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　　2014年收官之際，海南房地產(chǎn)市場交出了年度答卷：2014年1-12月，海南商品房累計成交64820套，成交總面積為595.55萬㎡，成交均價為11508元/㎡，成交套數(shù)同比去年全年下降18.31%。從數(shù)據(jù)上不難看出，在全國樓市持續(xù)低迷的大背景下，2014年海南樓市也呈現(xiàn)下行趨勢。有分析認(rèn)為，以旅游度假休閑、商務(wù)辦公寫字樓、健康養(yǎng)生養(yǎng)老等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的旅游綜合體項目正在全國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中脫穎而出，成為全國房地產(chǎn)業(yè)逆勢而上的重要推動力量。

　　海南樓市價穩(wěn)量跌 受淡旺季影響明顯

　　從銷量上分析，2014年3月過后海南樓市成交便一路下滑，至7月跌入成交低谷，10月開始回暖至年初水平，隨后不斷攀升，直到12月以8625套收官。從成交區(qū)域上看，?？?、三亞領(lǐng)跑2014年海南商品房銷售前兩名，瓊海、文昌、澄邁、儋州等市縣位居其后。

　　從價格上分析，2014年海南商品房銷售價格盡管穩(wěn)中有升，但整體保持平穩(wěn)，同比增幅呈逐年收窄的趨勢。在價格走勢上，2014年一季度均價變化幅度較大，一月11576元/平方米，2月為16444元/平方米，3月再次下降至11576元/平方米。進入季度以來，除7月跌破萬元大關(guān)外其他月份均在萬元以上。從走勢情況上分析，商品房銷售均價波動主要受淡旺季影響較為明顯，從整體而言商品房銷售價格依然保持穩(wěn)定。

　　從市場反應(yīng)分析，受全國房地產(chǎn)市場影響，海南樓市觀望情緒增加。一個突出的表現(xiàn)是，眾多開發(fā)企業(yè)普遍反映，2014年商品房銷售淡季比以往任何一年都要淡許多，數(shù)據(jù)顯示，2013年5月海南賣房8085套，而2014年5月僅賣房5321套，同降34.18%。與此同時，商品房銷售旺季也比2013年來的要晚且成色不佳。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2014年海南樓市前幾個月比較低迷，但隨著央行降息、9·30央行房貸新政相繼出臺在一定程度上提振全國樓市，從而對海南房地產(chǎn)市場起到帶動作用。

　　商品房庫存高  “以價換量”大勢不會逆轉(zhuǎn)

　　2014年?？谏唐贩抗?yīng)量劇增達450萬平方米的歷史新高，而成交量僅是供應(yīng)量的一半，隨著保利、綠地、恒大等大房企進駐，商品房市場銷售供求關(guān)系失衡嚴(yán)重加劇。在三亞，未來一兩年內(nèi)，三亞商品房供應(yīng)面積將達800余萬平方米，消化全部商品房庫存需要若干年，供大于求的市場銷售形勢明顯。由此可見，未來一年內(nèi)海南樓市的主要任務(wù)還是消化庫存量。

　　海南房地產(chǎn)市場與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境和貨幣流動性密切相關(guān)。海南的開發(fā)企業(yè)經(jīng)過多年磨練，已經(jīng)進入相對純熟的運作階段，產(chǎn)品及營銷策略都相對領(lǐng)跑，然而市場的核心根源在于購購力的支撐，就目前的宏觀經(jīng)濟運行情況來看，2015年銷售旺季仍然存在下行趨勢，“以價換量”的大趨勢不會逆轉(zhuǎn)，房企將關(guān)注成本管控、精準(zhǔn)渠道投入以及老業(yè)主市場，服務(wù)和運營將是未來海南項目操作的主旋律。

　　旅游綜合體項目或?qū)⒚摲f而出 成為全國樓市轉(zhuǎn)型引擎

　　2014年是海南樓市波動比較大的一年，南北兩極分化較大，政策出臺緊密程度差距也很大。?？谡吆芊e極，由于剛需市場的支撐，整年?？跇鞘惺潜容^穩(wěn)健。三亞房地產(chǎn)市場85%以上的客源來自島外，受到全國樓市、經(jīng)濟下行壓力影響，三亞房地產(chǎn)市場整體降幅較為明顯。有分析認(rèn)為，這種波動屬于市場深度調(diào)整，從目前看，海南房地產(chǎn)市場風(fēng)險可控，受到全球、全國的經(jīng)濟投資、資金回流等影響，海南樓市的成交、均價可能會和2014年相差不大。

　　但與此同時，以旅游度假休閑、商務(wù)辦公寫字樓、健康養(yǎng)生養(yǎng)老等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的旅游地產(chǎn)綜合體項目正在全國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中脫穎而出，成為全國房地產(chǎn)業(yè)逆勢而上的重要推動力量。

　　海南有著得天獨厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，近年來在旅游地產(chǎn)綜合體項目開發(fā)上積累了豐富的經(jīng)驗。這里所指的旅游地產(chǎn)綜合體項目并非等同于住宅項目而是可經(jīng)營性地產(chǎn)，通過房地產(chǎn)業(yè)與旅游、商業(yè)、金融、健康養(yǎng)生等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合式發(fā)展，尋求實力資本與稀缺資源的較佳組合，加速房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。隨著海南國際旅游島建設(shè)，將吸引更多游客、商務(wù)辦公人士、候鳥老人來海南消費，未來，這里不僅有購房消費，更有基于購房消費的其他消費內(nèi)容，形成拉動產(chǎn)業(yè)增長新的增長點。

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