閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
樓市“政策底”初現(xiàn)
“價格底”還需數(shù)月
昨天,《人民日報》撰文引用住建部某官員的話,"目前調(diào)控措施初見成效,要繼續(xù)跟蹤市場下一步走勢,適時把握好政策力度。各地要加強調(diào)控政策落實力度,絕不能松勁,要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。 " 此話傳達出三重意思。一是調(diào)控已出現(xiàn)效果;二是政策將依市場走勢而變得靈活化;三是短期內(nèi)政策不會明顯放松,直到房價真正得到遏制。基于此,筆者認為,本輪房地產(chǎn)調(diào)控的"政策底"已現(xiàn)身,接下來不太可能出臺更多新的打壓政策,但既有政策還將嚴格執(zhí)行一段時間。至于政策何時會放松,要看市場和房價的表現(xiàn)。
當前房地產(chǎn)市場情形若何?成交量快速下跌,價格松動初見端倪。5月全國新建商品房銷售面積為0.68億平方米,較4月份降低15.4%,亦低于去年0.78億平方米的月度均值。市場降溫態(tài)勢明顯,東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大,比如上海只有30萬平方米,環(huán)比下跌七成,且創(chuàng)下了2003年以來非春節(jié)月份的新低,基本上一下子就跌到了底部位置。接下來,上海樓市的成交量將在低位盤整數(shù)月,預計9-10月份會有所反彈。
而房價則總體上在高位盤整。5月份70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比僅上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個百分點。分市場來看,一手房價格上漲0.4%,而對市場反應更加敏感的二手房價格頭次出現(xiàn)環(huán)比0.4%的下跌。預期6月份一手房價格將頭次出現(xiàn)拐點,而全國房屋價格也將頭次出現(xiàn)整體性下跌。下半年,房價將會維持下跌態(tài)勢。
在房地產(chǎn)市場中有條規(guī)律,"量變在前,價變在后",本輪市場調(diào)整成交量已大幅萎縮,尤其是部分大城市的下調(diào)形態(tài)屬于罕見的"斷崖式",只有2005年"國八條"出來后,上海樓市曾出現(xiàn)過這種極端現(xiàn)象。按此邏輯,則價格下跌已呈必然趨勢,新房價格在高位難以堅持多久,開發(fā)商從來不是一個行動一致的群體,各家想法不同,戰(zhàn)略不一,5月初即開始全國八五折促銷的恒大,現(xiàn)在看起來可算明智,而目前萬科、綠地、保利等大型開發(fā)商也加入促銷陣營。隨著開發(fā)商陣營分化的加劇,新房價格很快就會迎來整體性的下跌。
本輪調(diào)控的目標突出:堅決遏制部分城市房價過快上漲。對于這句表述,看空派認為房價下跌,才會滿意;看多派認為只是希望房價不要上漲過快,并不反對房價小幅上漲。筆者認為,房價并非玩物,可以任由人們擺布,其表現(xiàn)形式往往是不漲即跌,不跌即漲。所以動態(tài)地看,希望部分城市的房價能夠趨于穩(wěn)定,如果不能控制房價漲幅,寧可讓其短時間內(nèi)出現(xiàn)下跌。
住建部官員的話也就容易理解了,當前房價尚未出現(xiàn)下跌,如果政策開始放松,或者給市場以將要放松的心理預期,則大部分賣家和開發(fā)商都將不愿降價促銷了,如此則房價不但不會下跌,反而會再度出現(xiàn)反彈,甚至是報復性的上漲。道理相當簡單,識時務的開發(fā)商應盡快下調(diào)價格,否則坐等無益。
但另一方面,"政策底"確已出現(xiàn),也就是政策不再加碼。近期部分部委出臺的文件,也都是對"國十條"的細化落實,并無嚴厲新政。至于地方政府的細則,呈漸次放松之態(tài),比如廣州和重慶。當前惟一不確定的是,房產(chǎn)稅何時出,怎么出,哪些城市會率先試點。上海細則和房產(chǎn)稅遲遲未出,若房產(chǎn)稅真的出臺,基本上可以認為調(diào)控政策出盡了。
