編者按

　　還有幾天可就是大年了，您一定要吃好玩好，初一初二緊忙著，初三初四也有事干。假期還有幾天，您準(zhǔn)備干什么去呢？如果有空，您不妨坐下來看看《精品購物指南》，我們物業(yè)版為您準(zhǔn)備了購房技巧“小灶”，按購房決策的整個(gè)過程，把有關(guān)購房的方方面面，以盡量簡約的形式集納到一起，讓您一次看個(gè)夠！希望對您置業(yè)有所裨益。

　　A左看右看上看下看房子現(xiàn)在購還是不購

　?。缦胭彿苛?，有幾次差點(diǎn)就交定金了，想購房的理由和不購的理由，現(xiàn)在是一半兒一半兒。

　　＊＊如果真能挑一處租金回報(bào)有保障的房子，那回報(bào)率比儲蓄高高，比股票牢靠，好不好租關(guān)鍵看地段。

　　普通住宅市場熱起來了，對于您來說，購房子是當(dāng)務(wù)之急，還是可有可無呢？總之，只要有耐心看本版文章的人，早晚都要購，只不過是早購，還是晚購的區(qū)分而已。

　　關(guān)于早購?fù)碣?，筆者的意見是，如果是投資購房，一個(gè)期房項(xiàng)目，購得越早越好，較好是內(nèi)部認(rèn)購的套，你只需要關(guān)心發(fā)展商的五證及實(shí)力問題。但這種投資不可做長線，如同新股上市總有獲利空間。如果是自用自住，較好的辦法是等到現(xiàn)房時(shí)再交款，貴不了多少卻少了很多風(fēng)險(xiǎn)，只要你不在乎戶型、樓層、朝向的損失，當(dāng)然是晚購好。

　　我們只知道，目前房市處于整理階段。在價(jià)位波動(dòng)的時(shí)候，往往是個(gè)案活躍的時(shí)候，也許整個(gè)市場下降了，某個(gè)別項(xiàng)目反而漲了。如整個(gè)市場上漲時(shí)，個(gè)別項(xiàng)目卻保持低調(diào)，甚至降價(jià)促銷。

　　雖然樓市不如股市投機(jī)和波動(dòng)，但大盤股績優(yōu)價(jià)低的現(xiàn)象在樓市中也有體現(xiàn)。1998年上半年火熱的太月園即是一例。旺銷不漲價(jià)，展會反而有優(yōu)惠，薊門橋的住宅項(xiàng)目一直控制在6000元平方米左右，這就是樓市大盤股的市場表現(xiàn)。北京還會有這類的大項(xiàng)目推出，對于追求低價(jià)的購房人來講，晚購自會比早購好。天澤

　　B現(xiàn)在就購購哪里的房好呢

　?。x家近點(diǎn)兒吧，空氣不太好，但真方便，打“的”費(fèi)省了不少。

　　＊＊我現(xiàn)在越來越想住遠(yuǎn)點(diǎn)兒，“四級”污染啊，我兒子微量元素化驗(yàn)結(jié)果，鉛含量超標(biāo)4倍，他才一歲半。

　　較受歡迎的購房區(qū)域———東部、北部及西北部三、四環(huán)之間

　　從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，購房頭選次序?yàn)椤皷|、北、西北、東北”，這種結(jié)果既不是“東富、西貴、南貧、北賤”觀念的翻版，也不是人們由于京城交通的四通八達(dá)而形成的觀念。

　　東部熱銷得益于其已較成熟的商貿(mào)氛圍；北部熱銷則得益于三個(gè)方面，一是機(jī)場所在位置，使得外銷住宅大部分集中在順義，二是亞運(yùn)村生活大社區(qū)，已具相當(dāng)?shù)默F(xiàn)代生活氣息，三是中關(guān)村蒸蒸日上的走勢。

　　從住宅距城區(qū)的遠(yuǎn)近看———64％的購房者選擇了三環(huán)至四環(huán)之間。

　　區(qū)域前景好———政府將會有大力度投資

　　大家都知道，購房子的一個(gè)非常重要的參考因素就是其所處的區(qū)域及位置，因?yàn)榉孔拥纳悼臻g往往取決于所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α３鞘休p軌的開通導(dǎo)致一向被認(rèn)為偏遠(yuǎn)的回龍觀、天通苑的住房排隊(duì)購購，四環(huán)年底的貫通也將為其周邊，尤其是西四環(huán)、南四環(huán)周邊物業(yè)帶來升值空間。有遠(yuǎn)見的購房者是不會放過這樣的機(jī)會的。但是，如果項(xiàng)目的已被開發(fā)商“透支”（如價(jià)位太高），那么即使該項(xiàng)目處于再好的地段區(qū)域，在市場中再有名、“包裝”得再好，也不宜列入考慮之列。

