上市房企陸續(xù)發(fā)布的2016年榜首季度銷售數(shù)據(jù)顯示，在各項(xiàng)利好政策刺激下，大部分房企的銷售金額出現(xiàn)增長(zhǎng)，漲幅超100%成為主流。與此同時(shí)，在發(fā)布一季度業(yè)績(jī)的上市房企中，銷售均價(jià)亦全面上漲。

圖片來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

  隨著市場(chǎng)回暖，房企迎來(lái)近幾年較亮眼一季報(bào)。

  上市房企陸續(xù)發(fā)布的2016年榜首季度銷售數(shù)據(jù)顯示，在各項(xiàng)利好政策刺激下，大部分房企的銷售金額出現(xiàn)增長(zhǎng)，漲幅超100%成為主流。與此同時(shí)，在發(fā)布一季度業(yè)績(jī)的上市房企中，銷售均價(jià)亦全面上漲。

  機(jī)構(gòu)指出，在熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)打壓政策的情況下，這種情況恐怕很難持續(xù)。雖然今年仍被認(rèn)為是銷售“大年”，但房企在今年后三個(gè)季度的業(yè)績(jī)預(yù)期難以持續(xù)增長(zhǎng)。

  此外，一季度售價(jià)提高，對(duì)于房企業(yè)績(jī)的彌補(bǔ)被認(rèn)為十分有限。隨著土地等成本提高，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率下滑的趨勢(shì)不可避免。

  量?jī)r(jià)齊升

  萬(wàn)科在4月6日披露一季度運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積545.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%；銷售金額752.4億元，同比增長(zhǎng)62%。其中3月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高，實(shí)現(xiàn)銷售金額336億，同比升128%。一季度銷售均價(jià)約13788元/平方米，同比上漲18%。

  恒大發(fā)布的公告顯示，今年榜首季度其合約銷售面積為750.4萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)85.9%；銷售金額656.7億元，同比增長(zhǎng)115%。同期銷售單價(jià)為8751元/平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。

  融創(chuàng)一季度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額250.9億元，同比增長(zhǎng)73%；合約銷售均價(jià)約22160元/平方米，上漲5.7%。

  今年榜首季度，旭輝共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約110.6億元，同比增長(zhǎng)199%。合同銷售均價(jià)約17900元/平方米，同比增長(zhǎng)約40%。至此，旭輝前3月的合同銷售已經(jīng)完成全年365億元目標(biāo)的約30%。

  銷售價(jià)格上漲較明顯的房企為中駿置業(yè)。公告顯示，一季度其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約42.85億元，累計(jì)合同銷售面積24.61萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)104%和減少3%。期內(nèi)銷售價(jià)格為17408元/平方米，比去年同期的8359元/平方米翻一番。

  以銷售代理為主要業(yè)務(wù)的世聯(lián)行，榜首季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)代理銷售金額1122億元，比上年同期增長(zhǎng)78.66%。

  中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，一季度大部分標(biāo)桿房企都收獲了開門紅，這與寬松的政策推動(dòng)一二線樓市火爆有很大關(guān)系。此外去年同期銷售情況較差，也使今年一季度業(yè)績(jī)錄得較大漲幅。

  通常而言，價(jià)格上漲既有可能是由于企業(yè)提價(jià)，也可能是因?yàn)檎{(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所致。但就今年一季度的情況而言，業(yè)界普遍認(rèn)為前者是主要因素。即成交量的提升和成本的提高，都在推動(dòng)銷售價(jià)格上漲。

  難以彌補(bǔ)利潤(rùn)

  盡管一季度業(yè)績(jī)向好，但其可持續(xù)性仍然存在疑問(wèn)。3月底至4月初，上海、深圳、南京、武漢、合肥等地出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)樓市進(jìn)行降溫。從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這些政策已達(dá)到一定效果。

  頭創(chuàng)證券報(bào)告指出，3月28日至4月3日的一周，其監(jiān)測(cè)的31個(gè)大中城市商品房成交799.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.26%，環(huán)比減少7.74%。按周來(lái)看，成交規(guī)模出現(xiàn)沖高回落態(tài)勢(shì)。

  其中，一線城市的環(huán)比降幅達(dá)到19.81%，除廣州略上漲外，北京、上海、深圳受限購(gòu)政策和預(yù)期影響降溫明顯，成交量分別環(huán)比減少6.57%、36.48%和0.77%。此外，二三線城市商品房成交量降幅分別為3.50%和5.99%。

  該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在“去庫(kù)存”大背景下，一線城市和部分過(guò)熱二線城市的“虹吸效應(yīng)”有所緩解，政策傳導(dǎo)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，周邊城市市場(chǎng)需求有望得以合理釋放，預(yù)計(jì)成交規(guī)模繼續(xù)回升?？傮w市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)明顯降溫，但區(qū)域結(jié)構(gòu)可能有所變化。

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，受銷售慣性影響，加之傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)將今年銷售放在上半年，意在利用這段時(shí)間的市場(chǎng)沖擊業(yè)績(jī)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在低利率大環(huán)境下，今年仍是房地產(chǎn)銷售“大年”。預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模將繼續(xù)保持高水平，但下半年的市場(chǎng)走勢(shì)仍存變數(shù)，甚至可能在需求透支性釋放后而出現(xiàn)下滑。

  對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一季度銷售價(jià)格提升，恐難彌補(bǔ)其逐年下滑的利潤(rùn)率。一方面，土地等成本的提高，正在擠壓行業(yè)整體利潤(rùn)水平。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)56家滬深上市房企的統(tǒng)計(jì)，2015年平均凈利潤(rùn)率低至9.4%，頭次跌至個(gè)位數(shù)。

  另一方面，張大偉指出，整體來(lái)看房企去庫(kù)存壓力仍大，漲價(jià)動(dòng)力不足。對(duì)于布局在三四線城市的項(xiàng)目，未來(lái)不排除以降價(jià)的方式去庫(kù)存。

  一季度銷售旺盛，促使房企進(jìn)一步補(bǔ)充貨源，這可能給未來(lái)的去庫(kù)存帶來(lái)壓力。以萬(wàn)科為例，其一季度累計(jì)新增項(xiàng)目44個(gè)，成本約為264.05億元，占銷售總額的35%。但2015年同期，萬(wàn)科僅新增11個(gè)項(xiàng)目。

  張大偉認(rèn)為，房企核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇是不可避免的結(jié)果。今年房企將繼續(xù)面臨去庫(kù)存和資金鏈的考驗(yàn)。

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