九月、十月，是樓市的傳統(tǒng)旺季，素有“金九銀十”之稱。而今年的樓市，卻被網(wǎng)友戲稱為“鐵九銅十”。根據(jù)調(diào)查，今年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的頭次下降。“十一”黃金周期間，各大城市樓市成交量也依然慘淡。

　　隨著各地政府限購、限價政策的出臺，明年房價會怎樣變化，成為社會關(guān)注的焦點。近日，中國青年報社會調(diào)查通過民意中國網(wǎng)和搜狐新聞對4271人進行的在線調(diào)查顯示，47.2%的人認為明年自己所在城市的房價會繼續(xù)上漲。

　　受訪者中，“70后”占40.2%，“60后”和“80后”各占23.7%。直轄市、省會城市、地級市、縣級市(縣城)公眾所占比例分別為20.1%、19.4%、32.8%、26.1%;月收入2001～4000元者占41.4%，4001～6000元者占19.4%，6000元以上者占21.9%。

　　52.1%的人認為開發(fā)商暴利時代仍未結(jié)束

　　調(diào)查顯示，對于所在城市明年的房價，47.2%的人預(yù)計“上漲”，27.9%的人估計會“下降”。

　　而本報社會調(diào)查2009年6月進行的調(diào)查顯示，35.9%的人估計所在城市房價會上漲。這兩次的調(diào)查結(jié)果表明，盡管兩年來房地產(chǎn)市場的調(diào)控越來越嚴厲，但預(yù)計房價上漲的公眾比例反而升高，升幅為11.3%。

　　盡管一些城市樓盤量價齊跌現(xiàn)象時有發(fā)生，但在公眾看來，目前仍是房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利時代。調(diào)查顯示，24.1%的人認為“房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利時代已經(jīng)過去”，52.1%的人不同意這種說法。

　　“房價沒有降，怎么能說開發(fā)商的暴利時代已經(jīng)結(jié)束了呢?”中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房價仍然處于增長階段，只不過漲幅變小了。隨著市場供求關(guān)系的變化，房價在長期內(nèi)一定會理性回歸，但“鐵九銅十”說明不了問題。

　　清華大學經(jīng)濟學研究所副教授王勇認為，對房價走勢的預(yù)期，需將一線城市與二三線城市分開來看，北京、上海等一線城市的房價有回落趨勢，而省會城市、地級市甚至經(jīng)濟比較發(fā)達的縣級市，房價則會持續(xù)上漲。

　　王勇認為，房價走勢受兩種因素影響，一是城市化進程，二是大城市老齡化問題。目前，北京這樣的大城市擴展空間有限，難以吸納更多的外來人口，“大城市”的發(fā)展路徑可能會被“城鎮(zhèn)化”進程所取代，二三線城市將以較快的速度發(fā)展，投資潛力上升，房價也會繼續(xù)上漲。而大城市的老齡化問題，意味著年輕人在人口中所占比例減少，住房需求也會相應(yīng)減少。

　　持幣待購族上升了7.1%

　　對于是否希望房價繼續(xù)上漲這一問題，調(diào)查中84.8%的人表示“不希望房價漲”(其中55.3%的人有房，29.5%的人無房)，13.2%的人希望房價繼續(xù)漲。與上述兩年前所做調(diào)查相比，希望房價漲和不希望漲的比例均沒有明顯變化。

　　太原市的高先生是位“80后”，他10月4日結(jié)婚了。半年前，在父母幫助下，他交了10多萬元頭付款購了一套總價近40萬元的房子。太原市近期出臺了限購政策，但高先生認為其對房價影響不大，明年太原的房價還會繼續(xù)上漲。

　　太原市一家醫(yī)院的潘女士，也認為明年房價還會繼續(xù)漲。較近，她家購了套房子。她表示，新購的房子主要是為女兒準備的，這幾年房價一直漲， 還有能力趕緊再購一套，以免將來更貴。

