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全國一線樓市降溫初現(xiàn) 資金涌向去庫存城市
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源: 海口日報 閱讀 563 次
在大部分二三四線城市還在努力去庫存的情況下,樓市過熱的城市開始集中收緊調控。
3月25日,上海出臺了被稱為史上較嚴格的樓市調控政策,深圳、南京、武漢等多城市調控政策接踵而至。記者采訪獲悉,北京相關部門也在開會研究穩(wěn)定樓市的舉措,并有相關的政策儲備。
盡管市場對房價瘋漲的城市已有調控預期,但即日起執(zhí)行的果斷,仍讓市場措手不及?!度A夏時報》記者走訪發(fā)現(xiàn),深圳、上海等市場購房熱情在新政后立即熄火,新樓盤開盤去化率明顯降低,且定價低于預期,二手房市場業(yè)主報價下調,低于市場價幾十萬元甩賣的房源開始不斷增加。
部分市場熄火
就在3月25日晚上9點,調控政策出臺前幾公里,深圳有開發(fā)商聞風而動,位于龍華新區(qū)的潛龍公館提前通知客戶解籌,但由于新政預期,選房者與棄購者對半。
果然,緊隨上海之后,深圳趕在深夜11時公布了政策,規(guī)定“非深圳戶籍購房社?!?改3’”以及“頭套貸款還清后二套房頭付三成改四成”。雖然力度遠不及上海嚴厲,但突擊未給市場任何緩沖期,令開發(fā)商和部分投資客手忙腳亂。
記者在3月27日潛龍公館開盤現(xiàn)場參與搖號選房發(fā)現(xiàn),新政策的實施確實對深圳購房的熱情起到了抑制作用,開發(fā)商以均價5.3萬元/平米帶精裝修開盤,低于此前的預期價格,但銷售率卻只有六七成左右,相比之下,周邊二手房價格已普遍在5.8萬-6.5萬元/平米之間。
“價格確實不貴,但新政剛出臺,還是先觀望下?!爆F(xiàn)場投資客占比較多,幾位投資客告訴記者,深圳房價一年翻番,調控后短期跌的可能性更大。
“如果早開盤一個月,五六萬的價格早就是日光盤了?!睗擙埞^的有關銷售負責人稱。
3月下旬以來,雖然政府沒有正式出臺調控政策,但有關部門先是打擊“頭付貸”,后是禁止“炒房”,深圳樓市實際上已彌漫著滯漲氛圍,購家開始觀望,房子也不好賣了。
美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理江少杰認為,二套頭付調高至四成影響較大,尤其是針對快進快出的短線炒家,只要市場橫盤,就要虧利息,接下來半年到年底,完全會有短炒投資者讓利出貨,樓市將處于動蕩期。
據(jù)深圳中原研究數(shù)據(jù),在3月第四周,深圳中原經(jīng)理指數(shù)直接跌到了2014年9月以來的較低點,深圳有兩成業(yè)主下調報價,而低于市場價幾十萬元的、屬于急賣的筍盤也在增多,有的較高可以比市場價低10%。
同樣,上海調控新政落地的頭周,樓市也出現(xiàn)明顯降溫,新房和二手房成交量均有所下降,并且隨著近期二手房市場降價賣房業(yè)主的增多,場內觀望氣氛有所抬頭。
北京因限購政策較嚴,去年市場成交量價穩(wěn)步回升未出現(xiàn)暴漲,2015年北京新房成交均價為2.72萬元/平米,同比上漲近10%。在四個一線城市中,廣州較為例外,市場還在為去庫存發(fā)愁,房價不見起色,政府有心放松限購政策但未被允許,市場仍不溫不火。
熱點城市去杠桿
此輪房價暴漲的城市,除了房子供不應求外,與樓市不斷加杠桿,以及場外配資參與投機密不可分。
深圳房地產(chǎn)研究主任王鋒撰文透露,深圳投資性購房的比例從20%上升至2015年底的40%,甚至更高。
“大部分投資客是有房的人,將一套房賣掉,錢套出來換作兩套房頭付,再從銀行做高貸,或者先用過橋資金將房子紅本贖回后,到銀行做抵押貸款購房,還有通過從不同銀行做三五十萬元消費貸款湊齊頭付的投資者,月供也是依靠從銀行套錢出來?!鄙钲谝晃?投資客說,與股市一樣,深圳房價節(jié)節(jié)炒高主要就是靠不斷加杠桿。
深圳市規(guī)土委人士稱,政府并不希望房價大起大落,去杠桿打擊投資客短炒行為,是深圳此次調控的主要目的。
房價過快上漲的熱點城市都在積極去杠桿,早在3月18日,蘇州就因庫存僅剩3個月,率先出臺了“蘇十條”,限制房價過快上漲。3月25日,央行南京分行與銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局也聯(lián)合發(fā)布通知,要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策,嚴審購房人頭付款比例、頭付資金來源。同一日,武漢市也發(fā)布公積金貸款新政等。
戴德梁行住宅部董事伍惠敏認為,上海樓市新政中,提高外地戶口購房社保年限,意在過濾中短期、穩(wěn)定性相對較差的外地客群,控制涌入上海住宅市場的資金,上海新政將擠干投機投資的水分。
“北京未來政策的調整要看市場走勢?!北本┦凶〗ㄎ魅涡熨v云日前表態(tài)說,從目前情況來看,北京的限購政策沒有取消的理由。記者向北京市各區(qū)住建部門求證獲悉,北京將堅持現(xiàn)有的限購政策,以穩(wěn)為主。
資金涌向去庫存城市
隨著熱點城市的政策逐漸收緊,此前集中在這些地區(qū)的投資客,還在繼續(xù)轉戰(zhàn)周邊城市。較近一年來,臨近深圳的東莞、惠州樓市再次涌現(xiàn)繼2010年之后的波購房熱潮。
據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示,2016年2月東莞住宅成交面積同比大增194%,連續(xù)第11個月創(chuàng)下歷史同期高位。另有數(shù)據(jù)顯示,截至3月28日,惠州單月銷售面積已達到164萬平米,創(chuàng)下新高,根據(jù)廣東省3月初的去庫存任務,到2018年,3年間任務為165萬平米,但惠州僅用1個月就完成了3年的去庫存任務。
隨著成交量的攀升,一年來,不少新樓盤價格也在跟隨深圳翻番。3月29日,惠州房管局對于高燒的惠州樓市出臺相關降溫措施,成為廣東省頭個對樓市高燒采取降溫措施的三線城市。
上海調控政策的收緊對于后市的影響,蘇鑫也認為,將產(chǎn)生市場溢出效應,使大量投資需求外溢到長三角周邊城市,從而加速催火昆山、蘇州、杭州等周邊城市,接下來的需求可能會有不同程度的快速增長。
“在北京限購未松、通州限購從嚴的大勢下,也讓投資客篤定加碼布局北三縣(廊坊市下轄的三河、大廠、香河)的項目?!敝性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉分析認為,北京五環(huán)內的房子越來越少,購房者向東移的趨勢明顯,越過通州,直奔環(huán)京周邊縣。
記者調查發(fā)現(xiàn),三河燕郊的房價目前已漲至近2萬/平米,與一年前約萬元的單價相比,房價漲幅達到100%,這也迫使周邊城市開始防范樓市炒作。廊坊市政府3月27日透露,為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房價格,廊坊市研究了穩(wěn)定住房價格的若干措施,即將公布。3月28日下午的京津冀協(xié)同投資招商會議上,參會的廊坊官員證實了上述消息。
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