隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，中國(guó)的人口紅利正在向老齡市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，只不過(guò)，這種紅利不是體現(xiàn)在勞動(dòng)力上，而是在消費(fèi)力上，“有錢老人”們的荷包引來(lái)各路資本競(jìng)逐。養(yǎng)老地產(chǎn)的生意經(jīng)正是認(rèn)準(zhǔn)了老人們“住”的需求。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值早已獲得公認(rèn)，也逐漸成為了各大房企新的發(fā)展，不少養(yǎng)老項(xiàng)目如今已經(jīng)亮相。但整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍缺乏清晰的盈利模式，還處于“摸著石頭過(guò)河”的階段，談賺錢還為時(shí)過(guò)早。

　　【言】

　　“老年公寓出現(xiàn)剛剛好”

　　高先生看過(guò)不少樓盤，但這一次他卻像打了“雞血”——自己看過(guò)后，他又分別帶著太太和父母去了兩次，還把樓盤的介紹資料分發(fā)給親朋好友。

　　和一般樓盤不同，這個(gè)位于浙江嘉興的項(xiàng)目打出了“老年公寓”的名號(hào)。除了滿足日常的居住需求，物業(yè)還提供針對(duì)老年人的餐、醫(yī)等服務(wù)。就連名字，也滿是古雅之風(fēng)。

　　三代同堂、沒有電梯，在高先生看來(lái)，現(xiàn)在的居住條件已經(jīng)不太適合越來(lái)越年邁的父母。但如果單獨(dú)居住，又不太放心，“老年公寓的出現(xiàn)似乎剛剛好”。

　　由于還未正式開盤，售價(jià)還是未知數(shù)，從宣傳的精裝修和相關(guān)服務(wù)來(lái)看，可想是不菲的。好在高先生本身經(jīng)濟(jì)情況還比較寬裕，父母也是退休的高端教師，收入在同齡老人處于中上水平，加上多年節(jié)儉生活，存下了一筆“養(yǎng)老錢”。“我現(xiàn)在也快50歲了，等到父母百年，我和太太也到了可以入住的時(shí)候了，購(gòu)一套養(yǎng)老公寓還是很實(shí)在的。”他告訴記者。

　　在高先生的推薦下，周圍親朋好友也對(duì)這種新型養(yǎng)老公寓產(chǎn)生了興趣。其中多是經(jīng)濟(jì)寬裕、沒有壓力，或子女長(zhǎng)期不在身邊的“空巢”老人。

　　這樣的老年公寓近年來(lái)也在各地興起，它們收費(fèi)不一，模式不同，有別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，集中化、主題化之下又不缺私密性，針對(duì)的主要是老年人群中的中高收入者。某種意義上，他們正是開發(fā)商眼中的代“有錢老人”，養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)人群。

　　“適老住宅有85項(xiàng)細(xì)節(jié)”

　　老年公寓究竟什么樣?這也許是所有人較關(guān)心的問(wèn)題。

　　上海萬(wàn)科近期在滬舉行品牌發(fā)布會(huì)，在推介萬(wàn)科上海項(xiàng)目之余，發(fā)布會(huì)上還罕見地花費(fèi)大量筆墨，介紹了一個(gè)非上海項(xiàng)目——杭州良渚文化村，其中的主打產(chǎn)品便是被命名為“隨園嘉樹”的適老住宅。

　　“適老住宅有85項(xiàng)細(xì)節(jié)。”萬(wàn)科上海區(qū)總經(jīng)理孫嘉介紹。單從表面看，適老住宅與普通精裝住宅沒有太大不同，但從細(xì)節(jié)上來(lái)看，無(wú)論從門廳、臥室、衛(wèi)生間等戶內(nèi)設(shè)計(jì)，還是相關(guān)配套的設(shè)置管理，都無(wú)一例外地針對(duì)老年人的生活習(xí)性。

　　 例如，電梯設(shè)有安全扶手和輪椅專用按鈕，可進(jìn)擔(dān)架;衛(wèi)生間設(shè)計(jì)了淋浴坐凳和暖足機(jī);臥室配有起夜地?zé)?、?yīng)急燈和一鍵報(bào)警按鈕;小區(qū)里還配有老年大學(xué)、閱覽室、棋牌室、門球場(chǎng)等設(shè)施。

　　除了眾多設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，記者在現(xiàn)場(chǎng)資料上看到，適老住宅還有多達(dá)80余項(xiàng)服務(wù)。比如特別膳食服務(wù)、健康體檢、住院探視、定期電器檢查、生活用品代購(gòu)、房間打掃等。值得一提的是“不活動(dòng)通知”服務(wù)，可以通過(guò)專門的設(shè)備檢測(cè)屋內(nèi)老人的活動(dòng)狀態(tài)，如果長(zhǎng)時(shí)間沒有活動(dòng)，將向物業(yè)發(fā)出通知上門探視。

　　據(jù)孫嘉透露，上海萬(wàn)科也將會(huì)從杭州公司總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，在上海之后的項(xiàng)目中推出類似的適老住宅產(chǎn)品。

　　記者了解到，隨園嘉樹目前的售價(jià)在14000-15000元/平方米，即使是精裝修交付，在其所在的余杭區(qū)也屬于高價(jià)，也高于萬(wàn)科良渚文化村內(nèi)的其他多層和高層樓盤。