在任何一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,一般都會依次出現(xiàn) "政策底"、"成交量底"、"價格底"。當前的情形是,"政策底"初現(xiàn),"成交量底"正在形成(上海已出現(xiàn)),"價格底"還需數(shù)月才能到來。只有等到"成交底"消失,"價格底"開始出現(xiàn),政策才有可能松動。政策的松動,將遵循"自下而上"的路徑,即地方政府先放松,商業(yè)銀行的房貸政策先松動。四季度是有可能的。
樓市“政策底”初現(xiàn)
“價格底”還需數(shù)月
昨天,《人民日報》撰文引用住建部某官員的話,"目前調(diào)控措施初見成效,要繼續(xù)跟蹤市場下一步走勢,適時把握好政策力度。各地要加強調(diào)控政策落實力度,絕不能松勁,要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。 " 此話傳達出三重意思。一是調(diào)控已出現(xiàn)效果;二是政策將依市場走勢而變得靈活化;三是短期內(nèi)政策不會明顯放松,直到房價真正得到遏制?;诖耍P者認為,本輪房地產(chǎn)調(diào)控的"政策底"已現(xiàn)身,接下來不太可能出臺更多新的打壓政策,但既有政策還將嚴格執(zhí)行一段時間。至于政策何時會放松,要看市場和房價的表現(xiàn)。
當前房地產(chǎn)市場情形若何?成交量快速下跌,價格松動初見端倪。5月全國新建商品房銷售面積為0.68億平方米,較4月份降低15.4%,亦低于去年0.78億平方米的月度均值。市場降溫態(tài)勢明顯,東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大,比如上海只有30萬平方米,環(huán)比下跌七成,且創(chuàng)下了2003年以來非春節(jié)月份的新低,基本上一下子就跌到了底部位置。接下來,上海樓市的成交量將在低位盤整數(shù)月,預計9-10月份會有所反彈。
而房價則總體上在高位盤整。5月份70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比僅上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個百分點。分市場來看,一手房價格上漲0.4%,而對市場反應更加敏感的二手房價格頭次出現(xiàn)環(huán)比0.4%的下跌。預期6月份一手房價格將頭次出現(xiàn)拐點,而全國房屋價格也將頭次出現(xiàn)整體性下跌。下半年,房價將會維持下跌態(tài)勢。
在房地產(chǎn)市場中有條規(guī)律,"量變在前,價變在后",本輪市場調(diào)整成交量已大幅萎縮,尤其是部分大城市的下調(diào)形態(tài)屬于罕見的"斷崖式",只有2005年"國八條"出來后,上海樓市曾出現(xiàn)過這種極端現(xiàn)象。按此邏輯,則價格下跌已呈必然趨勢,新房價格在高位難以堅持多久,開發(fā)商從來不是一個行動一致的群體,各家想法不同,戰(zhàn)略不一,5月初即開始全國八五折促銷的恒大,現(xiàn)在看起來可算明智,而目前萬科、綠地、保利等大型開發(fā)商也加入促銷陣營。隨著開發(fā)商陣營分化的加劇,新房價格很快就會迎來整體性的下跌。
本輪調(diào)控的目標突出:堅決遏制部分城市房價過快上漲。對于這句表述,看空派認為房價下跌,才會滿意;看多派認為只是希望房價不要上漲過快,并不反對房價小幅上漲。筆者認為,房價并非玩物,可以任由人們擺布,其表現(xiàn)形式往往是不漲即跌,不跌即漲。所以動態(tài)地看,希望部分城市的房價能夠趨于穩(wěn)定,如果不能控制房價漲幅,寧可讓其短時間內(nèi)出現(xiàn)下跌。
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