不動產(chǎn)登記若干問題 你較關(guān)心哪一個

　　就房屋登記可能出現(xiàn)的問題，華商報記者咨詢陜西浩公律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師賈育廳，對公眾關(guān)注的熱點問題給予解答。

　　1.不少官員有多套房產(chǎn)，如果他們不主動登記，有什么辦法監(jiān)督？

　　賈育廳：《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）是依據(jù)我國《物權(quán)法》制定的，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)的登記采取的是依申請登記原則，即并不強制進行登記。雖然《條例》沒有規(guī)定，但中辦、國辦已印發(fā)了《關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)干部報告?zhèn)€人有關(guān)事項的規(guī)定》，要求副處級以上領(lǐng)導(dǎo)干部每年如實向組織報告婚姻、出國（境）、收入、房產(chǎn)、投資、配偶子女從業(yè)等14個方面的個人有關(guān)事項，自覺接受黨組織監(jiān)督。

　　另外，相信隨著官員財產(chǎn)申報與核查制度的建立，尤其是隨著不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的建立，不動產(chǎn)審批、交易和登記信息將在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，并全國聯(lián)網(wǎng)可依法公開查詢，既然是不動產(chǎn)，誰也背不走，不登記在長期來看是不現(xiàn)實的。

　　2.不動產(chǎn)登記能否斬斷利益鏈輸，威懾灰色房源，避免房叔房姐的出現(xiàn)？

賈育廳：《條例》實施之前，社會就對不動產(chǎn)登記的反腐作用寄予厚望。對于擁有過多房產(chǎn)資源的家庭和個人來說，的確需要重新來權(quán)衡是不是需要一直擁有這么多房子，這對抑制房產(chǎn)投機、理性住房消費肯定是有好處的。統(tǒng)一登記，一定程度上可以起到斬斷利益鏈輸，避免“房叔”、“房姐”出現(xiàn)的作用。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記保護合法財產(chǎn)權(quán)，只對合法的財產(chǎn)進行登記，不合法的財產(chǎn)權(quán)不予登記，同時也會將個人房產(chǎn)信息曝光在管理機關(guān)的監(jiān)控之下，不合法房源將無法登記或不敢登記，這將對部分灰色房源有一定的威懾作用。

　　3.是不是誰都能查詢我的房產(chǎn)？

　　賈育廳：并不是誰都可以去查詢他人的房產(chǎn)狀況。為保護個人隱私等原因，《條例》第27條規(guī)定，僅以下人員可以查詢：權(quán)利人、利害關(guān)系人可依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

　　4.我有一套房子，登記在妻子名下，想在不動產(chǎn)登記中加入我的名字，行不行？

　　賈育廳：可以，只要帶上相關(guān)資料去不動產(chǎn)管理局申請變更登記就可以，管理部門會將房產(chǎn)共有情況登記在不動產(chǎn)登記證共有情況一欄中。

　　5.不動產(chǎn)登記能不能解決一房多賣現(xiàn)象？

　　賈育廳：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對消除一房多賣現(xiàn)象，是可以起到一定作用的。在具體的不動產(chǎn)交易過程中，交易雙方信賴的就是權(quán)利人手中的不動產(chǎn)登記證和管理機構(gòu)的登記簿。在證簿不統(tǒng)一，特別是證件不統(tǒng)一的情況下，就可能出現(xiàn)一房多賣，產(chǎn)生交易風(fēng)險。統(tǒng)一登記后，一般情形下可以避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

　　6.不動產(chǎn)登記是否會倒逼“房產(chǎn)稅”、“遺產(chǎn)稅”？

　　賈育廳：《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，對“房產(chǎn)稅”、“遺產(chǎn)稅”開征的可行性研究是有積極作用的，但并不會對“房產(chǎn)稅”、“遺產(chǎn)稅”起到倒逼作用。

　　“房產(chǎn)稅”、“遺產(chǎn)稅”的開征不是簡單地增加一兩個新稅種，而是要對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及國家財產(chǎn)稅收制度進行重新設(shè)計，使之更為科學(xué)合理，符合我國市場經(jīng)濟稅收體制的改革方向。

　　7.小產(chǎn)權(quán)房會不會因此“轉(zhuǎn)正”？

　　賈育廳：“小產(chǎn)權(quán)房”不會因此“轉(zhuǎn)正”的。現(xiàn)行法律規(guī)定得很明確，“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。

　　8.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，已經(jīng)辦理的房產(chǎn)證、土地使用證是否要重新?lián)Q證，以前的證書還有效嗎？

　　賈育廳：已經(jīng)辦理的房產(chǎn)證、土地使用證繼續(xù)有效，也不用重新?lián)Q證。這一點《條例》規(guī)定得很明確，《條例》第三十三條規(guī)定，本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

　　不動產(chǎn)登記堅持“不變不換”原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。各地不得強制要求當(dāng)事人換證。

　　9.不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)后，能否抑制炒房，特別是異地炒房？

　　賈育廳：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息全國聯(lián)網(wǎng)后，對炒房，特別是異地炒房肯定是有抑制作用的?！稐l例》明確規(guī)定，國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

　　信息共享平臺建立之后，同一權(quán)利人名下在全國有多少套房子就能查得出來，對異地購房資金的流向以及購房者身份就可以一一監(jiān)控和確認了，對國家的宏觀調(diào)控是有好處的。

　　10.條例實施后，對房價影響有多大？能否促使房價下降？

　　賈育廳：《條例》的實施，短期來說對房價影響不大，但肯定是有影響的，至于影響有多大，這不好說，因為決定房價的因素是多方面的。

　　事實上，無論是國家統(tǒng)計局還是國土資源管理部門都沒有公布空置房屋數(shù)據(jù)，住房空置率過高，會嚴重影響房價，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建立后，管理部門將會掌握比較準確的不動產(chǎn)情況。如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)布，潛在購房者可能就不會因為信息的不對稱盲目購房了，就會對房價產(chǎn)生一定的影響。

　　11.我手頭有多套房子，但我不去登記，有什么影響？

　　賈育廳：關(guān)于不動產(chǎn)的登記，我國《物權(quán)法》采取的是依申請登記原則。也就是說，登記是你的權(quán)利，你可以不去登記，《條例》也沒有要求對不動產(chǎn)進行強制登記。但如果權(quán)利人不登記，其不動產(chǎn)交易安全將受到嚴重影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。

　　12.房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記證有什么區(qū)別？

　　賈育廳：房產(chǎn)證內(nèi)容規(guī)定了包括房屋所有權(quán)人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況；不動產(chǎn)證內(nèi)容規(guī)定了包括權(quán)利人、證件種類、證件號、共有情況、權(quán)利人類型、登記原因、使用期限、取得價格。

　　兩者對比，不動產(chǎn)證比房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細，比如，不動產(chǎn)證對使用年限進行了明確規(guī)定，也規(guī)定了土地使用權(quán)信息等。

　　13.如何理解不動產(chǎn)證“使用期限”？是否意味著“業(yè)主變房客”？

　　賈育廳：這是大家誤解了“土地使用權(quán)期限與房屋所有權(quán)期限”的定義。簡單來講，目前我們國家城市居民通過購購所取得的商品房屋產(chǎn)權(quán)中，包含了該房屋所占土地的使用權(quán)以及該房屋的所有權(quán)。

　　因此，新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》上所設(shè)置的“使用期限”實質(zhì)是區(qū)分性權(quán)利，具體是指所登記土地的使用期限，而根據(jù)《物權(quán)法》可知，房屋所有權(quán)本身是沒有期限的。

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