樓市“政策底”初現(xiàn) “價(jià)格底”還需數(shù)月 昨天，《人民日?qǐng)?bào)》撰文引用住建部某官員的話，"目前調(diào)控措施初見成效，要繼續(xù)跟蹤市場(chǎng)下一步走勢(shì)，適時(shí)把握好政策力度。各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度，絕不能松勁，要讓人民群眾看到黨和政府遏制房?jī)r(jià)過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。 "　　 此話傳達(dá)出三重意思。一是調(diào)控已出現(xiàn)效果；二是政策將依市場(chǎng)走勢(shì)而變得靈活化；三是短期內(nèi)政策不會(huì)明顯放松，直到房?jī)r(jià)真正得到遏制?；诖?，筆者認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的"政策底"已現(xiàn)身，接下來不太可能出臺(tái)更多新的打壓政策，但既有政策還將嚴(yán)格執(zhí)行一段時(shí)間。至于政策何時(shí)會(huì)放松，要看市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的表現(xiàn)。 　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情形若何？成交量快速下跌，價(jià)格松動(dòng)初見端倪。5月全國(guó)新建商品房銷售面積為0.68億平方米，較4月份降低15.4％，亦低于去年0.78億平方米的月度均值。市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大，比如上海只有30萬平方米，環(huán)比下跌七成，且創(chuàng)下了2003年以來非春節(jié)月份的新低，基本上一下子就跌到了底部位置。接下來，上海樓市的成交量將在低位盤整數(shù)月，預(yù)計(jì)9-10月份會(huì)有所反彈。 　　而房?jī)r(jià)則總體上在高位盤整。5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比僅上漲0.2％，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。分市場(chǎng)來看，一手房?jī)r(jià)格上漲0.4％，而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感的二手房?jī)r(jià)格頭次出現(xiàn)環(huán)比0.4％的下跌。預(yù)期6月份一手房?jī)r(jià)格將頭次出現(xiàn)拐點(diǎn)，而全國(guó)房屋價(jià)格也將頭次出現(xiàn)整體性下跌。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)。 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有條規(guī)律，"量變?cè)谇?，價(jià)變?cè)诤?，本輪市場(chǎng)調(diào)整成交量已大幅萎縮，尤其是部分大城市的下調(diào)形態(tài)屬于罕見的"斷崖式"，只有2005年"國(guó)八條"出來后，上海樓市曾出現(xiàn)過這種極端現(xiàn)象。按此邏輯，則價(jià)格下跌已呈必然趨勢(shì)，新房?jī)r(jià)格在高位難以堅(jiān)持多久，開發(fā)商從來不是一個(gè)行動(dòng)一致的群體，各家想法不同，戰(zhàn)略不一，5月初即開始全國(guó)八五折促銷的恒大，現(xiàn)在看起來可算明智，而目前萬科、綠地、保利等大型開發(fā)商也加入促銷陣營(yíng)。隨著開發(fā)商陣營(yíng)分化的加劇，新房?jī)r(jià)格很快就會(huì)迎來整體性的下跌。 　　本輪調(diào)控的目標(biāo)突出：堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。對(duì)于這句表述，看空派認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌，才會(huì)滿意；看多派認(rèn)為只是希望房?jī)r(jià)不要上漲過快，并不反對(duì)房?jī)r(jià)小幅上漲。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)并非玩物，可以任由人們擺布，其表現(xiàn)形式往往是不漲即跌，不跌即漲。所以動(dòng)態(tài)地看，希望部分城市的房?jī)r(jià)能夠趨于穩(wěn)定，如果不能控制房?jī)r(jià)漲幅，寧可讓其短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下跌。 住建部官員的話也就容易理解了，當(dāng)前房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)下跌，如果政策開始放松，或者給市場(chǎng)以將要放松的心理預(yù)期，則大部分賣家和開發(fā)商都將不愿降價(jià)促銷了，如此則房?jī)r(jià)不但不會(huì)下跌，反而會(huì)再度出現(xiàn)反彈，甚至是報(bào)復(fù)性的上漲。道理相當(dāng)簡(jiǎn)單，識(shí)時(shí)務(wù)的開發(fā)商應(yīng)盡快下調(diào)價(jià)格，否則坐等無益。 　 但另一方面，"政策底"確已出現(xiàn)，也就是政策不再加碼。近期部分部委出臺(tái)的文件，也都是對(duì)"國(guó)十條"的細(xì)化落實(shí)，并無嚴(yán)厲新政。至于地方政府的細(xì)則，呈漸次放松之態(tài)，比如廣州和重慶。