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多地再現(xiàn)日光盤(pán) 一場(chǎng)艱難定價(jià)的跑量游戲

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 534 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　許多開(kāi)發(fā)商都愿意在秋冬天發(fā)力，這幾年的政策讓許多開(kāi)發(fā)商的季節(jié)感開(kāi)始消失，誰(shuí)知道下半年的情況怎么樣？還不如先跑盤(pán)

較近多個(gè)城市頻頻出現(xiàn)日光盤(pán)消息，比如，北京大興中建國(guó)際港項(xiàng)目日銷(xiāo)37.9億元再次引發(fā)了廣泛關(guān)注，該項(xiàng)目創(chuàng)造了2012年以來(lái)北京乃至全國(guó)的單盤(pán)單日成交紀(jì)錄。而該項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到24500元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該樓盤(pán)在去年9月時(shí)19000元/平方米的價(jià)格。

再比如，萬(wàn)科在廣州的一個(gè)樓盤(pán)，所推351套房源一售而空。他們?cè)?月29日推出新貨，開(kāi)盤(pán)均價(jià)16000元/平方米，較上一期均價(jià)，已漲約3000元/平方米，本次推出的是“翠臺(tái)”組團(tuán)351套單位，戶型包括70~124平方米的兩房至四房。

還是廣州，中海推出的“橙郡”二期產(chǎn)品，當(dāng)天有近千名客戶，開(kāi)盤(pán)僅兩個(gè)公里，銷(xiāo)控表上絕大部分單位已標(biāo)注“已售”，當(dāng)天成交5億元，延續(xù)之前熱銷(xiāo)的勢(shì)頭。

有個(gè)消息在本周開(kāi)始流傳，萬(wàn)科在杭州的一個(gè)項(xiàng)目，每平方米售價(jià)要12800元，均價(jià)達(dá)15500元。該項(xiàng)目將于8月開(kāi)盤(pán)，共計(jì)400套房源，現(xiàn)在正處于內(nèi)部認(rèn)籌階段：認(rèn)籌會(huì)員可享有存2萬(wàn)減4萬(wàn)的優(yōu)惠。

這是“日光盤(pán)”模式的一種，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)籌，先集中“賣(mài)掉”一批房源，加上開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的散客，這樣才能較大效率地實(shí)現(xiàn)“日光”。

這的“日光盤(pán)”夠讓營(yíng)銷(xiāo)線上人員忙個(gè)三到五個(gè)月。

開(kāi)發(fā)商的圈子并不大，尤其是人員流動(dòng)頻繁，比如，杭州碧桂園的流動(dòng)到杭州萬(wàn)科，這一切，都十分順理成章，在這個(gè)上升行業(yè)中的一切變動(dòng)都那么理所當(dāng)然。

圈子里有許多消息也在暗涌著，萬(wàn)科的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，永遠(yuǎn)比消息來(lái)得更為低開(kāi)。

“均價(jià)14800吧。”杭州本地的這家開(kāi)發(fā)商，聽(tīng)到的數(shù)字更低。

“這還怎么做市場(chǎng)？”另外一家開(kāi)發(fā)商說(shuō)，價(jià)格體系亂掉了。

這個(gè)地塊從2007年開(kāi)始有開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，大部分的拿地高峰期在2010年左右，現(xiàn)在正是樓盤(pán)大量進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候。

就在萬(wàn)科的這塊地的旁邊，另外幾家開(kāi)發(fā)商顯然深陷困局，他們預(yù)計(jì)在9月份開(kāi)盤(pán)，這個(gè)價(jià)格，讓左鄰右舍十分為難。

壓力一直都在，2012年7月31日，萬(wàn)科在該地塊拿地，2013年1月23日規(guī)劃出爐，只用了5個(gè)多月時(shí)間，這就是萬(wàn)科一直在打造的“5986”高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式。

他們地拿得便宜，2012年7月份，萬(wàn)科拍下該地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)僅為4430元/平方米。

“薄利多銷(xiāo)，否則沒(méi)辦法做。”另外一家開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，他們?cè)诤贾菔袌?chǎng)去年也實(shí)現(xiàn)了日光，一期開(kāi)盤(pán)的日光也十分振奮人心，這讓他們的“跑盤(pán)壓力”小了許多。

這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在正在開(kāi)第三期，現(xiàn)在售樓處每天幾乎“門(mén)可羅雀”，“天氣這么熱，有幾個(gè)售樓處有人在看房子？”上述開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，如果不赤膊肉戰(zhàn)，根本不可能賣(mài)出房子，他們選擇放棄了這個(gè)夏天。

這也是“金九銀十”的重要原因，許多開(kāi)發(fā)商都愿意在秋冬天發(fā)力，這幾年的政策讓許多開(kāi)發(fā)商的季節(jié)感開(kāi)始消失，誰(shuí)知道下半年的情況怎么樣？還不如先跑盤(pán)。

日光盤(pán)銷(xiāo)售有多種模式，大部分的“日光盤(pán)”并不賺錢(qián)，賺的是吆喝聲。

此前，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(002244.SZ)董事長(zhǎng)戚金興對(duì)記者表示：“我要先生存下來(lái)，然后再去戰(zhàn)斗。”

他坦言，他的定價(jià)策略是“不以成本定價(jià)格，要以市場(chǎng)定價(jià)格”。

2009年12月，濱江房產(chǎn)以17.1億元的價(jià)格拿下的地塊，成交樓面地價(jià)為12684元/平方米。到2012年3月份，濱江房產(chǎn)的開(kāi)盤(pán)價(jià)是毛坯房15000~16000元/平方米，這一均價(jià)被媒體稱(chēng)為“破發(fā)價(jià)”。

大的開(kāi)發(fā)商如此給力跑盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的壓力可想而知，“很多樓盤(pán)被拉去陪練，小的開(kāi)發(fā)商的定價(jià)痛苦萬(wàn)分。”華邦地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王慧說(shuō)，這幾年開(kāi)發(fā)商面臨著一層又一層的政策壓力，大部分的開(kāi)發(fā)商都選擇了和時(shí)間賽跑。

這也是盛夏房?jī)r(jià)不降溫的重要原因，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年6月的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，與5月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市仍達(dá)到63個(gè)。

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