財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康22日在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)上表示,個(gè)稅抵扣房貸已經(jīng)確認(rèn),可以確定該方案會(huì)在全國(guó)推廣。

    賈康對(duì)媒體表示:“個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確,至于進(jìn)展,要看個(gè)稅改革的時(shí)間。要求的時(shí)間是1年左右,但今年可能趕不上了。可以確定的是,這種方案會(huì)在全國(guó)推廣。”

    賈坤在論壇上還提出,一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經(jīng)具備開(kāi)征房產(chǎn)地稅的條件。“房地產(chǎn)稅難度確實(shí)很大,但我認(rèn)為,一二線比較熱的城市可以先行試點(diǎn)通過(guò)立法之后的房地產(chǎn)稅?！?/p>

    雖然全面開(kāi)征的步履艱難,但房地產(chǎn)稅的征收一直是近年來(lái)中國(guó)社會(huì)的熱門話題。有聲音認(rèn)為,房地產(chǎn)稅一旦全面開(kāi)征,會(huì)削弱“去庫(kù)存”的效果。因此在庫(kù)存壓力減輕之前,應(yīng)該放慢房地產(chǎn)稅在全面推廣的速度。

    北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉指出,目前中國(guó)三四線城市正在艱難去庫(kù)存的過(guò)程中,這一階段可能需要3-4年時(shí)間。因此,官方涉房政策不會(huì)輕易冒險(xiǎn)?！白屛覀儠簳r(shí)忘記不現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)稅,而是考慮交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、個(gè)稅、遺產(chǎn)稅等問(wèn)題”,鐘偉說(shuō)。

    這一說(shuō)法不無(wú)道理。盡管商品房待售面積已連續(xù)多月下降,但三四線許多城市仍面臨很大的庫(kù)存壓力。中國(guó)國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕在近期指出,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是去庫(kù)存。

    市場(chǎng)普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征,將對(duì)過(guò)熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是投資性需求形成極大的抑制。

    不過(guò),賈康指出,應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經(jīng)具備開(kāi)征房產(chǎn)地稅的條件。而且房產(chǎn)地稅還有助于當(dāng)?shù)仄揭质袌?chǎng),防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲形成泡沫。

    至于三四線城市面臨的去庫(kù)存難題,則需要讓大量農(nóng)民工在當(dāng)?shù)刈∮兴??！斑@就需要利用如共有產(chǎn)權(quán)、公租房等方式減輕購(gòu)房者的壓力,有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿”,賈康表示。

    賈康認(rèn)為,房地產(chǎn)稅是財(cái)稅配套改革的一部分,也是稅制現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。對(duì)于任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,不動(dòng)產(chǎn)稅的問(wèn)題都是無(wú)可回避的。因此,開(kāi)征房地產(chǎn)稅要放在更大的角度去看,不要因?yàn)槎唐诘摹⒕植康睦_,而抵觸房地產(chǎn)稅的實(shí)施。

    許多人擔(dān)心,如果房地產(chǎn)稅實(shí)施,有房的是不是要增加一筆稅費(fèi)支出,沒(méi)房的購(gòu)房是不是負(fù)擔(dān)會(huì)加重?

    房貸利息將省15-45%

    亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示,“對(duì)大部分人而言,這可以為個(gè)人節(jié)省房貸利息15%到45%的錢?！?/p>

    下面讓我們舉兩個(gè)例子:

    A先生是白領(lǐng)一族,假設(shè)他購(gòu)購(gòu)的是150萬(wàn)元的住宅,通過(guò)商業(yè)貸款按揭七成供30年,如果他選擇的是等額本息的還款方法,月均還款額約5573元,其中約2656元是利息支出。

    按照他的稅前月收入為1.5萬(wàn)元計(jì)算,在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅1520元(以上海地區(qū)為例)。但如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣,在其他條件不變的情況下,A先生每月將少繳稅約680元,相當(dāng)于利息支出的25.61%。

    B先生是企業(yè)高管,假設(shè)他在上海購(gòu)購(gòu)的是1300萬(wàn)元的住宅,通過(guò)商業(yè)貸款按揭五成供30年,同樣是等額本息的還款方法,月均還款額約34497元,其中約16442元是利息支出。

    按照他的稅前月收入為15萬(wàn)元計(jì)算,扣除四金、稅基之后,應(yīng)納稅51132元。但如果按揭貸款利息支出在稅前抵扣,B先生每月將少繳稅約7399元,相當(dāng)于利息支出的45%。

房貸利息稅前抵扣的作用,由此可見(jiàn)一斑,真的不是個(gè)小數(shù)哦!不過(guò),房貸利息抵個(gè)稅恐怕也存在負(fù)效應(yīng),特別是可能加劇財(cái)富分配的馬太效應(yīng),值得警惕。

    國(guó)內(nèi)曾多次提及房貸利息抵稅

    而在中國(guó),房貸利率抵稅的說(shuō)法也不是榜提及。2015年5月,國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》,提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個(gè)稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見(jiàn)特別提到“完善稅前扣除”改革,適時(shí)增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。也就是說(shuō),房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額。

