尷尬的養(yǎng)老地產業(yè)

        總的來說，現在養(yǎng)老地產還不成熟，還有5年至10年的培育期。盡管試水者眾多，我國仍沒有公認的養(yǎng)老地產的“典型成功樣本”。現在大家都還在摸索商業(yè)模式。

        養(yǎng)老地產被譽為地產界的“朝陽行業(yè)”，前景被普遍看好。

        據不完全統(tǒng)計，目前已有80多家品牌房地產開發(fā)企業(yè)、10余家保險企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產市場，投資總額超3000億元。

        據中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場規(guī)模約為4萬億元，到2030年則有望增加至13萬億元。全球房地產服務機構高力國際近日發(fā)布報告稱，中國的養(yǎng)老地產市場，正成為私營房地產發(fā)展商及投資者的潛在開發(fā)領域。

        商業(yè)模式還在摸索

        然而，目前為止，盡管試水者眾多，我國仍沒有公認的養(yǎng)老地產的“典型成功樣本”。

        不過，也不乏有試水者各自探索盈利模式，例如綠城的“學院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”、親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”等。

        明源地產研究院評論認為，養(yǎng)老地產盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業(yè)對養(yǎng)老地產盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創(chuàng)新將是今年的主旋律。

        位于陜西西安的榮華控股企業(yè)集團是進軍養(yǎng)老地產市場中的一員，他們開發(fā)的西北頭家會員制養(yǎng)老社區(qū)，采用了“居家+機構”的新型養(yǎng)老模式。

        榮華控股營銷策劃部副總監(jiān)舒利在接受媒體采訪時曾說，在榮華集團的企業(yè)理念里，我們打造的不單單是養(yǎng)老地產，不是簡單地建一棟房子，而是打造一種服務產業(yè)。

        綠城集團從2007年就開始了對養(yǎng)老地產的專題研究，早在幾年前，綠城就已確定養(yǎng)老地產業(yè)務的不是地產開發(fā)，而是養(yǎng)老服務，綠城需要從開發(fā)商轉向服務提供商。

        當然，養(yǎng)老地產領域仍有一些以做地產開發(fā)為主的試水者。

        舒利認為，自2010年起，就有不少國企、民企、外國企業(yè)等進入中國的養(yǎng)老地產。但在很長一段時間里，大家都認為養(yǎng)老地產，就是找一個山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子，較多配備一些適老化設施即可，基本上是概念大于實際意義中的產品。

        事實上，很多陸續(xù)進入養(yǎng)老地產領域想要分蛋糕的企業(yè)仍抱著“建房子賣房子”的想法。

        北京一家房地產企業(yè)負責人于華（化名）告訴法治周末記者，他也正籌劃在北京郊區(qū)做一個養(yǎng)老地產項目。

        “這是一個長期的投資，我打算先建一批養(yǎng)老地產，比如老年公寓，用醫(yī)養(yǎng)結合的模式，引進國外的養(yǎng)老醫(yī)院。同時，再結合文化項目、旅游地產、休閑度假為一體，做綜合開發(fā)，項目主要針對的是能完全自理或半自理的老人。”于華說。

        “不過，總的來說，現在養(yǎng)老地產還不成熟，還有5年至10年的培育期?，F在大家都還在摸索商業(yè)模式。”

        賺錢還是靠賣房子

        于華很看好養(yǎng)老地產的前景。“能賺到錢。當然，做面向普通人的基礎養(yǎng)老是很難賺錢的，但是做面向高端消費人群的醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老，就可以賺錢了。不過，賺錢還是主要靠賣房子。”于華分析說。

        這不僅讓人想起十余年前北京順義區(qū)的北京太陽城國際老年公寓（即太陽城），太陽城是當時國內較早的專門面向老年人的房地產項目，它的入住率可以達到100%。

        有媒體調查，現在，太陽城已經成了名副其實的老年社區(qū)，房價也漲了3倍。小區(qū)的老人們對小區(qū)的評價還是很一致：“起碼小區(qū)內有食堂，人均飯錢也不過20元。此外，就是小區(qū)有醫(yī)院、有急救車，急救效率高。”

        但是，據媒體調查，小區(qū)針對老年人的服務水平和服務內容卻與剛入住時相去甚遠。同時，隨著房價物價的上漲，相應的養(yǎng)老成本，包括護工費等也都在水漲船高。

        這不禁讓人思考，“養(yǎng)老地產”究竟是在“賣房子”還是“賣服務”，怎樣處理賣房子、賣服務與盈利之間的關系。

        據了解，目前，為了快速回籠資金、實現盈利，養(yǎng)老項目的投資人可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。

        “花樣各式”的養(yǎng)老地產服務項目，暴露出養(yǎng)老地產業(yè)的一個尷尬現實，與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務的機構其實并不算多。

        養(yǎng)老地產土地政策落地

        “養(yǎng)老地產的真正盈利點主要在于賣房子，其他養(yǎng)老服務的部分運行起來，肯定是賺不了多少錢的。養(yǎng)老服務部分相當于做國家福利，做養(yǎng)老事業(yè)了。并且，如果這個項目能做，財務費用也會比較高，率會比較低，前期的收益不會太好。”于華說。

        有專家總結，中國養(yǎng)老地產仍然面臨諸多挑戰(zhàn)，其中就包括：缺乏能夠準確傳達精神的可操作性配套政策；尚未有可被消費者和監(jiān)管機構同時接受的成熟盈利模式；缺少可提供持續(xù)資金支持的多樣化融資渠道等。

        于華也估計到做養(yǎng)老地產可能會面臨的困境，但是，他認為，“因為企業(yè)發(fā)展要看遠景，要做國家政策所鼓勵支持的，所以我還是想早些嘗試”。

        然而，“養(yǎng)老地產項目從來都不是先規(guī)劃、找個山清水秀的地方，而應該是先有需求、有市場，再去拿地。做養(yǎng)老，一定要擺脫傳統(tǒng)地產思維。”全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生在接受媒體采訪時說。

        盡管養(yǎng)老地產屢遭質疑，盈利困難重重，但仍無法阻擋洶涌而來的老齡人群，無法阻擋市場對于養(yǎng)老地產的熱情。

        2014年，國土資源部發(fā)布《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》，規(guī)定對于營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。

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