從去年下半年開始，一些有意購房者感覺到，銀行開始變得“摳門”了，去年上半年還能有的頭套房貸八五折已經(jīng)在個(gè)人住房貸款市場銷聲匿跡，“房貸不好貸”似乎已經(jīng)成了共識(shí)。

　　針對(duì)“一房難貸”問題，中國人民銀行5月12日召集15家商業(yè)銀行舉行住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，會(huì)上要求各家銀行提高個(gè)人按揭貸款發(fā)放效率，并要求各家銀行提高對(duì)包括房貸在內(nèi)的個(gè)貸業(yè)務(wù)的重視程度。對(duì)此，商報(bào)記者對(duì)?？诘?5家商業(yè)銀行進(jìn)行了走訪。

　　房貸業(yè)務(wù)薄利銀行不愿做

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日數(shù)據(jù)顯示，1-4月全國商品房銷售面積27709萬平方米，比上年同期下降6.9%，降幅比1-3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米。

　　央行此前發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，個(gè)人住房貸款今年已呈現(xiàn)增速下滑、貸款利率走高的局面。截至3月末，個(gè)人住房貸款余額為9.5萬億元，比上年同期增長20.2%，增速比上年末低0.8個(gè)百分點(diǎn)。房貸利率方面則小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6.7%，比去年12月上升0.17個(gè)百分點(diǎn)。

　　一些市場人士表示，個(gè)人住房貸款在銀行的各類貸款中屬于薄利性質(zhì)，商業(yè)銀行出于利益導(dǎo)向，將有限的信貸資金傾向于利潤更高的企業(yè)貸款以及個(gè)人消費(fèi)貸款，無可厚非。

　　以普通的個(gè)人住房按揭貸款為例，目前按基準(zhǔn)利率計(jì)算為6.55%，即使是二套房也多數(shù)只上浮10%，相反中小企業(yè)在貸款時(shí)多數(shù)上浮30%，小微企業(yè)貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款的利率則更高，能夠達(dá)到年利率10%。“但是對(duì)于銀行來說，審批100萬元的房貸，和審批1個(gè)億的企業(yè)貸款，需要花費(fèi)的人力成本等，幾乎是一樣的。”信貸部門相關(guān)人員透露，房貸業(yè)務(wù)盈利能力在各類貸款中幾乎是墊底。

　　另一方面，銀行獲取資金成本的高企，則讓以往就薄利的房貸業(yè)務(wù)更顯得“無利可圖”。如互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)?shù)呐d起，就讓不少居民儲(chǔ)蓄“搬家”，轉(zhuǎn)身以“協(xié)議存款”的方式回流到銀行體系內(nèi)，銀行付出的則是遠(yuǎn)比活期利率和定期存款利率高的利息。

　　對(duì)此，央行要求，各銀行應(yīng)合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求；合理確定頭套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析。

　　國有銀行利率難現(xiàn)大調(diào)整

　　記者以客戶身份走訪發(fā)現(xiàn)，海南各商業(yè)銀行貸款額度均可達(dá)到70%，工行、建行、農(nóng)行、中行和交行均表示，能不能申請(qǐng)頭套房貸款要根據(jù)是否和地產(chǎn)商有合作，一些新開樓盤風(fēng)險(xiǎn)加大，且開發(fā)商資質(zhì)參差不齊，有的手續(xù)不全，甚至無法給住戶開出房產(chǎn)證。如果有合作就可以申請(qǐng)貸款。各銀行在央行頭套房基準(zhǔn)利率6.55%的基礎(chǔ)上都有浮動(dòng)，主要受個(gè)人信用和償還能力的影響。

　　五大國有股份制銀行執(zhí)行的房貸利率：工商銀行海南省分行海甸五西路支行和中國銀行海南分行執(zhí)行的利率標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)區(qū)間為6.55%~6.8775%，頭付30%；農(nóng)業(yè)銀行大同支行執(zhí)行利率浮動(dòng)區(qū)間為6.55%~6.8775%，但是要求在頭付達(dá)到40%的情況下才能施行基準(zhǔn)利率；交通銀行海南省分行龍華支行執(zhí)行的利率浮動(dòng)區(qū)間為6.55%~7.2%；建設(shè)銀行海南分行執(zhí)行央行制定的基本利率6.55%，如果開發(fā)商是與建行進(jìn)行開發(fā)貸款，則基準(zhǔn)利率上浮5%，即利率浮動(dòng)區(qū)間為6.55%~6.8775%，如果開發(fā)商不是和建行開發(fā)貸款的客戶，則按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；中國郵政儲(chǔ)蓄銀行沿江二東路支行利率浮動(dòng)區(qū)間為6.55%~8.515%。

　　記者發(fā)稿時(shí)，多家國有銀行表示，尚未接到總行調(diào)整房貸政策的通知。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，會(huì)議沒有作出硬性指標(biāo)的要求，預(yù)計(jì)銀行不會(huì)因此對(duì)房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整。對(duì)于“合理配置信貸資源”的要求，銀行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，信貸額度年初已劃定，中途要修改并不容易。其認(rèn)為，此次座談會(huì)并未形成有效力的文件，更缺乏商業(yè)銀行可操作的實(shí)施細(xì)則。

　　“銀行在額度上的把握及定價(jià)上的選擇都是市場化行為，央行的初衷盡管是好的，但是不會(huì)改變當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)的策略。”一家國有銀行相關(guān)人士表示，從目前看，央行并沒有給予具體指示，預(yù)計(jì)不會(huì)要求各家銀行對(duì)現(xiàn)有房貸業(yè)務(wù)作出調(diào)整。