　　近期一些城市的房價微調(diào)，已對很多購房者造成明顯影響。調(diào)查顯示，“家里需要購房，但還是觀望一兩年再說”的人占40.9%;“會購，家里需要房子”的人占14.2%;而“家里不需要房子，但會購來投資”的人占10.6%;“有房住了，不再購”的人占34.3%。

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　　與本報社會調(diào)查去年4月的調(diào)查相比，潛在購房者(會購，家里需要房子)下降了3.6個百分點，持幣待購族(需要購房但要觀望)上升了7.1個百分點，而投資者(家里不需要房子但會購來投資)下降了4.8個百分點。

　　前不久，北京市“70后”市民張先生把一套160多平方米的房子賣掉了，售價170多萬元。張先生賣房子主要有兩個原因，一是感覺北京的房價已經(jīng)達到一定高度，繼續(xù)上漲的可能性不大;另一個原因是為了孩子上學租了一套三居室。

　　張先生說，一般人購房都是購漲不購跌。他屬于需要住房的人，但短期內(nèi)他沒有購房打算。他給記者算了一筆賬，目前銀行一年期定期存款利率為3.5%，170萬元存款年終利息收入為59500元，而他租住的三居室每月租金為3000元，一年下來是36000元，租房住反而能存下2萬多元。而如果將資金全部用于購房，一旦房價下跌，自己就會受損，還要承受還貸壓力，生活質(zhì)量必然下降。

　　“鐵九銅十”是樓市調(diào)控顯效，還是剛性需求已獲滿足

　　對于樓市“鐵九銅十”現(xiàn)象，67.4%的人認為根源在于“中國的房地產(chǎn)市場本身就是泡沫，必然破裂”;41.4%的人認為原因是“政府的樓市調(diào)控政策初見成效”;另有24.5%的人選擇“一線城市的高速城市化進程終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸”。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京9月上旬簽約成交量為1459套，而庫存住房卻已達到11萬套，按此計算，需要25個月才能消化完現(xiàn)有庫存。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商手中的大量庫存，73.8%的人認為原因在于“房價畸高，消費者無力購購”。此外，37.2%的人認為這是“國家宏觀調(diào)控的一個結(jié)果”，26.7%的人認為與“消費者持幣待購”有關(guān)。

　　限購、限價等行政調(diào)控，已成為不少地方政府調(diào)控樓市的主要手段。調(diào)查顯示，44.1%的人表示自己所在地的政府已出臺了類似的調(diào)控政策。

　　北京算得上是調(diào)控較嚴厲的城市之一。按北京市規(guī)定，自今年8月起，開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售許可證前，必須與住建委簽署“不漲價承諾書”，如果開發(fā)商違背承諾，將受到罰款甚至吊銷預(yù)售許可證的嚴厲處罰。對于這種行政調(diào)控手段，公眾是如何看待的呢?

　　此次調(diào)查顯示，認為此舉非常有效的人占2.4%，認為“有一定效果”的占36.3%，兩者合計占38.7%。而認為此舉對房地產(chǎn)市場調(diào)控“無效”的占48.6%。其余12.7%的人表示“說不好”。

　　王勇認為，供需關(guān)系是導(dǎo)致“鐵九銅十”的主要原因。從供給方面講，北京房價前段時間一直在高位運行，吸引了開發(fā)商加快推盤速度，不斷擴大住房供給。而樓市需求可分為自住需求和投資需求。“過去購房者中有40%是外地人，在目前的限購政策下，不管他們是要自住購房還是投資購房，都需要在北京納稅滿5年。而有條件購房的北京戶籍家庭又有多少呢?”

　　北京萬科副總經(jīng)理肖勁9月13日表示，根據(jù)萬科公司在北京的調(diào)查，僅有3%的北京戶籍家庭有資格、有能力、有意愿購房，折合約為20萬戶家庭。

　　盡管社會各界對這一調(diào)查數(shù)據(jù)有質(zhì)疑和爭論，但迄今為止，還沒有權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)公布更真實、更客觀的信息。王勇認為，在這種背景下，市場供給大于需求，成交量自然會降下來。

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