2014年是海南旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之年。

　　在經(jīng)歷了幾輪大起大落，海南的旅游地產(chǎn)市場逐步找到了自己的節(jié)奏，整體市場從“國際旅游島”的過度透支中，逐步走出陰霾。

　　行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2014年海南地產(chǎn)面對的仍然是“高庫存”的壓力，在不增加新增供應(yīng)的前提下，仍然需要兩年時(shí)間才能消化。在市場壓力加大，市場回歸理性，消費(fèi)者日益精明的背景下，海南旅游地產(chǎn)的洗牌勢在必行。

　　海南旅游地產(chǎn)競爭激烈

　　實(shí)際上，旅游地產(chǎn)早已是群雄逐鹿。統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，萬科、中信、頭創(chuàng)、海航、華僑城、珠江地產(chǎn)、龍湖等60多家知名的房企均已涉足旅游地產(chǎn)，總額超過8000億元。

　　而海南更是旅游地產(chǎn)的兵家必爭之地。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，海南共有1096個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，主力開發(fā)商主要為海南本土地產(chǎn)企業(yè)，其中海南兆南集團(tuán)地產(chǎn)擁有的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目較多，達(dá)到9個(gè)。其次是魯能地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、海南佳緣地產(chǎn)、昌茂地產(chǎn)等，都達(dá)到7個(gè)。

　　一方面是政府加大了對企業(yè)的招商力度，對土地的開發(fā)更青睞大型房企來進(jìn)行操作。另一方面，是市場運(yùn)作難度更大。眾多小型開發(fā)企業(yè)無力承擔(dān)旅游地產(chǎn)較為長久的期，以及對資金的巨大要求，必須尋找合作伙伴或者退出市場。在這兩個(gè)因素下，海南地產(chǎn)將迎來大兼并時(shí)代。

　　“現(xiàn)在較大的困惑就是，旅游地產(chǎn)沒有一個(gè)成熟的模式或者是成熟的理論指導(dǎo)開發(fā)商。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長王靜說。

　　盡管不斷有開發(fā)商試圖做一些創(chuàng)新和嘗試，但大都以失敗告終。而一旦失敗，中小開發(fā)商不但無法收回投資，而且可能面臨被洗牌兼并的危險(xiǎn)。所以，大多數(shù)中小開發(fā)商選擇了快速開發(fā)、快速銷售的住宅地產(chǎn)模式。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)是旅游地產(chǎn)的小分支。原來三亞的‘清平樂’打造養(yǎng)老的概念，但后來也蛻變成一個(gè)純粹的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。原來想了很多辦法，比方建立食堂、娛樂室、活動(dòng)室，包括平常的講座等，旺季的時(shí)候還可以支撐下去，但淡季很多設(shè)施就空在那里。”王靜告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　 人士指出，海南養(yǎng)老地產(chǎn)雖背靠優(yōu)質(zhì)天然資源及政府政策扶持，發(fā)展起點(diǎn)較高，但依舊在周邊區(qū)域生活配套設(shè)施上存在短板，未來一段時(shí)間，海南養(yǎng)老型項(xiàng)目只能適合在城市地帶小規(guī)模范圍內(nèi)建設(shè)。

　　投資分化非常明顯

　　實(shí)際上，海南旅游地產(chǎn)的投資分化非常明顯。大型房企的拿地和融資成本低，同時(shí)擁有實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)、運(yùn)營的團(tuán)隊(duì)，使得旅游地產(chǎn)的強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者出局。

　　雅居樂在陵水占地1.5萬畝開發(fā)清水灣，總投資達(dá)到200億元，截至2013年已累計(jì)完成銷售超400億元，成為旅游地產(chǎn)榜首大盤。據(jù)測算，其樓面地價(jià)僅為245元/平方米。而低價(jià)拿地的不僅只有雅居樂，有猜測認(rèn)為，2010年國際旅游島政策出臺(tái)以前，富力、雅居樂、碧桂園都是澄邁政府通過招商引資而進(jìn)入的，他們當(dāng)時(shí)在海南澄邁拿地時(shí)的地價(jià)僅相當(dāng)于2010年地價(jià)的1/3，甚至更低。而2010年，澄邁地價(jià)大約150萬元/畝。