　　商業(yè)銀行個(gè)貸部經(jīng)理提醒，市民申請(qǐng)房貸較好“貨比三家”。有的股份制銀行因?yàn)榇媪靠蛻糨^少，額度有富余，不僅放款速度快而且利率還會(huì)有優(yōu)惠。

　　附加貸款項(xiàng)目助推個(gè)人房貸

　　記者在中信銀行?？诜中袪I業(yè)部了解到，該行頭套房貸利率會(huì)在基準(zhǔn)利率6.55%的基礎(chǔ)上上浮10%，即7.205%。按所購房產(chǎn)總價(jià)值計(jì)算，較多可申請(qǐng)70%的按揭貸款，但中信銀行?？诜中型瑫r(shí)推出個(gè)人房貸的附加貸款項(xiàng)目，個(gè)人還可申請(qǐng)20%的裝修費(fèi)、個(gè)人消費(fèi)和經(jīng)營等附加貸款，個(gè)人頭套房貸將有90%的房貸款。除此之外，該行也推出“存貸寶”附加貸款業(yè)務(wù)。據(jù)中信銀行?？诜中辛闶劭蛻艚?jīng)理介紹，除正常房貸外，若加上其他附加貸款項(xiàng)目，個(gè)人較低房貸利率可達(dá)3.2%左右。該客戶經(jīng)理表示，目前中信銀行的個(gè)人房貸附加貸款業(yè)務(wù)更加吸引貸款者。針對(duì)央行的調(diào)整政策，暫時(shí)還未制定相應(yīng)的整改措施。

　　在浦發(fā)銀行海口分行，記者了解到，頭套個(gè)人房貸利率只按照基準(zhǔn)利率收取，沒有上下浮動(dòng)。浦發(fā)銀行海口分行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，除個(gè)人房貸外沒有其他附加貸款，頭套房貸只按基本利率制定，可以算是對(duì)頭次購房者的優(yōu)惠制度。因?yàn)獒槍?duì)二次購房或其他情況，房貸利率將有所上調(diào)，頭付也會(huì)有所上調(diào)。

　　招商銀行?？诜中泄ぷ魅藛T表示，頭套住房按揭將個(gè)人證明、收入證明及流水等相關(guān)清單準(zhǔn)備齊全并通過審核之后，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在基準(zhǔn)利率6.55%的基礎(chǔ)上上浮5%。上浮度不大，但房貸業(yè)務(wù)多與開發(fā)商協(xié)定，并不針對(duì)個(gè)人辦理。在中國光大銀行?？邶埲A支行記者了解到，目前的個(gè)人房貸按揭是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮30%左右，具體情況需根據(jù)個(gè)人狀況確定。據(jù)了解，平安銀行股份有限公司?？诜中袀€(gè)人貸款利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%—30%，房貸業(yè)務(wù)相對(duì)較少。省農(nóng)村信用社海口秀英區(qū)海港路網(wǎng)點(diǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，該信用社只有一手房房貸業(yè)務(wù)，針對(duì)與該信用社有項(xiàng)目合作的開發(fā)商樓盤。但記者詢問對(duì)于房貸的其他事項(xiàng)，該負(fù)責(zé)人不愿透露。而作為我省僅此一家外資商業(yè)銀行南洋商業(yè)銀行的利率浮動(dòng)區(qū)間為6.66%~7.205%，在基準(zhǔn)利率上浮10%的基礎(chǔ)上給予個(gè)人頭套房貸款業(yè)務(wù)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為央行不只是為救市

　　不少業(yè)內(nèi)人士都把央行出臺(tái)的系列政策理解為“利好樓市”。

　　對(duì)此海南恒迅地產(chǎn)集團(tuán)營銷副總裁林盛卻認(rèn)為，頭套房貸款是全國性政策，但對(duì)海南來說，不僅能夠穩(wěn)定海南樓市，還能刺激海南新建商品房的成交量。同時(shí)，也能夠滿足海南剛需一族對(duì)商品自住房的需求欲望。針對(duì)不少市民認(rèn)為央行出此政策，是為了“拯救”目前低迷的樓市。林盛認(rèn)為，央行的出發(fā)點(diǎn)并不是為了救市，而是從老百姓的住房需求考慮。

　　中青創(chuàng)投資控股有限公司產(chǎn)業(yè)綜合部總監(jiān)李東緒認(rèn)為，頭套房房貸政策對(duì)海南樓市影響不大，雖然能夠滿足海南剛需一族對(duì)樓房的需求，但頭套房房貸辦理手續(xù)繁雜，門檻相對(duì)高，發(fā)放貸款的時(shí)間過長。加上海南樓市依托得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光，以養(yǎng)生+旅游為模式的樓房，很受購房者追捧，目前內(nèi)地很多城市樓市銷售低迷，但海南的樓市銷售量比較穩(wěn)定，甚至上漲。而對(duì)于頭套房房貸政策是否有救市之意，李東緒認(rèn)為，央行的出發(fā)點(diǎn)不完全是為了救市。

　　業(yè)內(nèi)人士稱：“現(xiàn)在問題是資金成本因?yàn)槭袌鲆蛩靥岣吡?，如余額寶國有企業(yè)存款等；而各行董事會(huì)對(duì)于利潤指標(biāo)沒有下調(diào)，大家都希望通過業(yè)績提升來體現(xiàn)績效。于是低收益的按揭貸款沒人愿意做。所以要么國家壓制資金成本，要么調(diào)低增長目標(biāo)，要么國家貼息支持頭套房剛性需求，或調(diào)低按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重考慮到資本充足率壓力也可以增加按揭貸款比例。不然真的是上有政策下有對(duì)策，更何況是口頭上談的呢！”

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