房地產(chǎn)稅全面開征還差什么

訪湖南大學(xué)經(jīng)濟與貿(mào)易學(xué)院財稅系副教授唐明

我國房地產(chǎn)市場的要素市場——土地一級市場，征地和出讓均由政府雙重壟斷。房地產(chǎn)稅改革要“破冰”，首先應(yīng)著手解決阻礙其發(fā)展的房地產(chǎn)市場體制障礙，打破這種“雙壟斷”體制

住建部副部長陸克華在國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上透露，有關(guān)部門正在為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備工作，房地產(chǎn)稅再次進入公眾視線。房地產(chǎn)稅何時收，如何收、有何作用，成為輿論熱議的話題。

湖南大學(xué)經(jīng)濟與貿(mào)易學(xué)院財稅系副教授唐明，跟蹤研究房地產(chǎn)稅多年，深知其復(fù)雜性和艱巨性。由于房地產(chǎn)稅改革牽一發(fā)而動全身，涉及到多方面利益協(xié)調(diào)，多項體制機制的完善。因此，政府層面對于房地產(chǎn)稅改革和房地產(chǎn)稅法的出臺的謹慎態(tài)度是可以理解的，過程雖難，但改革已在路上。

法治周末記者就房地產(chǎn)稅的作用、開征后可能會遇到的阻礙以及房地產(chǎn)稅立法面臨的困境等問題，采訪了唐明。

法治周末：輿論認為房地產(chǎn)稅征收的作用在于，打擊炒房控制房價、理順財富分配、完善地方稅以及土地有效利用等。你認為房地產(chǎn)稅究竟能夠帶來哪些改變？對于上述問題的改善能有多大幫助？

唐明：房地產(chǎn)稅改革并不能完全限定為上述公眾所期寄的幾種作用，它的改革是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也可能是多重的。

另外，房地產(chǎn)稅改革是具有戰(zhàn)略意義的。在我國房地產(chǎn)稅改革長達十幾年時間難以實質(zhì)性推動，映射出種種體制障礙，即經(jīng)濟社會雙轉(zhuǎn)軌階段(社會由鄉(xiāng)村型農(nóng)業(yè)社會向城市型工業(yè)社會轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟從指令性計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型)基礎(chǔ)制度環(huán)境缺失和配套制度政策的不完善是根本原因。因此，相比房地產(chǎn)稅自身的稅制改革(財產(chǎn)稅制的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型)的意義，其更大的功能和作用是可以極大地助推我國經(jīng)濟社會雙轉(zhuǎn)軌改革進程。

我認為，房地產(chǎn)稅改革的意義和作用有四個方面：

一、房地產(chǎn)稅作為*有潛力擔(dān)當(dāng)未來地方主體稅種，將打破現(xiàn)行財政分權(quán)體制瓶頸。促使地方政府由“土地財政”(“短租”)向房地產(chǎn)稅(“長租”)轉(zhuǎn)型，將從多個維度促進地方公共財政轉(zhuǎn)型和改善地方治理。

二、有利于打破現(xiàn)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律制度的瓶頸。房地產(chǎn)稅是對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征稅，但我國的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變遷，情況復(fù)雜，導(dǎo)致現(xiàn)行房地產(chǎn)稅改革缺失“法律基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)稅改革想要“破冰”，務(wù)必需從根本上解決產(chǎn)權(quán)體制障礙。

三、有利于打破現(xiàn)行房地產(chǎn)市場體制機制瓶頸。轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)市場的要素市場和產(chǎn)品市場均被高度壟斷，地價和房價呈現(xiàn)不正常剛性，以此作為房地產(chǎn)稅評估計稅依據(jù)的基礎(chǔ)肯定是不合理的。因此，房地產(chǎn)稅改革務(wù)必要解決房地產(chǎn)市場體制障礙。

四、建立適合我國國情的現(xiàn)代民主財政機制。目前，在關(guān)乎百姓切身利益的房地產(chǎn)稅改革決策過程中，公眾話語權(quán)竟然是完全缺失的。房地產(chǎn)稅改革實行民主財政機制，構(gòu)建“政府——納稅人”服務(wù)機制，或?qū)⒗_我國基層政府民主財政制度的序幕。

法治周末：就目前來看，你認為是否具備房地產(chǎn)稅開征的條件？

唐明：我個人認為，目前我國尚不具備房地產(chǎn)稅開征所需要的房地產(chǎn)市場，也還不具備房地產(chǎn)稅收調(diào)控，發(fā)揮其房價“穩(wěn)定器”功能的市場基礎(chǔ)。

首先，我國房地產(chǎn)市場的要素市場——土地一級市場，征地和出讓均由政府雙重壟斷。在征地市場上，地方政府集管地者、用地者和裁判者于一身，形成“買方”壟斷，極力壓低征地補償標(biāo)準(zhǔn)和無限擴大征地范圍。在出讓市場上，地方政府集的出讓者、管理者和監(jiān)管者于一身，形成“賣方”壟斷。

