在新的一年“金九銀十”來臨之時(shí)，國(guó)際旅游島迎來地產(chǎn)黃金季，營(yíng)銷、成交、效果等核心詞。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的逐步加強(qiáng)，政策效果逐漸發(fā)酵，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能從目前“策略性降價(jià)”轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的價(jià)格下調(diào)，房地產(chǎn)各方壓力也有加劇之勢(shì)。2011年9月30日，第七屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)博覽會(huì)在海南國(guó)際會(huì)展拉開帷幕。來自全國(guó)的眾多杰出房地產(chǎn)項(xiàng)目齊聚于此，以自己較好的一面，接受購房者們的檢閱。

　　 海南產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)李仁君表示，住宅市場(chǎng)的十年發(fā)展到了政策的轉(zhuǎn)型關(guān)頭，發(fā)展旅游地產(chǎn)要結(jié)合海南省的具體情況。海南國(guó)際旅游島建設(shè)步伐正有條不紊的邁進(jìn)，房地產(chǎn)是海南國(guó)際旅游島規(guī)劃建設(shè)的八大產(chǎn)業(yè)之一，是正在發(fā)展的行業(yè)。

　　旅游地產(chǎn)方興未艾寵冠業(yè)內(nèi)

　　李仁君認(rèn)為，在國(guó)家宏觀調(diào)控層面不斷趨緊的情況下，海南傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式不再適應(yīng)新的時(shí)代環(huán)境。在這種情況下，島內(nèi)開發(fā)商頭先應(yīng)該冷靜的分析海南地產(chǎn)的發(fā)展三個(gè)方向，普通住宅、高端住宅、旅游地產(chǎn)，從這三個(gè)方向當(dāng)中找到突破口。

　　針對(duì)海南地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)方向，李仁君表示，海南普通住宅市場(chǎng)特別是剛需購房方面，發(fā)展空間非常有限。海南島居民比內(nèi)地大多數(shù)省份人口少，特別是在保障性住房對(duì)解決居民住房需求的推動(dòng)作用下，海南普通住宅市場(chǎng)完全能夠滿足本地居民的住宅需求。以海口市為例，以剛性需求為主，?？谑性谖磥砦迥陮⒔鉀Q居民保障性住房七萬多套，全島不會(huì)超過30萬套。因此，普通住宅方向發(fā)展前景比較有限。

　　李仁君表示，部分業(yè)內(nèi)人士有了統(tǒng)一思路，就是通過高端的住房或者豪華的住房包括別墅把海南島建成理想居住地，鼓勵(lì)購房者在這一領(lǐng)域購購二套房三套房。豪華式的建筑在09年和2010年海南一度火爆，但因?yàn)榇罅康膷u外居民來島購房，這種結(jié)構(gòu)已經(jīng)難以為繼了，但這也恰恰為海南房地產(chǎn)未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來好處——擠出海南房地產(chǎn)業(yè)軟泡沫。1992年的海南房，大量的資金輪番上陣狂炒房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了讓人記憶猶新的“硬泡沫”。而如今，一手交錢一手交貨的營(yíng)銷模式表面看沒有硬泡沫的特征，卻導(dǎo)致了空置率升高，可以說，豪華建筑之路也有很大局限性。

　　談到旅游地產(chǎn)，李仁君認(rèn)為，海南房地產(chǎn)急需突圍和轉(zhuǎn)型，應(yīng)該往旅游要素與房地產(chǎn)結(jié)合的發(fā)展方向進(jìn)行調(diào)整。海南旅游業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)存的很多旅游要素還是不夠的，旅游基礎(chǔ)設(shè)施不完善，而旅游地產(chǎn)將旅游與房產(chǎn)結(jié)合，旅游業(yè)解決了硬件問題，地產(chǎn)業(yè)找到了突破方向。旅游地產(chǎn)應(yīng)是方興未艾。

　　旅游地產(chǎn)攜手人文科技必將長(zhǎng)盛不衰

　　談及海南未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展，李仁君表示，旅游地長(zhǎng)想要長(zhǎng)盛不衰，較為頭要的是把旅游業(yè)做好做精。旅游業(yè)的發(fā)展正處在一個(gè)非常有利的時(shí)期：代理省長(zhǎng)蔣定之在省十二五發(fā)展規(guī)劃做了報(bào)告，表示海南將打造以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高地。李仁君認(rèn)為，海南旅游業(yè)的發(fā)展不僅僅可以依靠海洋資源，還有更多的山景資源，和內(nèi)地冬日里沒有的溫和陽光。把傳統(tǒng)淡旺季交替性打破，發(fā)掘各個(gè)季節(jié)旅游潛力，才能真正帶動(dòng)旅游地產(chǎn)也前行。另外，把打造居民住宅的方向轉(zhuǎn)化為多元化的旅游地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)行地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。比如大型的主題公園，大型的度假區(qū)的建設(shè)，都是旅游地產(chǎn)發(fā)展的絕好的選擇方向。

　　李仁君提出，海南地產(chǎn)賣點(diǎn)是養(yǎng)生性，地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)融合生態(tài)型的居住概念，大量起用可再生可循環(huán)的能源模式，實(shí)行現(xiàn)代科技戰(zhàn)略。因此，地產(chǎn)技術(shù)更要緊密追蹤戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，與建筑地產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)能技術(shù)緊密結(jié)合起來，挖掘的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　較后，李仁君表示，新的地產(chǎn)營(yíng)銷模式無疑將是文化營(yíng)銷，海南地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該選擇一個(gè)多元化文化營(yíng)銷，策劃出一種文化氛圍、文化創(chuàng)意并與地產(chǎn)的推銷結(jié)合起來，甚至通過影視創(chuàng)作、體育健身等項(xiàng)目的結(jié)合融合。此外，通過網(wǎng)絡(luò)、通過微博，通過電子交易平臺(tái)等等方式將是非常有效的，因?yàn)榈禺a(chǎn)的營(yíng)銷方式跟普通商品不同，賣家需要兩三次印象才能確定，次需要概念上清晰的印象，不一定成交但是有一定的認(rèn)識(shí)，通過印象之后就會(huì)吸引住購房者的眼球，引導(dǎo)賣家親自洽談，直到較后成交。

　　李仁君表示，通過一種非常有精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，一個(gè)非常濃厚的文化氛圍，吸引購房者，將是海南旅游地產(chǎn)未來發(fā)展之道。

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