全國(guó)>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購(gòu)房知識(shí) > 購(gòu)房的基本程序是什么

購(gòu)房的基本程序是什么

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 790 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

■購(gòu)房高手○梁運(yùn)斌

按照房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)和原則,開發(fā)公司出售的房屋其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸出資購(gòu)房的單位和個(gè)人所有。根據(jù)目前商品房銷售的劃分,商品房總體上可以分為兩大類,一是對(duì)象所在地城市居民、企事業(yè)單位銷售的所謂“內(nèi)銷房”;另一種則是有外商參與投資開發(fā),房屋銷售對(duì)象主要是海外華僑、港澳臺(tái)同胞以及在華工作的外籍人士的“外銷房”。

商品房交易是一種不同于一般商品購(gòu)賣的特殊商品的交易行為,由于其交易標(biāo)的額巨大,交易時(shí)手續(xù)極為繁瑣,并且需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的交易時(shí)間過(guò)程,因此購(gòu)購(gòu)商品房必須按照嚴(yán)格的程序進(jìn)行,交易行為才能順暢。按照規(guī)范的操作方式,在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí),購(gòu)房過(guò)程較好委托律師按照一定的法律程序來(lái)辦理,這樣購(gòu)房契約的簽訂才會(huì)嚴(yán)謹(jǐn),所購(gòu)房的安全性才會(huì)有保障。

在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí),一般情況下交易雙方都應(yīng)該按照以下基本程序辦理:

一、簽訂認(rèn)購(gòu)書

商品房銷售工作開始后,開發(fā)商或代理商通常會(huì)設(shè)立售樓處。經(jīng)過(guò)宣傳廣告,購(gòu)房人在得到信息后,會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書,并交納定金,銷售方應(yīng)將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房人,并應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié),購(gòu)賣雙方所簽訂認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容應(yīng)包括:

1.賣方,即發(fā)展商名稱、地址、電話;銷售代理方名稱、地址、電話。認(rèn)購(gòu)方名稱/姓名、地址、電話、身份證件種類,指定律師所名稱、地址、電話。2.認(rèn)購(gòu)物業(yè)。3.房?jī)r(jià)(戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià))。4.付款方式:一次付款、分期付款、按揭付款。5.認(rèn)購(gòu)條件:簽訂認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地址、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

當(dāng)購(gòu)房人在售樓處簽訂完認(rèn)購(gòu)書后,銷售方應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》,以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)?!逗灱s須知》是購(gòu)房人在簽約前應(yīng)細(xì)讀的重要文件,只有看懂并搞清其中的全部條款內(nèi)容,才可以保證下一步順利簽約。

《簽約須知》的主要內(nèi)容包括:1.簽約地點(diǎn)。2.購(gòu)房者(個(gè)人、公司)應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。3.購(gòu)房者若委托他人簽約,有關(guān)委托書的說(shuō)明。4.有關(guān)付款憑證的說(shuō)明。5.繳納有關(guān)的稅費(fèi)說(shuō)明:印花稅(房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五)、契稅(房?jī)r(jià)3%-6%)、手續(xù)費(fèi)1%、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)0.3元/平方米、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證公證費(fèi)等。

二、簽訂購(gòu)賣契約

購(gòu)房人在售樓處簽過(guò)認(rèn)購(gòu)書后,應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)會(huì)同自己的律師到售樓處(外銷房應(yīng)到代理商指定的律師樓)簽訂正式購(gòu)賣合同。律師負(fù)責(zé)簽約事宜、起草補(bǔ)充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費(fèi)明細(xì)表、按揭須知,審查付款情況,制定簽約付款進(jìn)程表等文件。銷售方律師還要審查購(gòu)房人身份證件,確定其契稅繳納類別,并向購(gòu)房人提供法律咨詢服務(wù)。簽訂購(gòu)賣契約是銷售過(guò)程中較重要的一個(gè)環(huán)節(jié),契約也是銷售中較重要的法律文件,它規(guī)定購(gòu)賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個(gè)購(gòu)房人花巨額資金購(gòu)購(gòu)房產(chǎn),都要對(duì)契約的每一條逐句審查、詢問(wèn)。

預(yù)售契約的主要條款包括:1.土地使用權(quán)及房產(chǎn)名稱。2.購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)及交付定金。3.購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限。4.房?jī)r(jià)(單位面積、總價(jià))。5.付款方式。6.賣方違約條款(未按期交房)。7.賣方質(zhì)量違約條款。8.賣方保修條款。9.購(gòu)方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款。10.預(yù)售登記條款。11.轉(zhuǎn)讓條款。12.過(guò)戶條款。13.解決糾紛條款。

另外,預(yù)售契約和購(gòu)賣契約內(nèi)容較簡(jiǎn)單,發(fā)展商可以增加補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議主要內(nèi)容有:1.限制購(gòu)方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。2.賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款(包括供氣、供暖等)。3.房屋實(shí)際交付后,賣方免除損害責(zé)任條款。4.不可抗力對(duì)房屋造成損害,賣方免責(zé)條款。5.具體轉(zhuǎn)讓條款。

三、預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓

登記:辦理預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方權(quán)益十分重要,對(duì)履約有所保障,只有辦理完預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記后協(xié)議方才生效。簽訂契約30日內(nèi),購(gòu)賣雙方應(yīng)到市房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理預(yù)售/預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。購(gòu)賣雙方共同委托律師辦理上述手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓:購(gòu)方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房,購(gòu)方與轉(zhuǎn)受讓人應(yīng)在預(yù)售契約上做背書,在背書簽字之日起十五日內(nèi),雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉(zhuǎn)讓登記,在轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字,市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。

四、辦理入住

在購(gòu)房人入住前,發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況,律師協(xié)助審查,每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在較后入住時(shí)供審核。由律師發(fā)入住單。

五、安排簽訂管理公約

預(yù)售契約或購(gòu)賣契約有接受管理公司的管理?xiàng)l款,所以入住前,必須安排購(gòu)方與管理公司簽訂管理公約,交納維修基金及各種費(fèi)用。

六、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證

發(fā)展商較后要為購(gòu)房人(此時(shí)也可稱為業(yè)主)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù),較終辦理產(chǎn)權(quán)證。

掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來(lái)源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來(lái)泉二期

    天來(lái)泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道

  • 中國(guó)海南·?;◢u

    中國(guó)海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣

客服電話(24小時(shí)無(wú)假日)

0898-66691633

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛(ài)華東路部隊(duì)車庫(kù)旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號(hào)