎng)

　　記者：海南的東線、西線有何區(qū)別，為何鮮有大房企進(jìn)入西線市場(chǎng)？

　　曹志剛：東邊的海水資源好，一線海景沙灘質(zhì)量較高。而西線曾經(jīng)是海南的工業(yè)區(qū)，有很多廠房和產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)線設(shè)在這里，不適合居住，所以發(fā)展慢。

　　但是隨著西線產(chǎn)業(yè)的逐步改造和交通的日趨便利，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步打開(kāi)。此外，西線房?jī)r(jià)是東線的一半，只要東、西線房?jī)r(jià)差異存在，西線仍有大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　記者：中線呢？未來(lái)，您認(rèn)為中線市場(chǎng)該如何發(fā)展？

　　曹志剛：中線位于海島的山脈上，沒(méi)有海嘯侵襲的危險(xiǎn)。五指山、七仙嶺房?jī)r(jià)很貴，因?yàn)楫?dāng)?shù)刎?fù)氧離子高。中線的購(gòu)房者相對(duì)特殊，他們對(duì)城市要求不高，更喜歡田園風(fēng)光。因此，有一定渠道背景的開(kāi)發(fā)商才會(huì)去中線開(kāi)發(fā)。

　　以五指山為例，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)并不低，每平方米均價(jià)在7000元左右。但當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有大的開(kāi)發(fā)商入駐。

　　目前，僅保亭地區(qū)有大開(kāi)發(fā)商入駐。但開(kāi)發(fā)商需要與政府做資源置換，幫政府實(shí)現(xiàn)一些社會(huì)責(zé)任，政府才會(huì)把土地出讓給他們。因此，開(kāi)發(fā)商拿地成本相對(duì)較高。大部分開(kāi)發(fā)商都在東線拿地，特別是三亞、海口等熱點(diǎn)區(qū)域。

　　很多中小房企認(rèn)為東線拿地成本過(guò)高，于是就先從中部拿地試水。如北京春光在中線拿地也能銷(xiāo)售，不過(guò)其市場(chǎng)渠道拓展花費(fèi)了很長(zhǎng)時(shí)間。我認(rèn)為，中線只有有影響力的大房企進(jìn)入，才能促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)成熟發(fā)展。

　　今年海南仍將以價(jià)換量

　　記者：2012年，外界對(duì)海南樓市的總結(jié)是以價(jià)換量，2013年呢？

　　曹志剛：2013年依然是以價(jià)換量。今年10月，海南開(kāi)盤(pán)數(shù)量突現(xiàn)井噴，有31個(gè)項(xiàng)目上市，為近幾年開(kāi)盤(pán)數(shù)量之較。延續(xù)“銀十”的熱流，11月海南開(kāi)盤(pán)數(shù)量雖有所減少，也仍有22個(gè)新盤(pán)擬開(kāi)，其中不乏雅居樂(lè)、合景和魯能等名企的新品。

　　歲末將至，海南樓市旺季即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商都想緊緊抓住機(jī)會(huì)出奇制勝，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)先博得購(gòu)房者的眼球。此外，眾多開(kāi)發(fā)商近期的主要任務(wù)是持續(xù)走量以緩解龐大的運(yùn)營(yíng)資金壓力。開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)恐使樓市再起波瀾。

　　所以，我認(rèn)為今年海南房?jī)r(jià)只有下浮，沒(méi)有上浮的可能性，但到了明年銷(xiāo)售旺季會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　記者：北海等地也擁有優(yōu)質(zhì)的旅游度假資源。與之相比，海南有哪些優(yōu)勢(shì)？

　　曹志剛：目前，國(guó)內(nèi)大部分城市都在加速城市改造，生活、娛樂(lè)配套達(dá)到人們的要求，房?jī)r(jià)自然就會(huì)跟著上漲。

　　北海的金灘銀灘海景也很好，其房?jī)r(jià)僅為海南的一半，確實(shí)會(huì)分流部分海南的客源。

　　目前，海南進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造，主辦了眾多國(guó)際性會(huì)議，同時(shí)還在加快國(guó)際旅游島支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等，這些都會(huì)提高海南市場(chǎng)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

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