去年的這個(gè)時(shí)候，多家房企已經(jīng)完成或接近完成年度銷售任務(wù)。今年受大市影響，房企銷售目標(biāo)完成率并不理想，在記者統(tǒng)計(jì)的22家房企中，前三季度僅三成房企銷售目標(biāo)完成率超過70%，較高近九成，較低只有三成。因此，盡管近期市場(chǎng)現(xiàn)多重利好，業(yè)內(nèi)人士仍強(qiáng)調(diào)以價(jià)換量將是絕大多數(shù)房企確保銷售業(yè)績的選擇。

萬科綠地銷售過千億領(lǐng)跑同行

截至目前，萬科、恒大、保利等多家房企公布了前三季度的銷售業(yè)績。從去年的7家千億房企來看，目前萬科和綠地前三季度銷售金額超過了1000億元，分別為1491億元和1328億元。其余5家房企銷售金額在796億-982億元之間。同時(shí)，除了中海和保利外，萬科、綠地、恒大、碧桂園、萬達(dá)的前三季度銷售金額同比都錄得兩位數(shù)的增長。

此外，在年度銷售任務(wù)方面，完成率超過七成的千億房企有恒大、萬科和中海三家，其中恒大完成率近九成排在榜首位，完成年度任務(wù)幾無懸念。

但是總的來看，22家房企的完成率并不理想，前三季度僅三成房企銷售目標(biāo)完成率超過70%。一些房企如龍湖、雅居樂、金地的完成率不及六成。

不過有所改善的是，從9月單月業(yè)績來看，房企整體銷售額較8月明顯上升。10月21日，招商地產(chǎn)公告顯示，第三季度公司銷售金額134.12億元，比二季度增長62%。從7、8、9月單月銷售情況來看呈逐漸上升態(tài)勢(shì)。其中，7月銷售金額20.34億元、8月銷售為39.48億元、9月銷售金額為74.25億元。

據(jù)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月萬科、保利、恒大等31家房企總銷售額為1481.9億元，環(huán)比上升25.2%，銷售額與去年同期相比增加9.5%，其中遠(yuǎn)洋、方興地產(chǎn)和佳兆業(yè)9月銷售額環(huán)比上升幅度均超過100%。

近六成房企銷售均價(jià)下滑

值得注意的是，2014年前三季度，由于房企銷售壓力較大，企業(yè)紛紛加大降價(jià)促銷力度，近六成房企的銷售均價(jià)較上半年出現(xiàn)下滑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，銷售均價(jià)降幅在10%以內(nèi)的房企有26家，說明多數(shù)企業(yè)在三季度采取了降價(jià)措施。融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)等企業(yè)的銷售均價(jià)與今年上半年相比出現(xiàn)不同程度下調(diào)。

降幅在10%以上的企業(yè)有6家，涉及融信、金科、綠城、雅居樂等房企。其中，雅居樂三季度全線降價(jià)促銷，清理存貨，多個(gè)樓盤的銷售均價(jià)以“8”開頭。金科在9月也打出了“購一一”的方式，讓利幅度較大。作為高端住宅的典范綠城今年承受較大壓力，企業(yè)為了提升銷售，犧牲小部分利潤，降價(jià)清盤。

房企利潤空間也隨之收窄。1-9月，招商地產(chǎn)營業(yè)收入為237.53億元，同比增長1.20%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.41億元，同比下降37.85%。一向以控制成本見長的中海第三季度營業(yè)額為116.1億港元，經(jīng)營溢利為33.4億港元，較去年同期63.5億港元下降47%。這也是多年來中海第三季度經(jīng)營溢利頭次出現(xiàn)同比下跌。

市場(chǎng)環(huán)境未明顯改善

降價(jià)促銷仍是主流

在房企紛紛發(fā)布前三季度業(yè)績同時(shí)，10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，前三季度商品房銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)下滑,而庫存面積繼續(xù)增長。