當(dāng)前惟一不確定的是，房產(chǎn)稅何時(shí)出，怎么出，哪些城市會(huì)率先試點(diǎn)。上海細(xì)則和房產(chǎn)稅遲遲未出，若房產(chǎn)稅真的出臺(tái)，基本上可以認(rèn)為調(diào)控政策出盡了。 　　在任何一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，一般都會(huì)依次出現(xiàn) "政策底"、"成交量底"、"價(jià)格底"。當(dāng)前的情形是，"政策底"初現(xiàn)，"成交量底"正在形成（上海已出現(xiàn)），"價(jià)格底"還需數(shù)月才能到來。只有等到"成交底"消失，"價(jià)格底"開始出現(xiàn)，政策才有可能松動(dòng)。政策的松動(dòng)，將遵循"自下而上"的路徑，即地方政府先放松，商業(yè)銀行的房貸政策先松動(dòng)。四季度是有可能的。 樓市“政策底”初現(xiàn) “價(jià)格底”還需數(shù)月 昨天，《人民日?qǐng)?bào)》撰文引用住建部某官員的話，"目前調(diào)控措施初見成效，要繼續(xù)跟蹤市場(chǎng)下一步走勢(shì)，適時(shí)把握好政策力度。各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度，絕不能松勁，要讓人民群眾看到黨和政府遏制房?jī)r(jià)過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。 "　　 此話傳達(dá)出三重意思。一是調(diào)控已出現(xiàn)效果；二是政策將依市場(chǎng)走勢(shì)而變得靈活化；三是短期內(nèi)政策不會(huì)明顯放松，直到房?jī)r(jià)真正得到遏制。基于此，筆者認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的"政策底"已現(xiàn)身，接下來不太可能出臺(tái)更多新的打壓政策，但既有政策還將嚴(yán)格執(zhí)行一段時(shí)間。至于政策何時(shí)會(huì)放松，要看市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的表現(xiàn)。 　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情形若何？成交量快速下跌，價(jià)格松動(dòng)初見端倪。5月全國(guó)新建商品房銷售面積為0.68億平方米，較4月份降低15.4％，亦低于去年0.78億平方米的月度均值。市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大，比如上海只有30萬平方米，環(huán)比下跌七成，且創(chuàng)下了2003年以來非春節(jié)月份的新低，基本上一下子就跌到了底部位置。接下來，上海樓市的成交量將在低位盤整數(shù)月，預(yù)計(jì)9-10月份會(huì)有所反彈。 　　而房?jī)r(jià)則總體上在高位盤整。5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比僅上漲0.2％，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。分市場(chǎng)來看，一手房?jī)r(jià)格上漲0.4％，而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感的二手房?jī)r(jià)格頭次出現(xiàn)環(huán)比0.4％的下跌。預(yù)期6月份一手房?jī)r(jià)格將頭次出現(xiàn)拐點(diǎn)，而全國(guó)房屋價(jià)格也將頭次出現(xiàn)整體性下跌。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)。 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有條規(guī)律，"量變?cè)谇?，價(jià)變?cè)诤?，本輪市場(chǎng)調(diào)整成交量已大幅萎縮，尤其是部分大城市的下調(diào)形態(tài)屬于罕見的"斷崖式"，只有2005年"國(guó)八條"出來后，上海樓市曾出現(xiàn)過這種極端現(xiàn)象。按此邏輯，則價(jià)格下跌已呈必然趨勢(shì)，新房?jī)r(jià)格在高位難以堅(jiān)持多久，開發(fā)商從來不是一個(gè)行動(dòng)一致的群體，各家想法不同，戰(zhàn)略不一，5月初即開始全國(guó)八五折促銷的恒大，現(xiàn)在看起來可算明智，而目前萬科、綠地、保利等大型開發(fā)商也加入促銷陣營(yíng)。隨著開發(fā)商陣營(yíng)分化的加劇，新房?jī)r(jià)格很快就會(huì)迎來整體性的下跌。 　　本輪調(diào)控的目標(biāo)突出：堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。對(duì)于這句表述，看空派認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌，才會(huì)滿意；看多派認(rèn)為只是希望房?jī)r(jià)不要上漲過快，并不反對(duì)房?jī)r(jià)小幅上漲。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)并非玩物，可以任由人們擺布，其表現(xiàn)形式往往是不漲即跌，不跌即漲。所以動(dòng)態(tài)地看，希望部分城市的房?jī)r(jià)能夠趨于穩(wěn)定，如果不能控制房?jī)r(jià)漲幅，寧可讓其短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下跌。

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