絕大多數(shù)城市房價上漲明顯三四線難言崩盤

　　但房價上漲，并非是一線城市專美。通過對“中住288指數(shù)”的統(tǒng)計，以2013年12月的數(shù)據(jù)與至1月相比，全國288個地級以上城市的房價指數(shù)在年內間出現(xiàn)4%以上幅度下降的僅17個城市，絕大多數(shù)城市的房價指數(shù)上漲明顯。

　　更令人意外的是，以漲幅的完全值來看，一線城市并非是2013年房價上漲的領頭羊。按照上面同樣的統(tǒng)計方法，2013年全國288個城市一手房價格指數(shù)年內漲幅位居前十的城市依次為：三門峽、白山、棗莊、張家口、滄州、濮陽、臨沂、鶴壁、荊門和南昌。其中，排行前四的城市一手房價格指數(shù)年內漲幅均在30%以上。值得注意的是，排名前十的城市中除南昌外，幾乎是清一色的三四線城市。

　　在17個房價明顯下跌城市中，此前以造城失敗甚至是“鬼城”著稱的鄂爾多斯、營口、常州等均不在其中，領跑跌幅榜的是令人意外的三個城市——三明、宿州和珠海，年內跌幅分別為-11.13%、-10.79%和-10.18%。此外，除昆明和溫州外，其余城市均為三四線城市。這一方面說明，三四線城市的樓市風險確實相對突出，但另一方面，下跌城市的數(shù)量有限以及全國平均8.89%的漲幅還是說明，2013年的房價仍處于上漲通道之中，有關房價目標的調控基本落空。

　　地價持續(xù)發(fā)力房價回落空間難覓

　　談及房價的高漲，作為房價真相重要組成部分的地價水平不能忽視。某龍頭房企的負責人告訴中房網(wǎng)記者，“土地市場不僅直接影響房地產(chǎn)市場的供應，同時還是房價成本的重要組成部分，某些標志性地塊或者是地王的價格還直接決定了房價預期的高低。”以2013年融創(chuàng)拿下的北京農(nóng)展館地塊為例，其創(chuàng)下的樓面地價7.3萬元/平方米的全國單價地王紀錄，不僅使得未來其項目的價格預期被推高至15萬元/平方米左右，也使得周邊二手房價格水漲船高，更給了高端項目在房價上一個追趕的“標桿”。

　　國土資源部發(fā)布的2013年國土資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬億元的歷史高位。同時據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，位居2013年全國土地出讓金額前4位的城市，土地出讓金門檻已經(jīng)提升至1200億元。上海、北京位居前兩位，其當年土地出讓出入分別為2242億元和1822億元。

　　去年土地市場的火熱，的確在一定程度上緩解了住宅用地的供應壓力。但必須要看的是，土地出讓金創(chuàng)了記錄的同時，地價也在高漲，土地出讓面積增長有限。同時，各地這幾年都加大了保障房用地的供應，實際的商品住宅用地供應減少，未來有可能進一步推高商品住宅的價格。

　　以北京市為例。根據(jù)北京市土地儲備的數(shù)據(jù)，2013年北京全年供應的住宅用地可提供住宅總建筑規(guī)模約為2300萬平方米，其中保障房1300萬平方米，商品房1000萬平方米，商品房中還包含了227萬平方米的自住型商品房，保障房及自住型商品房占住宅總建筑規(guī)模的66%，“正常”的商品房只占34%。按照北京市2014的供地計劃，住宅用地供應中，保障房占40%，自住商品房30%，正常商品房占比進一步縮減至30%。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，2013年土地市場的火爆情況預示著今年一二線城市的樓市醞釀著更大的漲幅，“按照正常的上市銷售，價格將比2013年的價格高很多。如果沒有更有力的調控舉措，或者貨幣正常更加寬松，那么2014年樓市甚至會超過去年那樣動輒兩三成的漲幅。”

　　房價要去哪兒？

　　以北京、上海為代表的一線城市，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城市基礎設施的不斷完善，具有較高水平的公共服務，提供了大量的就業(yè)與投資發(fā)展機會。這些因素對外來人口的吸引力不斷增強的同時，也對一線城市房價提供了潛在的需求支撐。但同時，讓我們不得不面對的是一線城市動輒每平米2萬元、3萬元、4萬元、甚至10幾萬元的高房價。我們眼睜睜的看著收入增幅跑贏了CPI，卻漲不過那高高在上的房價。未來房價，何去何從？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，從房價的角度來說，一線城市仍然會面臨“階段性”快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會繼續(xù)“分化”，經(jīng)濟向好城市房價持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。總體來看，2014年房價上漲仍是主旋律。

　　不過，更多的業(yè)內人士還是相信，房價會趨向平穩(wěn)。中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛在接受中房網(wǎng)專訪時表示，無論此前十年通過“限購”、“限貸”、“限外”等方式抑制需求，還是去年新一屆政府通過加大土地供應來增加商品房供應，由于都屬于“單邊發(fā)力”，同樣收效甚微。他認為，“針對需求端的簡單打壓，無法解決供需失衡、房價高企等問題，同樣，在不能合理疏導需求的情況下，簡單地加大供應也無濟于事。”不過，他也強調，京滬等一線城市較近嚴控人口、劃定城市邊界等一些動作，在建設保障房方面的新舉措，從供需雙邊著手，體現(xiàn)了十八屆三中全會后的調控新思路。胡志剛判斷，一線城市調控的轉型方式已經(jīng)初露端倪，供應和需求兩端同時發(fā)力北京市場，未來北京市房價將趨向平穩(wěn)。

　　從目前的市場認知來看，“一線城市穩(wěn)中有升，三四線城市風險陡升”，已是普遍共識。

　　“我從來不悲觀的看待市場，但我也認為2014年的市場沒有想象當中那么好。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱在預測今年年樓市時曾判斷，就房地產(chǎn)市場成交量而言，2014年一二線城市的成交量將穩(wěn)中有跌，三四線城市則普遍看跌。從總量來看，2013年13億平方米的量級也許將成為階段性的天量，2014年下跌的可能遠大于上升。至于房價，“除北京以外，上海、廣州、深圳的房價將穩(wěn)中略有升，而二線城市壓力早已凸顯，三四線城市目前也是調整的趨勢，面臨下行壓力。”