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購房消費(fèi):理性前提是公正
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 556 次
王建文(北京建元律師事務(wù)所律師):有人稱2003年為房地產(chǎn)政策年,據(jù)我的不完全統(tǒng)計(jì),從2003年初到2004年3月上旬,自國務(wù)院、較高人民法院,到各部委、北京市各委辦局,對(duì)社會(huì)發(fā)布的、直接對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的行政法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章、地方性法規(guī)規(guī)章、法規(guī)性解釋以及各種通知,大概有近七十個(gè),這還不包括2002年頒布、在2003年生效的法規(guī)政策以及各部門內(nèi)部的規(guī)定和行文,其內(nèi)容幾乎涉及了房地產(chǎn)業(yè)的方方面面,影響比較大的是土地、金融、拆遷、物業(yè)和房產(chǎn)交易等。這些法規(guī)政策的出臺(tái),從積極的層面看,頭先說明了北京的房地產(chǎn)市場仍很活躍,同時(shí)說明政府在不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依法監(jiān)管的力度。
但其中也存在一些問題,主要是政策制定不規(guī)范、變化太快、隨意性比較強(qiáng),不少內(nèi)容是基于各自的局部角度和部門利益出臺(tái)的。去年12·4全國法制宣傳日,中國普法網(wǎng)讓我去直播,談拆遷中的依法行政,我也統(tǒng)計(jì)了一下,從1980年到2003年的23年中頒布的、對(duì)北京拆遷構(gòu)成影響的拆遷法規(guī)政策就有80多個(gè),平均每年有近四個(gè),所以要談依法行政,就得先談行政依法立法的問題。各行政部門頒布每個(gè)政策時(shí),我相信都有其自己的道理,但政策變化太快、而且制定的不規(guī)范,就會(huì)讓人感覺朝令夕改、無所適從,會(huì)帶來一系列的問題,比如今年1月份市五委局頒布的4號(hào)令(《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》),先不說其內(nèi)容,該規(guī)定是1月31日才發(fā)布的,卻規(guī)定從1月9日就開始執(zhí)行,至少在程序上就有問題。有關(guān)部門可能是為了杜絕開發(fā)商聞風(fēng)后抓緊暗箱操作,但客觀上卻形成了政府部門“暗箱操作”。其實(shí),國家在立法程序方面,有不少規(guī)范和依據(jù),比如《立法法》、《行政許可法》、《行政法規(guī)制定程序條例》、《規(guī)章制定程序條例》等,希望有關(guān)部門今后能注意和加強(qiáng)法規(guī)政策制定的規(guī)范性。像去年市政府制定《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》時(shí),就進(jìn)行了公示,并充分征求各界(包括律師在內(nèi))的意見,我覺得就很好,實(shí)體公正,頭先應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為程序公正。
房屋質(zhì)量硬傷少了小毛病擾人
魏曉東(北京匯源律師事務(wù)所律師):目前,購房者的維權(quán)意識(shí)越來越強(qiáng)烈,維權(quán)的形式也是多種多樣。由于北京市推行的《商品房購賣合同》的基本條款對(duì)于房屋面積差異、房屋交付條件、房屋主體結(jié)構(gòu)建筑安全等主要方面都有了詳細(xì)約定,所以目前消費(fèi)者維權(quán)主要集中在房屋建筑質(zhì)量瑕疵、精裝修質(zhì)量、房屋周邊環(huán)境綠化等方面的問題。這些問題雖然看似瑣碎,但是也要仔細(xì)分析才能作出判斷。例如墻面裂縫的問題,有的是墻面澆注時(shí)產(chǎn)生在結(jié)構(gòu)上的裂縫,有的是裝修過程中膩?zhàn)拥拈_裂,有的是設(shè)計(jì)變更造成支撐減少受力不均造成變形,雖然表現(xiàn)的都是裂縫,但是要區(qū)別對(duì)待。再如屋頂不平整的問題,有的是澆注的時(shí)候模板傾斜,有的是建筑工藝上的后澆帶處理不善,有的是樓板配筋設(shè)計(jì)發(fā)生了變化,當(dāng)然也有可能是裝修時(shí)的工人技術(shù)水平造成的。另外還有窗框密封不嚴(yán)、環(huán)保裝修材料、氨氣甲醛超標(biāo)、小區(qū)道路、綠化面積等問題。消費(fèi)者在處理類似問題的時(shí)候,頭先要搞清楚問題的關(guān)鍵之處在哪里,才能對(duì)癥下藥進(jìn)行針對(duì)性的處理。有些消費(fèi)者向我們咨詢的時(shí)候表現(xiàn)得有些鉆牛角尖,這也是沒有專業(yè)知識(shí)自己琢磨的結(jié)果。
同樣的問題也體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證的辦理上,由于消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)權(quán)證辦理的程序不是很明確,而且傳言的影響也較大,容易走入死胡同。作為律師,我倡導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi),合法維權(quán),必要的專業(yè)知識(shí)是重要的,遇到問題冷靜分析理性處理的心態(tài)也非常重要。
理性維權(quán)需要公平公正的法制
郭玉濤(北京市理格豐律師事務(wù)所律師):一談到房地產(chǎn)維權(quán)的問題,假想敵必然是奸猾的開發(fā)商、無所作為的物業(yè)管理公司,現(xiàn)在我已經(jīng)不這么認(rèn)為了。業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司是天然的利益對(duì)立關(guān)系,不可能改變。出現(xiàn)利益的對(duì)立后,怎么辦,不是靠誰能壓住誰、騙住誰、制住誰,而是應(yīng)該靠公平公正的法制。
問題是我們現(xiàn)在就缺這個(gè),開發(fā)商都想謀取較高利益,錯(cuò)了嗎,沒有錯(cuò)。他有問題,為什么不去制定明確的法規(guī)來制約,較高人民法院關(guān)于商品房購賣糾紛的司法解釋在實(shí)踐中實(shí)際上受到了很大的抵制,拆遷程序有問題誰不知道,非要等到死人后才想起改一改嗎?
如果你看到開發(fā)商會(huì)遇到的難題、刁難、請(qǐng)客、禮、黑金等等,就知道會(huì)有多少額外的成本由消費(fèi)者承擔(dān),有多少開發(fā)商難以承受之輕,所有的這一切過后,所有的罵名就都留給了開發(fā)商,難道只有他們有責(zé)任嗎?
沒有法制就根本談不上維權(quán),維權(quán)的根本與結(jié)局就是建立法制的公道社會(huì)。否則的話,弱勢遇到強(qiáng)勢則被摧殘,遇到更弱勢時(shí)也會(huì)摧殘更弱勢。業(yè)主被開發(fā)商整,同時(shí)業(yè)主也整物業(yè)管理公司。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)被欠費(fèi)整得很凄慘,你是否知道要回千把塊錢會(huì)經(jīng)過多少時(shí)間、程序,做這個(gè)行業(yè)的人沒有尊嚴(yán)感和成就感,信不信?
維權(quán)了這么多年,知道單純指責(zé)誰沒有用,不得不清醒地思考,真正去找出問題是什么。
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