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2014年房地產(chǎn)特征:限購城市只剩5個(gè) 樓市步入白銀時(shí)代
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:證券日?qǐng)?bào) 閱讀 599 次
開篇語:即將過去的2014年,“新常態(tài)”成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代名詞。
認(rèn)識(shí)新常態(tài),適應(yīng)新常態(tài),新常態(tài),是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。而準(zhǔn)確、深入、全面認(rèn)識(shí)新常態(tài)下的新趨勢、新特征、新動(dòng)力,是做好今后經(jīng)濟(jì)工作的重要前提。
新常態(tài)之“新”,意味著不同以往,意味著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件和環(huán)境已經(jīng)或即將發(fā)生諸多重大轉(zhuǎn)變,增長速度將從高速轉(zhuǎn)為中高速,動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng);新常態(tài)之“常”,意味著相對(duì)穩(wěn)定,這一穩(wěn)定是更高水平的穩(wěn)定,是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)、增長質(zhì)量加快“上臺(tái)階”的穩(wěn)定。
而在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下,我國各大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或即將發(fā)生哪些深刻變化?值此辭舊迎新之際,《證券日?qǐng)?bào)》產(chǎn)經(jīng)經(jīng)過精心策劃,選取資本市場關(guān)注的十大產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查與研究,今起特別推出《中國十大產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”年度報(bào)告》系列報(bào)道,敬請(qǐng)廣大讀者垂注。
前言:2014年中國房地產(chǎn)市場以5月份為界,呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”:5月份之前,延續(xù)上年的高歌猛進(jìn);5月份之后,“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn),那就是從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長。
往年輕輕松松便可完成全年銷售任務(wù)的龍頭房企們,在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市較為堅(jiān)挺的地區(qū),住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來的新低。顯然,中國房地產(chǎn)業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。
實(shí)際上,中國新一代領(lǐng)導(dǎo)集體今年已經(jīng)以“新常態(tài)”定義了當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,這個(gè)定義也恰如其分。
總書記較近指出了“新常態(tài)”的幾個(gè)主要特點(diǎn),包括速度—“從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長”,結(jié)構(gòu)—“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)”,動(dòng)力—“從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”。
對(duì)此,有專家表示,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代,開始進(jìn)入居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時(shí)代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及,將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。
較新數(shù)據(jù)也顯示,2014年1月份-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元,同比名義增長11.9%,增速比1月份-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn);全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米,同比下降14.5%。不過,雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象,但實(shí)際的總體增量依然可觀,整個(gè)行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉?/p>
此外,樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化,行政干預(yù)手段開始逐步退出,尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實(shí)施的限購政策,截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這,無疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場化。
可以說,中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時(shí)代”后,正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備,部分企業(yè)為了搶占未來數(shù)年的行業(yè)制高點(diǎn),已經(jīng)提前展開行動(dòng)。就像萬科副總裁毛大慶所言,“變者,天下之公理也。為之,則難亦易;不為,則易亦難”。相信我國的房地產(chǎn)市場也會(huì)在這一場變革中,走向更加理性和成熟的新階段。
樓市調(diào)控告別“一刀切”
限購城市只剩5個(gè)
限購松綁、調(diào)整公積金使用門檻、購房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來,地方政府紛紛出臺(tái)救市措施,刺激市場回暖;同時(shí),金融管理部門對(duì)住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào);層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,并要求加強(qiáng)保障房建設(shè),放寬提取公積金支付房租條件。
面對(duì)樓市的迅速變化,2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱,現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺(tái)一些政策來緩解樓市壓力,相關(guān)政策勢必由之前的遏制房價(jià)瘋長,轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?/p>
在房地產(chǎn)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)的背景下,萎靡不振的樓市,已讓不少地方政府火急火燎。而對(duì)樓市成交抑制作用較大的限購,也成為地方政府的“眼中釘”。
自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購后,各地方政府便紛紛跟進(jìn),僅一個(gè)多月的時(shí)間里,相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對(duì)限購政策進(jìn)行了調(diào)整。截至目前,除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外,46個(gè)限購城市當(dāng)中,41個(gè)已正式取消或變相放松了限購。
