2013年三季度，“國五條”后各地的房地產市場分化日益加劇。多個城市對地方調控細則進行微調，在房地產市場及宏觀經濟形勢的影響下，調整方向有緊有松。在各地短期調控政策微調的同時，也在加緊完善房地產調控的長效機制，土地改革進度加快、保障安居工程持續(xù)推進、差別化信貸政策作用漸顯，一系列措施為當前及今后房地產市場長期健康發(fā)展提供了保障。
 

展望2013年四季度，雖然全國范圍內的房價快速上漲的勢頭已得到遏制，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。但由于城市間市場現(xiàn)狀的差異，各地落實調控的手段將更為靈活，調控力度也將由各地政府根據(jù)實際情況把握。堅持穩(wěn)定的宏觀政策平穩(wěn)經濟及房地產市場預期，依靠更為靈活的微觀政策激發(fā)市場自身活力、實現(xiàn)繼續(xù)發(fā)展，“宏觀要穩(wěn)，微觀要活”將成為未來房地產調控政策的總體導向。此外，11月將召開的十八屆三中全會有望為新型城鎮(zhèn)化背景下的長效機制建設制定更為明確的目標與實施計劃。隨著一系列改革措施的逐步落實，中國房地產業(yè)的長期發(fā)展環(huán)境將逐步明晰。

1、 地方政策靈活調整，積極應對樓市變化

溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松 。2013年8月6日，溫州市的相關部門決定，對原有限購政策進行調整：原2011年3月14日后已購購一套住宅的，即日起還可以再購購一套住宅，但名下已有兩套房產的仍不能購購，名下之前無房產的可以連續(xù)購購二套。其中名下有一套的住宅認定包括已經簽訂購房合同但未取得房產證的住宅。新措施同時明確，本市戶籍居民家庭是指夫妻雙方及未成年子女。自此，溫州成為46個限購城市中頭個對限購令調整并未被叫停的城市。

2、 貨幣穩(wěn)健原則下堅持差別化信貸，房地產再融資放開信號漸強
 

2.1 貨幣信貸政策穩(wěn)健之中體現(xiàn)差異

通脹壓力略有抬頭，貨幣政策穩(wěn)健審慎。8月全國居民消費價格總水平同比上漲2.6%，低于全年3.5%的控制目標，但環(huán)比上月增長0.5%。在通脹壓力仍在持續(xù)、宏觀經濟未現(xiàn)明顯好轉的背景下，1-8月貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。截至8月末，全國M2（貨幣供應量）同比增長14.7%，較6月末的14%略有回升，但明顯低于5月末15.7%的增速水平；1-8月累計新增人民幣貸款6.49萬億元，同比多增3912億元。下半年新增貸款出現(xiàn)季節(jié)性下降，其中7、8月單月新增貸款由6月的8600億元回落至7000億元左右，但相較于去年同期仍呈現(xiàn)增長態(tài)勢。9月6日以來，上海銀行間同業(yè)拆放利率（Shibor）全線品種一路上行，在經歷過6月“錢荒”之后，季度末資金面緊張預期再現(xiàn)。

2.2 房企再融資開閘預期增強
 

多家上市房企拋出融資預案。進入7月，已有多家A股上市的房地產企業(yè)因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌，包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份等。如此密集停牌使得市場猜測，上市房企正集中醞釀再融資或重組事宜。8月1日晚，新湖中寶發(fā)布公告，擬定向增發(fā)募資55億，投向其位于上海區(qū)域的兩個棚戶區(qū)改造項目。自此，暫停三年的A股房企再融資重新開啟預期進一步強化。
 