　　“中小企業(yè)，尤其是自有資金不足的。十來畝地做一個(gè)小項(xiàng)目，又是銀行貸款的，或者借的高利貸，產(chǎn)品銷售又不是很對路，很容易被洗牌兼并。目前市場環(huán)境下，適者生存，自己不能適應(yīng)市場被淘汰是很正常的。”王靜說。

　　行內(nèi)人士透露，目前旅游地產(chǎn)開發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn)，榜旅游地產(chǎn)的資金需求量更大，，周期要很長。盡管后期投資收益非常好，但融資成本非常高，對于開發(fā)商的資金壓力非常大。第三，門檻越來越高。地方政府也對開發(fā)商提出更多的要求，不只是購房子。同時(shí)也希望給地方政府帶來繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。

　　旅游地產(chǎn)盈利模式轉(zhuǎn)變

　　“海南旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)的盈利模式，之前主要以自然資源為核心的度假產(chǎn)品盈利模式，現(xiàn)在也在發(fā)生著變化。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從單體占地規(guī)模來看，海南板塊旅游地產(chǎn)規(guī)模一般比較小，以10萬平方米以下的項(xiàng)目為主，占比達(dá)到78%以上，其中又有57%的項(xiàng)目占地面積5萬平方米以下。

　　海南60%以上的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目仍以單一的引擎驅(qū)動(dòng)為主，主要是開發(fā)企業(yè)考慮到控制項(xiàng)目開發(fā)成本。擁有符合驅(qū)動(dòng)引擎，即擁有3個(gè)或者3個(gè)以上搜索引擎的占比達(dá)到26%。

　　而目前海南旅游地產(chǎn)同質(zhì)化比較嚴(yán)重，普遍以“三菜一湯”為主，三菜一般指游艇、高爾夫、五酒店，“一湯”是指溫泉。數(shù)據(jù)顯示，海南旅游地產(chǎn)中溫泉和酒店是較為常用的驅(qū)動(dòng)引擎，酒店有245個(gè)、溫泉120個(gè)，主題公園和高爾夫各86個(gè)。海南以豐富的海景資源作為旅游賣點(diǎn)，以游艇為引擎的產(chǎn)品項(xiàng)目較多，達(dá)到53個(gè)。

　　“盡管各大開發(fā)商意識(shí)到，不能只依靠一次性賣地產(chǎn)賺快錢，要持續(xù)進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，提供更多的增值服務(wù)，但是目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供的服務(wù)還是比較低端的，例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等，而真正的服務(wù)還沒有上去。這一方面成本太高，另一方面也需要政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入。”王靜說。

　　而業(yè)內(nèi)比較認(rèn)可的旅游地產(chǎn)成功項(xiàng)目，一個(gè)是海南的觀瀾湖項(xiàng)目。“觀瀾湖是土地運(yùn)營商，而不是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商，也不是我們所說的金融投資商，我們就是土地運(yùn)營商，說得更實(shí)在一點(diǎn)，是在做實(shí)體，不是在做投資和投機(jī)，是在踏踏實(shí)實(shí)一針一線地，一根草一根草地做實(shí)體。”觀瀾湖地產(chǎn)集團(tuán)營銷總經(jīng)理洪剛說。

　　而另外一個(gè)獲業(yè)內(nèi)肯定的是半山半島項(xiàng)目。作為復(fù)合型地產(chǎn)的半山半島，做了大量的配套。未來至少有9家酒店，目前已經(jīng)開業(yè)了5家。還有娛樂休閑板塊，包括已經(jīng)打造完成的高爾夫球場、國際帆船港，還有水上樂園。

　　除此之外，以政府主導(dǎo)開發(fā)的亞海棠灣高端的旅游休閑區(qū)實(shí)際上打造了一個(gè)新的旅游度假新城。實(shí)際上，海南301醫(yī)院宣布入駐海棠灣之后，使“國家海岸”的配套更加齊全，更加完善，帶動(dòng)三亞房價(jià)大幅度地提升。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來的旅游地產(chǎn)一定向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，相關(guān)的配套資源至關(guān)重要。

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