除取消限購之外,財(cái)政金融政策緊隨其后而來,顯示出了極強(qiáng)的威力。
9月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策,其中包括對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購購普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款;增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。這個(gè)后來被稱為“930”新政的措施,被市場公認(rèn)為是今年對(duì)樓市影響較大的一個(gè)政策。
10月9日,住建部、財(cái)政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。以提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力,支持繳存職工購購頭套和改善型自住住房。各地隨后迅速跟進(jìn),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個(gè)城市都對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。
同時(shí),通過財(cái)政補(bǔ)貼手段鼓勵(lì)購房的地區(qū)也在不斷增加。其中江西省《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定,各地可對(duì)二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼;江蘇省則對(duì)于購購成品住房且屬于頭套住房的家庭,由當(dāng)?shù)卣o予相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策支持;沈陽也在冬季房展會(huì)期間推出16項(xiàng)優(yōu)惠政策,其中多項(xiàng)政策惠及購房者。此外,尚未取消限購的北京、上海,也通過大幅度調(diào)整對(duì)普通住宅總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的方式,刺激改善型需求入市。
而另外一劑樓市強(qiáng)心劑則當(dāng)屬央行的不對(duì)稱降息。11月21日,央行發(fā)布通知稱,決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。有業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)就指出,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說,貨幣手段歷來是刺激市場需求的較有效工具,此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。
年內(nèi)剛剛上任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在總結(jié)今年的政策時(shí)也稱,“2014年以來,房地產(chǎn)市場迅速變化,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同或配合有關(guān)部門,強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任,及時(shí)調(diào)整了限購、差別化信貸等方面的政策,支持居民合理的住房消費(fèi),總體上保持了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”。此外,住建部新聞發(fā)言人倪虹近日表示,用市場的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事,市場發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場的事情。
房企海外投資井噴
今年有望超300億美元
2014年樓市的表現(xiàn)直接擊穿了房地產(chǎn)企業(yè)較差的預(yù)期,就連一向看多的任志強(qiáng),近期也一反常態(tài)地發(fā)表看空的言論。為了維持業(yè)績的穩(wěn)步增長,房企紛紛加大海外投資的力度,以填補(bǔ)國內(nèi)市場下滑帶來的損失。
有機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示,近年來中國已成為全球資本輸出大國,對(duì)外房地產(chǎn)投資增長迅速。2014年全年,中國跨境房地產(chǎn)投資額則有望超過300億美元,超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。
今年以來,萬科、碧桂園、萬達(dá)、綠地、頭創(chuàng)、新華聯(lián)等企業(yè)在海外市場動(dòng)作頻頻。其中,新華聯(lián)在今年1月份,相繼敲定了在韓國濟(jì)州島和馬來西亞新山市伊斯干達(dá)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目;碧桂園今年2月份斥資7300萬元在悉尼拿地,正式進(jìn)軍澳大利亞市場;同月,萬科在美國紐約曼哈頓的頭個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610號(hào)舉行了動(dòng)工典禮。
而對(duì)外投資規(guī)模較大的兩家房企,無疑當(dāng)屬綠地和萬達(dá)。
今年7月8日,萬達(dá)集團(tuán)宣布,將投資9億美元在美國芝加哥建設(shè)五酒店及公寓項(xiàng)目,建成后該項(xiàng)目有望成為芝加哥第三高建筑;一個(gè)月后,萬達(dá)又在澳大利亞完成了對(duì)黃金海岸市珠寶三塔項(xiàng)目的并購,計(jì)劃建設(shè)一棟五酒店和兩棟銷售型酒店式公寓;而在年初,萬達(dá)還宣布投資20億英鎊-30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目;6月份則以2.65億歐元收購了西班牙馬德里的建筑西班牙大廈。
至于綠地,其目前已進(jìn)入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等4大洲9個(gè)國家13個(gè)城市,海外項(xiàng)目總投資超200億美元。
國家在相關(guān)政策上的變動(dòng),也進(jìn)一步支持了房企到海外的投資。國務(wù)院在今年取消了對(duì)一般境外投資項(xiàng)目的核準(zhǔn)制度,打破過去在外匯管理、跨境資金流動(dòng)方面的多重限制,而不斷加碼海外房地產(chǎn)市場的中國房企則正好搭上了這趟順風(fēng)車。
此外,移民人數(shù)的不斷增長,也為出海房企提供了大量的需求。胡潤中國私人財(cái)富管理白皮書調(diào)查顯示,中國內(nèi)地的千萬富豪中,46%正在考慮移民國外,14%已經(jīng)移民或者正在申請(qǐng)移民,而家資在1億元以上的富人中,有移民意向的人比例高達(dá)74%,這些高凈值人士都是上述房企海外項(xiàng)目的潛在客群。
對(duì)此,多家在海外開發(fā)項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人也表示,他們項(xiàng)目鎖定的主要客戶群就是有海外置業(yè)需求的華人。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為, 國外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇,房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段,國內(nèi)房企購地開發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的階段,市場周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場。同時(shí),部分大型房企的全國化布局基本完成,從戰(zhàn)略布局角度需要國際化,因此業(yè)務(wù)上也會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)海外與國內(nèi)的“二八原則&rdqu
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