3、 土地調控體現(xiàn)差異化，監(jiān)管力度進一步提升
 

增加住宅用地供應，嚴防高價地。9月25日，國土資源部召開部分城市的房地產用地管理和調控工作座談會，要求進一步做好房地產用地管理和調控，保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場。會議指出當前地價整體上仍處于溫和上漲的通道內，同時也要看到近期“地王”涌現(xiàn)有復雜因素，包括房價連續(xù)上漲、量價齊升，房企回籠資金較快，一些大型房企加大了對優(yōu)質地塊的爭奪力度；一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地，或債務壓力下集中推出優(yōu)質地塊，忽視了有關均衡供地的要求。
 

會議提出國土資源管理部門四季度工作目標，要加大高價地的防范力度，增加住宅用地供應。四季度土地供應迎來新高峰，加之地方政府性債務償債壓力，市場產生高價地動力很大，務必嚴防密控，精心設計土地出讓方案，將嚴防高價地作為近期市場穩(wěn)定的頭要工作目標。同時，房價持續(xù)較快上漲、供需緊張的城市，要繼續(xù)增加住宅用地供應，必要時要壓縮其他用途土地的供應規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應。各城市特別是4個一線城市要調增并公布住房用地供應計劃，向社會釋放土地供應增加的積極信號，以過去5年實際供地平均量為標準，持續(xù)增加住宅用地供應，保證一定的增幅。

4、 房地產長效機制備受關注，土地、稅收等多方面推進
 

長效機制草案呼之欲出。據(jù)媒體報道，國家發(fā)改委、住建部等有關部門協(xié)同推進兩年有余之后，“房地產調控長效機制”已完成草案并進入征求意見階段，較終方案較早有望于十八屆三中全會后對外公布。房地產調控長效機制主要涉及房地產保有交易環(huán)節(jié)稅負、地方政府土地出讓金收支管理、城鎮(zhèn)居民住房保障等內容，目前已經起步的基礎性工作包括房產稅試點、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網、健全不動產統(tǒng)一登記制度等。新一屆政府著力“促進房地產市場健康發(fā)展”，對不同場合多次提及“建立長效機制”，表明對房地產調控的態(tài)度和思路正在發(fā)生一些轉變 。

5、 新型城鎮(zhèn)化仍為關注，“以人為本”或將優(yōu)化現(xiàn)有住房結構
 

國務院印發(fā)《關于加強城市基礎設施建設的意見》，促進改善城市人居環(huán)境。近日，國務院印發(fā)《關于加強城市基礎設施建設的意見》，指出加強城市基礎設施建設，要圍繞推進新型城鎮(zhèn)化的重大戰(zhàn)略部署?！兑庖姟芳壤斍案L遠，既能增強城市綜合承載能力、造福廣大群眾、提高以人為核心的新型城鎮(zhèn)化質量，又能拉動有效投資和消費、擴大就業(yè)、促進節(jié)能減排、推動經濟結構調整和發(fā)展方式轉變。
 

城市基礎設施建設，與民生密切相關?！兑庖姟访鞔_要求，優(yōu)先加強供水、供氣、供熱、電力、通信、公共交通、物流配、防災避險等與民生密切相關的基礎設施建設，加強老舊基礎設施改造。

6、 展望：土地、金融改革漸上軌道，建立健全長效機制成為導向
 

四季度熱點城市的調控力度不會放松，部分城市仍可能有微調。“國五條”及地方調控政策出臺短期內對市場起到了較為明顯的抑制作用。但是由于部分熱點城市的剛性需求及改善型需求龐大，而供應卻出現(xiàn)緊縮，供需矛盾依然突出。同時企業(yè)預期的持續(xù)看好使得近來城市土地市場“地王”頻現(xiàn)，未來這部分城市房價上行壓力仍然較大。在當前一二線城市仍繼續(xù)呈現(xiàn)“高溫”的情況下，調控力度仍將堅持不放松。但與之相對的是，部分城市經濟下行壓力增大，房地產仍較為低迷，房價上漲壓力不大，政府也可能考慮在政策允許范圍之內做一定調整，引導房地產市場活力，從而來推動經濟，如舟山、珠海、金華等非

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