地價被地方政府雙向壟斷后，在“土地財政”和“招商引資”策略下實施“低價工業(yè)化和高價城市化”的供地政策，通過“饑渴營銷”和利用“招拍掛”制度，不斷推高商住用地的地價和房價。

其次，產(chǎn)品市場——房地產(chǎn)市場又實行的是開發(fā)公司制度和商品房預(yù)售制，直接導(dǎo)致了住房市場寡頭壟斷。

房地產(chǎn)稅改革要“破冰”，首先應(yīng)著手解決阻礙其發(fā)展的房地產(chǎn)市場體制障礙，打破這種“雙壟斷”體制。

法治周末：房地產(chǎn)稅應(yīng)該屬于地方稅，地方政府理應(yīng)對其充滿期待，但實際情況來看，反映卻較為平淡，原因如何？

唐明：根據(jù)我接觸到的一些案例，房地產(chǎn)稅改革始終是“上熱下冷”，積極，地方遲疑。

業(yè)內(nèi)觀點，房地產(chǎn)稅改革的主要成本包括稅制的設(shè)計成本和征管成本，征管成本是*大的制度建設(shè)成本。從以往實踐情況來看，政府可能只負責(zé)制度的設(shè)計成本，具體的開征和管理成本將由地方政府負責(zé)。

就目前情況來看，除了房產(chǎn)、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和登記制度不健全，相關(guān)職能部門尚未信息聯(lián)網(wǎng)，缺乏權(quán)威公信力的評估體系外，由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中相關(guān)制度轉(zhuǎn)型也給房地產(chǎn)稅的開證增設(shè)了較高的“門檻”。

例如，復(fù)雜的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)市場、土地市場和住房制度改革等制度環(huán)境，都從根本上深刻地制約著房地產(chǎn)稅開征和改革。

然而，目前并沒有對房地產(chǎn)稅前期制度建設(shè)采取任何實際性行動，也沒有對地方政府進行試點改革的成本予以補助等。房地產(chǎn)稅的開征成本和管理成本將很有可能是地方政府自行承擔(dān)，給地方造成了一定的壓力。

即便房地產(chǎn)稅開征，在地方政府看來，其帶來的收益未必足夠大，而成本卻不小，且伴隨較大的社會風(fēng)險。因此造成現(xiàn)行的財政體制下，體制內(nèi)的制度安排是政府極力推行“以稅代租”，而體制外地方政府利用“逆向軟預(yù)算約束”機制堅持“以租代稅”，兩者難以形成改革合力，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅“難產(chǎn)”。

另外，在現(xiàn)行政績考核體制中，對于房地產(chǎn)稅能夠帶來的間接性收益，例如地方政府隱形或不良債務(wù)風(fēng)險的化解、地方財政收入的可持續(xù)性以及地方政府的職能優(yōu)化等并不是考核的或者未考核，難以進入地方官員聚焦的工作。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，對于任期不超過五年的某一屆地方政府官員而言，理性的選擇是不會為后任官員做“嫁衣裳“。

法治周末：十八屆三中全會后明確，房地產(chǎn)稅立法先行，從房地產(chǎn)稅法的制定來看，還有哪些需要理順的問題？

唐明：從2003年房地產(chǎn)稅納入改革議事議程起，對于土地使用權(quán)是否應(yīng)該被征稅以及以房價為課稅對象是否導(dǎo)致土地價款重復(fù)征稅等問題的爭論就不絕于耳。

輿論集中的焦點在于，對個人擁有的土地使用權(quán)征稅是否合理合法。房地產(chǎn)稅課稅對象包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，房產(chǎn)屬于私人財產(chǎn)沒有問題，但是我國的土地并不屬于個人，個人僅有土地的使用權(quán)，對使用權(quán)征稅并不合法。

直到2007年物權(quán)法頒布，將土地使用權(quán)明確為用益物權(quán)，明確了作為他物權(quán)的典型代表——土地使用權(quán)屬于私人財產(chǎn)權(quán)，對土地使用權(quán)征稅才具備了法理基礎(chǔ)。

但“成也蕭何敗蕭何”，問題仍出在物權(quán)法百四十九條款的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定?！?/span>

物權(quán)法雖然將土地使用權(quán)明確定為他物權(quán)，但是期滿后如果要求再次以高價購買，那么該項權(quán)利對于百姓來說顯得并不安全和穩(wěn)定，房屋的無限期與土地的有限性矛盾已經(jīng)成為了公眾*大的隱憂，如果無法進一步明確土地使用權(quán)的財產(chǎn)完整權(quán)益，則將會直接影響到民眾對于房地產(chǎn)稅的支持度。

名詞解釋

他物權(quán)

在他人所有的物上設(shè)定或享有的權(quán)利，源于羅馬法，是指權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，對他人之物享有的進行有限支配的物權(quán)，如承包經(jīng)營權(quán)。

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