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明年樓市整體向好 龍頭房企聚焦細分領域成趨勢
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:南方網(wǎng) 閱讀 436 次
自房貸新政以及央行降息后,房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,今年8月以來,上市整體銷售量價連續(xù)4個月出現(xiàn)了較大幅度增長。業(yè)內(nèi)人士預計,明年樓市調(diào)控政策和貨幣政策會持續(xù)寬松,庫存周期及新增供應相對減少,樓市將持續(xù)企穩(wěn)回升。
相比成熟市場,A股市場房地產(chǎn)公司估值偏低。隨著城鎮(zhèn)化的推進,房地產(chǎn)業(yè)的需求仍然較大,房企的業(yè)績?nèi)钥梢员3种懈咚僭鲩L趨勢。這或許意味著上市房企的估值仍有提升空間。明年房企轉(zhuǎn)型以及國企改革將會成為行業(yè)主題。
明年樓市整體向好
今年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,多家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑趨勢。但9月份以來,隨著地方政府放開限購、央行發(fā)布房貸新政以及降息等利好不斷,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量放大局面,特別是一二線城市表現(xiàn)明顯。
事實上,自8月起,房企整體銷售量價連續(xù)4個月出現(xiàn)了較大幅度的增長。從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的萬科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11個月銷售數(shù)據(jù)來看,31家房企8月總銷售額為1167.5億元,環(huán)比上升20.9%,同比增加9.7%。這也是今年以來頭次正增長;9月總銷售額為1481.9億元,環(huán)比上升25.2%,同比增加9.5%;10月總銷售額為1688.3億元,環(huán)比上升13.9%,同比增加16.5%;11月的總銷售額為1610.9億元,環(huán)比下降4.6%,但同比大幅上漲26.6%。
上市房企的銷售均價也連續(xù)4個月同比上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)對21家有可比數(shù)據(jù)的房企監(jiān)測數(shù)據(jù),8月銷售均價為10517元/平方米,環(huán)比上漲5.6%,同比微漲0.5%;9月銷售均價為11419元/平方米,環(huán)比上漲8.1%,同比上漲3.2%;10月銷售均價為11557元/平方米,環(huán)比上漲1.2%,同比上漲13.1%;11月銷售均價為11437元/平方米,環(huán)比微降1%,同比上漲9.2%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,從大型房企8月-11月連續(xù)4個月的銷售數(shù)據(jù)和部分城市的成交量來看,一線城市和少數(shù)二線城市開始復蘇,樓市開始企穩(wěn)。
展望明年,前華遠地產(chǎn)董事長任志強、住建部政策研究主任秦虹等業(yè)內(nèi)專家都認為明年樓市會企穩(wěn)回升,多家大型券商策略報告也均看好明年樓市。
申銀萬國策略報告指出,從政策面來看,為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟增長,明年樓市調(diào)控政策和貨幣政策會持續(xù)寬松,降息降準將是大概率事件;從基本面來看,隨著過去一年拿地速度下降,地產(chǎn)行業(yè)未來潛在供應正在減少,庫存周期也隨之縮短,這是價格企穩(wěn)的重要前提。
國泰君安策略報告認為,對于房價走勢,明年上半年將保持平穩(wěn),下半年會有所上漲。主要邏輯是,2014年四季度政策放松促進了一二線城市的持續(xù)回暖,但大部分城市的去庫存周期仍然較長,市場觀望情緒仍未完全消除,明年上半年房價會保持相對穩(wěn)定。但到了下半年,隨著庫存減少及新增供應相對減少,房價會出現(xiàn)上漲趨勢。一線城市房價較先筑底回升。
龍頭房企估值低于海外同行
國泰君安研報指出,2014年地產(chǎn)股估值得到了一定程度的修復,但仍處于相對低位。目前,房地產(chǎn)板塊PE為9.7倍,PB為1.97倍,均處在相對低位。而香港地區(qū)、日本、美國等地股票市場上過去15年的房地產(chǎn)板塊的平均PE分別為12、33、37,都高于A股市場。
且與中國內(nèi)地相比,香港地區(qū)、日本、美國都是城鎮(zhèn)化進程已基本結(jié)束的市場,中國內(nèi)地的城鎮(zhèn)化率僅為53.4%,至少未來十年城鎮(zhèn)化發(fā)展仍具有很大潛力,房地產(chǎn)業(yè)需求仍然較大,房企的業(yè)績?nèi)钥梢员3种懈咚僭鲩L趨勢。上市房企的估值仍有提升空間。
此外,房企的競爭分化趨勢正在不斷加劇,行業(yè)“馬太效應”更加明顯,行業(yè)集中度將進一步上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,從已公布11月銷售業(yè)績的21家上市房企情況來看,恒大、綠城兩家房企已經(jīng)提前完成年度任務,萬科、富力、融創(chuàng)、越秀4家房企完成率超過九成,剩余15家公司的完成率低于90%,年底銷售目標難以完成。相對而言,全國性大型房企或者區(qū)域龍頭房企完成情況較好。
北京一家上市房企中層人士認為,只要市場環(huán)境不出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn),大型房企能通過提高市場占有率繼續(xù)擴大銷售規(guī)模,加上降息、降準等金融政策影響,商業(yè)銀行會更重視資產(chǎn)質(zhì)量,信貸資源更傾向于財務狀況良好的大型房企,房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度將保持加速提高的勢頭。
Wind數(shù)據(jù)顯示,我國四大上市龍頭房企(招商地產(chǎn)、、萬科、金地集團)銷售面積占比從2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。
聚焦細分領域成趨勢
在大部分三四線城市房屋過剩、我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、城鎮(zhèn)化發(fā)展有新內(nèi)涵的大背景下,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將是一個持續(xù)的過程。今年以來,A股市場多家房企開始尋找轉(zhuǎn)型之路。記者梳理發(fā)現(xiàn),房企轉(zhuǎn)型大概有兩類:一類是“大而全”轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細化的細分領域。如新華聯(lián)專注文化旅游地產(chǎn);一類是徹底轉(zhuǎn)型,通過收購、定增等方式置入醫(yī)療、影視等熱門行業(yè)的資產(chǎn),如蘇寧環(huán)球收購影視公司。
業(yè)內(nèi)人士認為,明年房企轉(zhuǎn)型依然是行業(yè)主題。海通證券認為,未來房地產(chǎn)行業(yè)會分化出很多細分領域,比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理服務商等。事實上,隨著白銀時代到來,房企必須更加注重市場變化,增加專業(yè)能力才能不被淘汰。
目前,A股房地產(chǎn)公司中,房地產(chǎn)代理服務領域的世聯(lián)行、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的華夏幸福、旅游地產(chǎn)領域的華僑城等公司,都在其細分市場成為了龍頭。“這具有標桿意義,未來可能會有更多房企向細分市場轉(zhuǎn)型。”中原地產(chǎn)分析師張大偉說。
此外,房地產(chǎn)行業(yè)的國企改革也會成為一大亮點。國泰君安研報分析稱,國企改革將加快房企資源整合,比如天?;?、中華企業(yè)、深振業(yè)A等公司或有資產(chǎn)重組預期;另一方面,國企改革將完善激勵機制。國有房企本身擁有優(yōu)質(zhì)資源,若有更多激勵措施,將會提升公司的經(jīng)營和業(yè)績,如格力地產(chǎn)、魯商置業(yè)、等。
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