　　銷售人員告訴記者，由于項(xiàng)目用地是旅游地產(chǎn)性質(zhì)，所以僅有30年使用權(quán)。大多數(shù)服務(wù)需要另收費(fèi)，業(yè)主可根據(jù)需求定制個(gè)性化服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用每月2500-3200元不等。業(yè)主入住還有年齡規(guī)定，男性需在55歲以上，女性需在50歲以上。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一定賺錢”

　　事實(shí)上，萬(wàn)科挺進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)要追溯到近三年前。2010年底，萬(wàn)科宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計(jì)劃也全面啟動(dòng)。在上月的媒體見面會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮也多次提及養(yǎng)老地產(chǎn)。郁亮表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也符合萬(wàn)科欲作城市配套服務(wù)商的定位。而萬(wàn)科對(duì)此也正在探索之中，畢竟代的“有錢老人”才剛剛出現(xiàn)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明也在本月初舉行的媒體見面會(huì)上著重介紹了公司的個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——“椿萱茂·凱健”，并反復(fù)強(qiáng)調(diào)其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能賺錢，雄心可見一斑。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目位于北京亦莊高端項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著小區(qū)內(nèi)，與美國(guó)哥倫比亞太平洋公司共同開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，將建成一個(gè)近6000平方米的高端養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施。與萬(wàn)科項(xiàng)目不同的是，該項(xiàng)目為自持經(jīng)營(yíng)，側(cè)重后期服務(wù)而非賣房，打造的是一個(gè)高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　在李明看來(lái)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)多是通過(guò)一次性賣房來(lái)獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)，還涉及到更多的內(nèi)容，比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。

　　 李明顯然對(duì)盈利很有信心，反復(fù)表示遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)賺錢：“我現(xiàn)在可以告訴你，家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是肯定賺錢的，所以遠(yuǎn)洋在做的時(shí)候，也在探討哪些盈利模式是可以掙錢的。”他同時(shí)表示，雖然各地都非常支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但純做養(yǎng)老地產(chǎn)的還鮮有盈利的。企業(yè)沒有盈利作為驅(qū)動(dòng)就難以提高效率和質(zhì)量，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一定要做全國(guó)頭家盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)于盈利模式，李明透露，遠(yuǎn)洋在做兩方面的研究：一是以半護(hù)理為特點(diǎn)的養(yǎng)老模式，方便拓展布局;二是產(chǎn)權(quán)交易模式，但是這種模式公司還沒有特別清晰的脈絡(luò)，需要過(guò)一段時(shí)間才能披露。

　　“遠(yuǎn)洋是理論上頭家獲得養(yǎng)老拿地資格的企業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司業(yè)務(wù)的第四大板塊，但目前處于全新研究階段，預(yù)計(jì)2-3年后規(guī)模將和目前公司商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)。”李明特別強(qiáng)調(diào)，2009年引入中國(guó)人壽做公司的股東，也是為了將養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來(lái)發(fā)展的業(yè)務(wù)。

　　據(jù)介紹，今年4月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已與美國(guó)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商Emeritus、投資商哥倫比亞太平洋簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在北京共同開發(fā)及運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老設(shè)施，并將涵蓋遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下諸多項(xiàng)目。在未來(lái)的兩三年，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)示范項(xiàng)目將接連開業(yè)。在未來(lái)十年，養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　【行】

　　 各路資本提前“占地”

　　萬(wàn)科和遠(yuǎn)洋并非先進(jìn)嗅到“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”機(jī)會(huì)的開發(fā)商。隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機(jī)愈發(fā)清晰，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)之后的又一個(gè)爭(zhēng)奪熱點(diǎn)。

　　保利地產(chǎn)早在2008年就開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，派出高層前往日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。目前公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽(yáng)江等6個(gè)城市規(guī)劃及建設(shè)了7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，主要由中高端切入。臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區(qū)”是保利頭個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，建筑面積近10萬(wàn)平方米。

　　保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在是試點(diǎn)，但已被列為公司未來(lái)的重要業(yè)務(wù)板塊，公司也正在研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的發(fā)展模式。

　　此外，綠地、綠城、華潤(rùn)、頭創(chuàng)置業(yè)等知名房企都在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所動(dòng)作。綠地在江蘇昆山開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目，吸引了眾多上海老人異地養(yǎng)老。綠城則在我國(guó)頭創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老模式，已開辦了二十多家頤樂學(xué)院。有媒體統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　除了各大房企爭(zhēng)相進(jìn)入，保險(xiǎn)企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，以平安、泰康、新華、國(guó)壽、太保、合眾等為代表。僅在上海這個(gè)國(guó)內(nèi)老齡化問(wèn)題較嚴(yán)峻的城市，就已經(jīng)集結(jié)了國(guó)壽、太保、泰康、太平四家險(xiǎn)資巨頭的養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)此表示，保險(xiǎn)企業(yè)資金實(shí)力雄厚，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)也有很大的關(guān)聯(lián)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，周期長(zhǎng)，投資收益穩(wěn)定，大的發(fā)展方向和前景毋庸置疑，險(xiǎn)資的“不差錢”，讓其有資本進(jìn)入該領(lǐng)域。

　　值得注意的是，與養(yǎng)老和地產(chǎn)都全無(wú)關(guān)聯(lián)的中國(guó)石化、中國(guó)水電等央企也嘗試投身養(yǎng)老地產(chǎn)。今年4月，中石化四川銷售有限公司與四川郫縣簽訂協(xié)議，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，項(xiàng)目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬(wàn)張以上。今年5月，有消息稱中國(guó)水電將以合作方式在重慶璧山投資80億元打造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃今年下半年開工，三年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)。

　　地產(chǎn)市場(chǎng)上拿地?fù)尩?/strong>