●根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化研究房地產(chǎn)市場(chǎng)走向一直被視為住房需求評(píng)估的基本方法

    ●我國(guó)自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象與發(fā)端于1980年的“嬰兒潮”有關(guān)

    ●未來二十年我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和住房市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的調(diào)整期

    ●應(yīng)抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整

    根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)走向一直被視為住房需求評(píng)估的基本方法。早在上世紀(jì)八十年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆就通過人口年齡結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到2007年前后美國(guó)住房?jī)r(jià)格的大幅下降趨勢(shì)。大量研究表明，美國(guó)次貸危機(jī)的集中爆發(fā)以及房地產(chǎn)泡沫的破滅，幾乎與美國(guó)的人口生育周期一脈相承。而我國(guó)自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象，也與發(fā)端于1980年并一直持續(xù)到上世紀(jì)九十年代初期的“嬰兒潮”有關(guān)。“80后”在住房市場(chǎng)化改革之初成年，并在2003年左右開始準(zhǔn)備成家立業(yè)并集中進(jìn)入住房市場(chǎng)，成為住房剛性需求的主體。據(jù)多家調(diào)研機(jī)構(gòu)的問卷結(jié)果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來我國(guó)實(shí)際成交住宅的一半以上。未來二十年，由于城鎮(zhèn)化、戶籍制度、計(jì)劃生育政策等多因素的綜合作用，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和住房市場(chǎng)將會(huì)迎來一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的調(diào)整期。

    住房需求主體的人口學(xué)邏輯

    按照國(guó)際上通行的人口年齡結(jié)構(gòu)劃分類型，15-64歲之間被視為勞動(dòng)年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動(dòng)年齡人口。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，勞動(dòng)年齡人口的比例越高，住房需求越大;而人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。當(dāng)人口接近退休年齡時(shí)，住房自有率將會(huì)隨著年齡的增加而降低，因?yàn)槔硇韵M(fèi)者退休后會(huì)傾向于賣掉自有住房去選擇租房，這類似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費(fèi)能力和生活水平。在許多OECD國(guó)家，紛紛出現(xiàn)了60歲左右的老年人集中拋售住房的現(xiàn)象。同樣，少年撫養(yǎng)比提高后，由于撫養(yǎng)孩子的支出增加，在孩子未成年時(shí)父母會(huì)傾向于暫時(shí)減少購(gòu)房支出。

    人口的性別比對(duì)住房需求則存在雙重影響。一方面，人口性別比失調(diào)所引起的“婚姻擁擠”現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致社會(huì)家庭數(shù)量少于性別比平衡時(shí)的家庭數(shù)量，全社會(huì)家庭數(shù)量的減少會(huì)進(jìn)一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結(jié)構(gòu)中性別比例較高的一方會(huì)面臨更大的購(gòu)房壓力。以中國(guó)為例，高達(dá)118的出生人口性別比導(dǎo)致有兒子的家庭購(gòu)房壓力明顯大于有女兒的家庭，“丈母娘推高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象在某些地區(qū)確實(shí)存在。據(jù)華人學(xué)者魏尚進(jìn)估算，中國(guó)當(dāng)前大約有30%的房?jī)r(jià)飆升背后可以用人口性別比失調(diào)進(jìn)行解釋。

    住房需求的高低還與收入結(jié)構(gòu)和人力資本有關(guān)。從收入角度來看，高收入人群、高收入地區(qū)的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區(qū)。據(jù)2010年美國(guó)的一項(xiàng)住房調(diào)查顯示，81.7%的中位數(shù)收入以上的家庭購(gòu)購(gòu)了住房，而中位數(shù)收入以下的家庭購(gòu)購(gòu)住房的比例只有51.4%。住房市場(chǎng)不景氣的地區(qū)往往意味著人力資本的下降和城市的衰落，人力資本整體水平較高且保持穩(wěn)定的地區(qū)，其房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度也會(huì)越小。如在美國(guó)的次貸危機(jī)中，以舊金山和洛杉磯為代表的“陽光地帶”，其房?jī)r(jià)的跌幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于以底特律為代表的“冷凍地帶”。

    對(duì)于后發(fā)大國(guó)而言，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)階段和人口的空間流向成為住房市場(chǎng)的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城鎮(zhèn)化率低于50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段，所有城市的房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時(shí)大城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)稍快一些;當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%的時(shí)候，人口流動(dòng)主要以小城市進(jìn)入大城市為主，大城市的住房市場(chǎng)景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市;當(dāng)城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場(chǎng)逐步興起;在城市化進(jìn)程接近飽和之時(shí)，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時(shí)代來臨，大城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)顯著優(yōu)異。無論在哪個(gè)階段，人口的流向較終決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。我國(guó)東北地區(qū)較近幾年出現(xiàn)的人口凈流出現(xiàn)象，也在一定程度上波及到了當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)。

    幾點(diǎn)政策建議

    未來二十年將是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)及住房需求劇烈變動(dòng)的時(shí)期，為了防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動(dòng)給住房市場(chǎng)帶來大起大落的影響，我們認(rèn)為，必須抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

    榜首，適度調(diào)整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨(dú)兩孩”政策實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長(zhǎng)期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動(dòng)給住房市場(chǎng)帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當(dāng)前的消費(fèi)率、減少儲(chǔ)蓄率，從而在一定程度上避免了中國(guó)住房需求的持續(xù)高漲;另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場(chǎng)的潛在需求主體，使得未來有比較穩(wěn)定的成年人來接續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房?jī)r(jià)硬著陸?？傮w而言，單獨(dú)兩孩政策是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨(dú)兩孩政策的力度和強(qiáng)度還無法達(dá)到立竿見影的效果。

    ，進(jìn)一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動(dòng)人口選擇在流入地工作而仍在流出地購(gòu)房，造成了嚴(yán)重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有0.9%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了在務(wù)工城市購(gòu)購(gòu)住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動(dòng)性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

    第三，針對(duì)老齡人口比例逐漸升高的趨勢(shì)，可以參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家反向住宅抵押貸款的運(yùn)作模式，在建立健全老年保障體系的基礎(chǔ)上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費(fèi)需求;針對(duì)農(nóng)民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費(fèi)、鼓勵(lì)有關(guān)部門成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)等措施，進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)并保護(hù)承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

    第四，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。未來二十年同樣是中國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化的時(shí)期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢(shì)將會(huì)引發(fā)不同等級(jí)的城市出現(xiàn)不同的市場(chǎng)特點(diǎn)，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會(huì)導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會(huì)小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防住房市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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