國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始?xì)v史性地放緩，這已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。然而，房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展給國(guó)內(nèi)城市帶來(lái)的后遺癥的嚴(yán)重性，可能并不太為公眾所知。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在區(qū)域性的嚴(yán)重失衡。少數(shù)一線城市房?jī)r(jià)畸高，二線城市能夠維持一定的供需平衡，但在三四線及以下城市，房地產(chǎn)普遍出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩，庫(kù)存高企。

　　市場(chǎng)一般認(rèn)為，中國(guó)從2014年開(kāi)始進(jìn)入住房“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”的時(shí)代。但在我們看來(lái)，房地產(chǎn)過(guò)剩時(shí)代的出現(xiàn)應(yīng)該比2014年更早，只不過(guò)由于金融杠桿因素放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩的嚴(yán)重程度。一個(gè)跡象是，盡管政府在2014年對(duì)住房需求管控政策有所放松，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，隨著需求總量萎縮，中國(guó)城鎮(zhèn)住房已經(jīng)累積了巨額的存量，特別在一些三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

　　先看看數(shù)據(jù)。截至2014年11月，國(guó)內(nèi)一線城市出清周期已回落至14.4個(gè)月，土地消化時(shí)間為1.5年，二線城市出清周期21.6個(gè)月，土地消化時(shí)間3.3年。但在三四線城市，出清周期仍高達(dá)47.8個(gè)月，土地消化時(shí)間依然超過(guò)5年。無(wú)論從短期還是中長(zhǎng)期來(lái)看，多數(shù)城市三四線城市庫(kù)存量均已達(dá)到歷史高位，未來(lái)去化壓力顯著。在需求低迷的情況下，三四線城市的庫(kù)存壓力狀況雖然各不相同，但政府和企業(yè)恐怕都需要高度警惕房地產(chǎn)去化壓力問(wèn)題。

　　再看看實(shí)際。我們近兩年在國(guó)內(nèi)不少三四線城市做過(guò)調(diào)研，幾乎無(wú)一例外，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩狀況極為嚴(yán)重，有些城市的房地產(chǎn)過(guò)剩程度遠(yuǎn)不是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的那樣抽象。在中部某省的三線濱江城市，該市前一任領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃城市東擴(kuò)，將城市東部列為政務(wù)新區(qū)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)了大量的房地產(chǎn)。該市主城的四個(gè)區(qū)目前聚集著119個(gè)待售樓盤。由于供應(yīng)過(guò)量，該市房產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，深陷其中的不乏萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園等知名開(kāi)發(fā)商。調(diào)查得知，2007年該市住宅市場(chǎng)均價(jià)7000元/平方米，但2015年均價(jià)跌到了5300元/平方米。僅在該市的政務(wù)新區(qū)，大片住宅樓空置，總計(jì)有上百棟之多。粗略估計(jì)，該市的住宅庫(kù)存至少達(dá)到300萬(wàn)平方米。類似的情況在國(guó)內(nèi)許多三四線城市普遍存在。

　　在房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重的背后，是地方政府債務(wù)高企。三四線城市主要是市縣兩級(jí)，而這兩級(jí)恰恰是國(guó)內(nèi)地方政府債務(wù)集中的地方。根據(jù)國(guó)家審計(jì)署公布的截至2013年6月底的地方債務(wù)中，主要集中于市級(jí)層面，直接負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)超過(guò)4.8萬(wàn)億元，占比約44.5%;縣級(jí)債務(wù)約4萬(wàn)億元，占比36.4%。粗略估算，國(guó)內(nèi)三四線城市的債務(wù)在地方政府債務(wù)中的占比應(yīng)該超過(guò)60%。在財(cái)力有限、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的情況下，三四線城市未來(lái)的發(fā)展情況不容樂(lè)觀。尤其是房地產(chǎn)過(guò)剩所形成的地方債務(wù)、企業(yè)債務(wù)，以及銀行面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，都是很難在短期內(nèi)化解的。

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，以及老齡化日益嚴(yán)重，房地產(chǎn)過(guò)剩給三四線城市帶來(lái)的后遺癥將會(huì)至少延續(xù)十年才能消化。未來(lái)，不排除一些三四線城市因?yàn)橄涣朔康禺a(chǎn)而出現(xiàn)炸樓的情況。

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