數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長12.5%，增速環(huán)比回落0.7%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速。另外，房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資也罕見跌破20%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、商品房銷售面積、銷售額均創(chuàng)年內(nèi)新低。與此同時(shí)，截至9月底，商品房待售面積57148萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

盡管數(shù)據(jù)上依然處于低谷,但是隨著政府三輪救市，10月份樓市成交出現(xiàn)了回暖的跡象。業(yè)內(nèi)人士也大都認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)“觸底”。但就目前情況來看，行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)還沒出現(xiàn)明顯止跌跡象，四季度房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于調(diào)整期。

研究人士認(rèn)為，四季度房企降價(jià)促銷依然是主流，主要原因在于：房企面臨巨大的目標(biāo)完成壓力，四季度會(huì)加大推案量，部分房企四季度推案甚至?xí)^前三季度推案總額；中小房企普遍債臺(tái)高筑，目前正常資金運(yùn)營主要靠舉債，四季度銷售窗口期開啟時(shí)如再不降價(jià)回籠資金，很多中小房企會(huì)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，因此隨大勢(shì)降價(jià)是必然選擇?？傮w來看，盡管行情回暖，政策扶持，但市場(chǎng)整體供求關(guān)系不會(huì)根本好轉(zhuǎn)，眾房企仍將面臨巨大的去化壓力，房企搶收業(yè)績依然要靠降價(jià)營銷。

2014前三季度上市房企業(yè)績一覽（單位：億元）

房企銷售金額 同比 年度銷售目標(biāo) 目標(biāo)完成率

萬科 1491 16.0% 2000 75%

綠地集團(tuán) 1328 31.2% 2400 55%

恒大地產(chǎn) 982 26.7% 1100 89%

保利地產(chǎn) 917 3% 1500 61%

中海地產(chǎn) 844 -5.6% 1120 75%

碧桂園 811 25.3% 1280 63%

萬達(dá)集團(tuán) 796 37.2% 2400 33%

世茂房地產(chǎn) 507 5.3% 800 63%

融創(chuàng)中國 483 33.0% 650 74%

綠城中國 453 3.9% 700 65%

華潤置地 449 -11.5% 700 64%

富力地產(chǎn) 406 38.0% 600 68%

華夏幸福 375 51.1% 600 63%

龍湖地產(chǎn) 324 -8.2% 570 57%

招商地產(chǎn) 313 0.9% 500 63%

雅居樂 291 14.1% 700 42%

金地集團(tuán) 285 -10.4% 600 50%

佳兆業(yè) 194 15.7% 310 63%

九龍倉 168 -3.5% 210 80%

越秀地產(chǎn) 153 23.0% 220 70%

合景泰富 145 21.5% 210 69%

方興地產(chǎn) 108 -1.3% 200 54%

■機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

龍頭房企大多能完成年度目標(biāo)

市場(chǎng)回暖，較受益的將是房企，尤其是榜首、二梯隊(duì)的標(biāo)桿企業(yè)。更重要的是，限購取消將使改善型產(chǎn)品受益，四季度房企應(yīng)該會(huì)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中高端推案量，助推業(yè)績。

至于能否完成全年目標(biāo)，典型房企估計(jì)依然會(huì)兩極分化。結(jié)合當(dāng)前目標(biāo)完成度，龍頭陣營房企普遍能順利完成目標(biāo)，但目標(biāo)定得過高的綠地和萬達(dá)除外。、三梯隊(duì)房企，如越秀地產(chǎn)、新城控股、旭輝集團(tuán)目標(biāo)完成率接近或超過70%，完成全年目標(biāo)難度不大；而那些完成率剛過60%的房企，如保利地產(chǎn)、金科集團(tuán)、華潤置地，通過積極營銷，全年也有望完成目標(biāo)。個(gè)別低于50%的房企，今年完成全年目標(biāo)的希望不大。

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