    2015年11月中旬,財(cái)政部組織財(cái)稅改革方案研討會(huì)議,“房貸、車貸利息可在計(jì)所得稅前扣除”的內(nèi)容在會(huì)場(chǎng)確有討論。住建部、銀監(jiān)會(huì)、央行等多部委參加了會(huì)議。此后,財(cái)政部也一直在征求相關(guān)部委意見(jiàn)。但由于該項(xiàng)內(nèi)容包含在個(gè)人所得稅整體改革方案中,除非單獨(dú)出臺(tái),年內(nèi)難以對(duì)外公布實(shí)施。

    2015年12月,“房貸利息可抵稅”的消息再次瘋傳,但是當(dāng)時(shí)并沒(méi)有權(quán)威消息加以證實(shí)。知道這一次的“兩會(huì)”召開(kāi),終于有官方消息頭度公開(kāi)發(fā)聲并加以確認(rèn)。

    樓市將引發(fā)新一輪投機(jī)熱?

    據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道,房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機(jī)熱,使樓市運(yùn)行偏離軌道。

    一方面,房貸利息抵稅釋放出鼓勵(lì)貸款購(gòu)房的信號(hào),將影響多層次住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。在同等居住條件下,如果房租不能抵稅,貸款利息可以抵稅,這無(wú)疑是引導(dǎo)消費(fèi)者遠(yuǎn)離租賃市場(chǎng),可能會(huì)阻礙住房消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化,人為加劇供需矛盾。

    另一方面,現(xiàn)在不少城市取消了限購(gòu)、限貸,高收入的貸款能力又較強(qiáng),他們利用大量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)來(lái)避稅的可能性并非不存在。

    實(shí)際上,早在1998年,上海為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)樓市的沖擊,就曾出臺(tái)過(guò)為期5年的個(gè)稅抵扣政策。政策實(shí)施后,雖然強(qiáng)力拉動(dòng)了樓市銷售,但也造成高收入人群大肆囤購(gòu)中高端房產(chǎn)避稅,推動(dòng)樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補(bǔ)瘦”的所得稅政策,反而加劇了收入分配差距,這是誰(shuí)也不想見(jiàn)到的。

    導(dǎo)致窮人越窮,富人越富?

    對(duì)于不同收入而言,房貸利息抵扣個(gè)稅的財(cái)富效應(yīng)差異巨大。

    以目前中國(guó)房?jī)r(jià),購(gòu)房者大多是富有,而無(wú)力購(gòu)房者是城市社會(huì)中的底層,也就是真正意義上更貧窮的人。

    有人算了一筆賬,假如購(gòu)購(gòu)總價(jià)250萬(wàn)元的普通住宅,八成房款用商業(yè)貸款,貸20年,抵扣總利息近33萬(wàn)元;若購(gòu)購(gòu)1000萬(wàn)元的豪宅,六成房款用商業(yè)貸款,貸20年,抵扣額高達(dá)222萬(wàn)元左右。后者抵扣金額接近前者的總房?jī)r(jià)。如果抵扣政策不加以細(xì)化限制,即便只購(gòu)購(gòu)一套房產(chǎn),高收入得到的實(shí)惠顯然比中低收入家庭要多得多。

    不過(guò),從賈康透露的信息看,“房貸利息抵稅”的原則已經(jīng)確定,會(huì)在個(gè)稅改革過(guò)程中獲得落實(shí),具體如何實(shí)施,很多細(xì)節(jié)尚有待明確。

    如美國(guó),就增加了諸多限制條件。比如房貸金額設(shè)立上限,即房貸金額較高不超過(guò)100萬(wàn)美元。房貸利息抵扣也 于兩套房。另外,美國(guó)對(duì)于個(gè)人收入高于某個(gè)限額后,收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少,以此來(lái)避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

    但有一點(diǎn)是肯定的,這對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重大利好。

    房奴算算能省下多少

    顧名思義,房貸抵扣個(gè)稅政策較為利好的就是“房奴”。據(jù)測(cè)算,以個(gè)人扣除五險(xiǎn)一金后的收入2萬(wàn)左右計(jì)算,如果購(gòu)購(gòu)一套房貸在150-200萬(wàn)左右的普通商品房,貸款100萬(wàn),每個(gè)月的基準(zhǔn)利率月供大約在6700元左右,其中大約2400元是利息。也就是個(gè)稅可以降低2000多元相當(dāng)于月供降低23%左右。

    以房貸利息抵扣應(yīng)納稅所得額的簡(jiǎn)單算法來(lái)計(jì)算,購(gòu)購(gòu)一套價(jià)格300萬(wàn)元的房屋,頭付90萬(wàn),貸款210萬(wàn),20年等額還款,需要支付利息總額約120萬(wàn)元,月均還款額為13743元,其中4993元為利息支出。假設(shè)購(gòu)房者每月應(yīng)納稅所得額為10000元,需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣,那么購(gòu)房者的應(yīng)納稅所得額為5007元,需要納稅1001.4元。這也就意味著,購(gòu)房者每月能夠節(jié)省1498.6元,相當(dāng)于月供的10.9%;20年共節(jié)省35.97萬(wàn)元,相當(dāng)于原先利息總支出的30%、購(gòu)房總成本的8.6%。

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