2013年三季度，“國五條”后各地的房地產(chǎn)市場分化日益加劇。多個城市對地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，調(diào)整方向有緊有松。在各地短期調(diào)控政策微調(diào)的同時，也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，土地改革進(jìn)度加快、保障安居工程持續(xù)推進(jìn)、差別化信貸政策作用漸顯，一系列措施為當(dāng)前及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。
 

展望2013年四季度，雖然全國范圍內(nèi)的房價(jià)快速上漲的勢頭已得到遏制，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。但由于城市間市場現(xiàn)狀的差異，各地落實(shí)調(diào)控的手段將更為靈活，調(diào)控力度也將由各地政府根據(jù)實(shí)際情況把握。堅(jiān)持穩(wěn)定的宏觀政策平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場預(yù)期，依靠更為靈活的微觀政策激發(fā)市場自身活力、實(shí)現(xiàn)繼續(xù)發(fā)展，“宏觀要穩(wěn)，微觀要活”將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體導(dǎo)向。此外，11月將召開的十八屆三中全會有望為新型城鎮(zhèn)化背景下的長效機(jī)制建設(shè)制定更為明確的目標(biāo)與實(shí)施計(jì)劃。隨著一系列改革措施的逐步落實(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展環(huán)境將逐步明晰。

1、 地方政策靈活調(diào)整，積極應(yīng)對樓市變化

溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松 。2013年8月6日，溫州市的相關(guān)部門決定，對原有限購政策進(jìn)行調(diào)整：原2011年3月14日后已購購一套住宅的，即日起還可以再購購一套住宅，但名下已有兩套房產(chǎn)的仍不能購購，名下之前無房產(chǎn)的可以連續(xù)購購二套。其中名下有一套的住宅認(rèn)定包括已經(jīng)簽訂購房合同但未取得房產(chǎn)證的住宅。新措施同時明確，本市戶籍居民家庭是指夫妻雙方及未成年子女。自此，溫州成為46個限購城市中頭個對限購令調(diào)整并未被叫停的城市。

2、 貨幣穩(wěn)健原則下堅(jiān)持差別化信貸，房地產(chǎn)再融資放開信號漸強(qiáng)
 

2.1 貨幣信貸政策穩(wěn)健之中體現(xiàn)差異

通脹壓力略有抬頭，貨幣政策穩(wěn)健審慎。8月全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.6%，低于全年3.5%的控制目標(biāo)，但環(huán)比上月增長0.5%。在通脹壓力仍在持續(xù)、宏觀經(jīng)濟(jì)未現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的背景下，1-8月貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。截至8月末，全國M2（貨幣供應(yīng)量）同比增長14.7%，較6月末的14%略有回升，但明顯低于5月末15.7%的增速水平；1-8月累計(jì)新增人民幣貸款6.49萬億元，同比多增3912億元。下半年新增貸款出現(xiàn)季節(jié)性下降，其中7、8月單月新增貸款由6月的8600億元回落至7000億元左右，但相較于去年同期仍呈現(xiàn)增長態(tài)勢。9月6日以來，上海銀行間同業(yè)拆放利率（Shibor）全線品種一路上行，在經(jīng)歷過6月“錢荒”之后，季度末資金面緊張預(yù)期再現(xiàn)。

2.2 房企再融資開閘預(yù)期增強(qiáng)
 

多家上市房企拋出融資預(yù)案。進(jìn)入7月，已有多家A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項(xiàng)”停牌，包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份等。如此密集停牌使得市場猜測，上市房企正集中醞釀再融資或重組事宜。8月1日晚，新湖中寶發(fā)布公告，擬定向增發(fā)募資55億，投向其位于上海區(qū)域的兩個棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。自此，暫停三年的A股房企再融資重新開啟預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。
 

3、 土地調(diào)控體現(xiàn)差異化，監(jiān)管力度進(jìn)一步提升
 

增加住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)防高價(jià)地。9月25日，國土資源部召開部分城市的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場。會議指出當(dāng)前地價(jià)整體上仍處于溫和上漲的通道內(nèi)，同時也要看到近期“地王”涌現(xiàn)有復(fù)雜因素，包括房價(jià)連續(xù)上漲、量價(jià)齊升，房企回籠資金較快，一些大型房企加大了對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度；一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，或債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。
 

會議提出國土資源管理部門四季度工作目標(biāo)，要加大高價(jià)地的防范力度，增加住宅用地供應(yīng)。四季度土地供應(yīng)迎來新高峰，加之地方政府性債務(wù)償債壓力，市場產(chǎn)生高價(jià)地動力很大，務(wù)必嚴(yán)防密控，精心設(shè)計(jì)土地出讓方案，將嚴(yán)防高價(jià)地作為近期市場穩(wěn)定的頭要工作目標(biāo)。同時，房價(jià)持續(xù)較快上漲、供需緊張的城市，要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，必要時要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應(yīng)。各城市特別是4個一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃，向社會釋放土地供應(yīng)增加的積極信號，以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，保證一定的增幅。

4、 房地產(chǎn)長效機(jī)制備受關(guān)注，土地、稅收等多方面推進(jìn)
 

長效機(jī)制草案呼之欲出。據(jù)媒體報(bào)道，國家發(fā)改委、住建部等有關(guān)部門協(xié)同推進(jìn)兩年有余之后，“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”已完成草案并進(jìn)入征求意見階段，較終方案較早有望于十八屆三中全會后對外公布。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制主要涉及房地產(chǎn)保有交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、地方政府土地出讓金收支管理、城鎮(zhèn)居民住房保障等內(nèi)容，目前已經(jīng)起步的基礎(chǔ)性工作包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等。新一屆政府著力“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，對不同場合多次提及“建立長效機(jī)制”，表明對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和思路正在發(fā)生一些轉(zhuǎn)變 。

5、 新型城鎮(zhèn)化仍為關(guān)注，“以人為本”或?qū)?yōu)化現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)
 

國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見》，促進(jìn)改善城市人居環(huán)境。近日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見》，指出加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，要圍繞推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重大戰(zhàn)略部署?！兑庖姟芳壤?dāng)前更利長遠(yuǎn)，既能增強(qiáng)城市綜合承載能力、造福廣大群眾、提高以人為核心的新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，又能拉動有效投資和消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)節(jié)能減排、推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。
 

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與民生密切相關(guān)。《意見》明確要求，優(yōu)先加強(qiáng)供水、供氣、供熱、電力、通信、公共交通、物流配、防災(zāi)避險(xiǎn)等與民生密切相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)老舊基礎(chǔ)設(shè)施改造。

6、 展望：土地、金融改革漸上軌道，建立健全長效機(jī)制成為導(dǎo)向
 

四季度熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度不會放松，部分城市仍可能有微調(diào)。“國五條”及地方調(diào)控政策出臺短期內(nèi)對市場起到了較為明顯的抑制作用。但是由于部分熱點(diǎn)城市的剛性需求及改善型需求龐大，而供應(yīng)卻出現(xiàn)緊縮，供需矛盾依然突出。同時企業(yè)預(yù)期的持續(xù)看好使得近來城市土地市場“地王”頻現(xiàn)，未來這部分城市房價(jià)上行壓力仍然較大。在當(dāng)前一二線城市仍繼續(xù)呈現(xiàn)“高溫”的情況下，調(diào)控力度仍將堅(jiān)持不放松。但與之相對的是，部分城市經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)仍較為低迷，房價(jià)上漲壓力不大，政府也可能考慮在政策允許范圍之內(nèi)做一定調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場活力，從而來推動經(jīng)濟(jì)，如舟山、珠海、金華等非

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