國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。國土部有關(guān)負責人指出，調(diào)控“新政”強調(diào)分類調(diào)控、因地施策，頭次將住房供應結(jié)構(gòu)、土地供應結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整；控制住宅用地供應規(guī)模、布局和節(jié)奏，優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，避免“饑餓供應”。

　　頭次將住房供應結(jié)構(gòu)、土地供應結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整

　　國土資源部土地利用管理司負責人介紹此次調(diào)控政策出臺背景時指出，目前，全國層面住房供不應求的局面已得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢已經(jīng)由需求的單邊快速增長向供需雙向回調(diào)。一方面部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進一步加大土地供應的力度，另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應已超出城市發(fā)展需要，去庫存壓力大。為此，需要分類調(diào)控、因地施策。另外，房地產(chǎn)市場管控要由過去以行政手段為主向突出市場和強化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變。

　　此次調(diào)控主要突出優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，明確支持自住和改善性住房需求，維護市場穩(wěn)定。主要表現(xiàn)在三個方面。頭先，強調(diào)分類調(diào)控、因地施策。突出政策調(diào)整的“針對性、差異性”，根據(jù)不同地區(qū)土地市場發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場供求態(tài)勢，采取不同調(diào)控政策應對。

　　其次，強調(diào)調(diào)整結(jié)構(gòu)。頭次將住房供應結(jié)構(gòu)、土地供應結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整，并明確可以將商品住房調(diào)整為保障房，將商品住宅用地調(diào)整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務業(yè)等用地。

　　各地在調(diào)整土地供應規(guī)模時，頭先要判斷房屋和土地供應情況，如何判斷《通知》中提到的“房屋和土地的供求過?；虿蛔?rdquo;標準，這位負責人說：“國土資源部根據(jù)房價、地價、商品住房累計可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，將城市劃分為五類：房價地價上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌。這五類作為指導住宅用地供應和穩(wěn)定市場價格信號的標準。

　　控制住宅用地供應規(guī)模、布局和節(jié)奏

　　《通知》要求強化住宅用地供應管理，控制好住宅用地供應的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地，進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。

　　國土資源部有關(guān)負責人表示，”穩(wěn)定供應、均衡供應“說的是對土地供應總量的管控和對土地供應的節(jié)奏變化掌握問題，是要為供求關(guān)系的穩(wěn)定構(gòu)建一個良好基礎(chǔ)。地方政府在實時土地供應過程中，要充分考慮土地供應規(guī)模變化對未來市場發(fā)展預期的影響，尤其是負面影響，不搞”饑餓供應“。季度供應也要均衡，避免年底突擊供地現(xiàn)象，避免市場成交大起大落。

　　”靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應“，是指供應要主動貼近市場需求，促進市場健康運行。地塊規(guī)模過大，超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力，不僅容易造成住房有效供應延后，阻礙市場供求關(guān)系改善，還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題，不能給這些現(xiàn)象留后門。

　　土地用途和規(guī)劃條件變更要確保政府和土地使用者共贏

　　允許土地用途和規(guī)劃條件變更，是否會造成地價款補交與退還亂象？

　　相關(guān)負責人回答，《通知》中提到的”房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門，住房城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。“這里有兩個前提，一是”房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大“，二是”已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地“。允許轉(zhuǎn)型的方向很明確，是”國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目“。

　　一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗地地價減值，轉(zhuǎn)向其它用途，原用地者可能有損失，這需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者從市場實際出發(fā)，實現(xiàn)共贏。

　　相關(guān)負責人表示，《通知》已明確，將尚未開工房地產(chǎn)項目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應該按照新用途，經(jīng)專門地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由地方政府和地方協(xié)商解決。

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