未來房價(jià)到底是漲是跌，崩盤風(fēng)險(xiǎn)是否臨近?摩根大通中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌5月27日拋出觀點(diǎn)稱，全盤來看，預(yù)計(jì)全國房價(jià)將會(huì)溫和下降2%，這是有記錄以來房價(jià)頭次下跌。但不同城市的情況會(huì)不一樣。

具體來看，朱海斌團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，在一線城市，房價(jià)仍將保持強(qiáng)勁，或還可上漲5%;在供應(yīng)較少的二線城市，預(yù)計(jì)房價(jià)仍將持平，而在那些供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市，價(jià)格可能會(huì)下降10%;摩根大通對(duì)三線城市保持謹(jǐn)慎，價(jià)格降幅或?yàn)?%，但仍小于供應(yīng)過剩的二線城市，原因是三線城市的房價(jià)相對(duì)較低，價(jià)格敏感度也較低。

總體而言，“房價(jià)僅會(huì)出現(xiàn)適度調(diào)整”，朱海斌說。

從背景來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)什么走勢(shì)?朱海斌通過研究發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)。

在2013年走出強(qiáng)勁表現(xiàn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年的開局低迷。今年前4個(gè)月內(nèi)，住宅銷售面積同比下降8.6%(2013年為同比增長17.5%)，銷售額同比下降9.9%(2013年為同比增長26.6%)，新房開工同比下降24.5%(2013年為同比增長11.6%)。10大城市住宅庫存去化周期已經(jīng)從今年初的10個(gè)月增長至4月份的17.7個(gè)月。同時(shí)，房價(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)降溫。根據(jù)搜房網(wǎng)消息，未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的房價(jià)環(huán)比漲幅已經(jīng)降至0.1%(3月份為0.38%)，100個(gè)城市內(nèi)房價(jià)較上個(gè)月下跌的數(shù)量已經(jīng)從3月份的37個(gè)增加到45個(gè)。兩個(gè)數(shù)字都是2012年6月以來的較低水平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)從強(qiáng)走弱，以至于朱海斌預(yù)期全國房價(jià)溫和下降2%?他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬峡梢詺w因于供應(yīng)過剩和2013年下半年以來的貨幣政策緊縮。中國從1998年開始住房改革，引入了商品房市場(chǎng)。直到2011年，市場(chǎng)基本上都處于供應(yīng)不足狀態(tài)，由此導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲。但是，在2011年，這種形勢(shì)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，原因是房地產(chǎn)投資加速，新房開工量在2010年頭次突破10億平方米關(guān)口后于2013年達(dá)到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷量計(jì)算的住房供應(yīng)指標(biāo)上升到(并且始終保持在)4以上，這意味著將需要花費(fèi)4年以上的時(shí)間才能銷售掉目前在建的所有住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3.4年的歷史平均水平。
 

在這個(gè)過程中，政策反應(yīng)是需要觀察的影響要素，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡化已經(jīng)觸發(fā)了一些政策反應(yīng)。央行近期要求主要商業(yè)銀行確保它們的為頭次購房者提供合理的房貸支持。在此之前，一些地方政府已經(jīng)宣布了放松房地產(chǎn)緊縮的措施，南京、天津和無錫放松了住房限購的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，銅陵為頭次購房者提供財(cái)政補(bǔ)貼，揚(yáng)州提供住房公積金支持。

朱海斌認(rèn)為，將會(huì)有更多的地方政府跟風(fēng)加入，但是，沒有跡象表明政府將會(huì)在短期內(nèi)放松房地產(chǎn)緊縮政策，亦沒有跡象表明央行可能會(huì)在短期內(nèi)下調(diào)利率或放松信貸政策。摩根大通預(yù)測(cè)，地方層面的松綁將不足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，朱海斌觀點(diǎn)認(rèn)為，有充分的理由相信目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整與2008年和2012年上半年的調(diào)整不同：區(qū)域差異更大，二三線城市面臨嚴(yán)重的供應(yīng)過剩壓力，而這些城市在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)占的比重很大。市場(chǎng)調(diào)整所持續(xù)的時(shí)間也很可能會(huì)長于過去。但是房價(jià)崩潰的可能性不大。

頭先，城鎮(zhèn)化看起來并沒有減速。中國的城鎮(zhèn)化率(城鎮(zhèn)居民和人口的比率)從2000年的36.2%提高到2013年的53.7%，城鎮(zhèn)化速度保持在1.3%左右，相當(dāng)于每年2,000萬人。

其次，家庭收入增長仍然保持穩(wěn)固。中國在過去10年中始終保持著兩位數(shù)的收入增長率。即使在2013年名義GDP增長率大幅降至9.5%(相對(duì)比2011年為17.8%)以后，城鎮(zhèn)家庭的人均收入仍然增長了9.6%。

城鎮(zhèn)化和收入增長創(chuàng)造了住宅需求。朱海斌團(tuán)隊(duì)估計(jì)，未來幾年每年的真實(shí)住宅需求約為10億平方米，包括來自新城鎮(zhèn)居民、改善型和舊房替換的需求，這與2013年銷售的建筑面積大致相當(dāng)。強(qiáng)勁的收入增長還為解決高房價(jià)收入比的問題提供了一個(gè)相對(duì)不那么痛苦的調(diào)整方式，也就是通過收入增長而非房價(jià)崩盤而實(shí)現(xiàn)。

第三，中國的家庭儲(chǔ)蓄率非常高，但是投資的選擇有限。金融改革的加速將有助于改變這種格局，但到目前為止影響不大。因此，目前房地產(chǎn)仍是一種具有吸引力的投資對(duì)象。

較后，政府擁有支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)和政治動(dòng)機(jī)。政府收入嚴(yán)重依賴于房地產(chǎn)行業(yè)(包括房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出售)。另外，鑒于房價(jià)崩潰可能會(huì)導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩，政府將會(huì)進(jìn)行干預(yù)，防范下行風(fēng)險(xiǎn)。

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