　　C購哪種類型的房怎樣挑選高層住宅

　?。簿褪沁@半年時(shí)間，北京城真能看到幾幢像樣的塔樓了，看著舒服，住著才能舒心。

　?。屹徚松唐贩浚乙嬖V后來人，這樓里的電梯一定要那快的，同一層里住戶盡量要少，您不知等電梯是多么熬人呢！

　　、在挑選高層住宅時(shí)應(yīng)注意考察景觀如何以及周邊地區(qū)的未來規(guī)劃。

　　、還要注意整棟樓的總戶數(shù)與電梯的數(shù)量；另外，電梯的運(yùn)行速度與質(zhì)量都很重要。電梯是高層住宅區(qū)主要的交通工具，如果電梯內(nèi)的人多，電梯的運(yùn)行速度慢，會造成很大的困難。

　　第三、應(yīng)該向開發(fā)商詢問樓層的供水方式，該地區(qū)水壓是否夠、樓內(nèi)是否是自上而下供水，夏季是否會斷水，一般高層住宅都在頂層有水箱間，先將水抽到頂層再向下供應(yīng)。

　　第四、對物業(yè)的管理給予高度民主重視，尤其是監(jiān)控保安系統(tǒng)；大樓是否設(shè)有值班警衛(wèi)室，是否有保安在樓內(nèi)巡視，因?yàn)楦邔訕欠康耐ǖ垒^多，在安全上要加以注意。

　　如何選擇復(fù)式住宅

　?。≡趶?fù)式里，那是什么勁頭，您看電影里，那尊貴人在府里活動(dòng)，都得打著燈籠，拐著羊腸小道兒走。

　　購房者在選擇時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

　　1．房屋平面設(shè)計(jì)是否合理。主要是考慮各功能區(qū)間劃分是否清晰流暢。一般說，復(fù)式住宅由于上、下層自然區(qū)間隔，往往下層安排公共活動(dòng)間，如客廳、餐廳、客人臥室、廚房等；上層則安排主人臥房。

　　2．房屋立面設(shè)計(jì)是否合理。主要是考慮室內(nèi)樓梯的位置，不能占去太多空間，同時(shí)也不應(yīng)破壞室內(nèi)整體協(xié)調(diào)性，便于以后裝飾布置。購購期房的客戶，往往在銷售圖紙上只能看到平面部分，在選房時(shí)較好能問清楚，如能看到立面剖面圖，則是準(zhǔn)確的。

　　3．衛(wèi)生間的安置是否方便。有些設(shè)計(jì)在復(fù)式上層沒有衛(wèi)生間，在使用上就會有一些不方便。另外，如復(fù)式住宅面積較大，應(yīng)考慮單獨(dú)設(shè)置主臥獨(dú)立衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間。

　　4．善用露臺。一般頂層復(fù)式住宅都有比較大的露臺面積，銷售時(shí)是的，在挑選時(shí)如有類似的大露臺，又有較好的景觀，在裝修時(shí)稍加改裝，就可以做一屋頂暖室，還是比較合算的。

　　5．挑選坡頂住宅。坡頂?shù)膹?fù)式住宅，其坡頂較低點(diǎn)比較高，有時(shí)能有2米左右，這樣的住宅就可以自己搭建一個(gè)閣樓，這樣等于花了2層的房價(jià)，購了3層的面積，自己只不過多花了一點(diǎn)裝修的錢。

　　D怎樣挑一套合意的房子看毛坯房不看樣板房

　　1．樣板房是體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的精品制作，精品意識體現(xiàn)于樣板房整體設(shè)計(jì)制作的方方面面。樣板房的窮極才智，參照房間的裝修風(fēng)格、戶型特點(diǎn)、室內(nèi)色澤，非常專業(yè)地配置家具。一般情況下，好的樣板間的家具配備都由家具廠“量身定做”，以保證樣板房整體的視覺效果，

　　2．房屋裝修是一門科學(xué)，其中包含著光學(xué)、物理學(xué)、透視學(xué)等許多科學(xué)原理。樣板房營造者的巧妙用光，精到家具布置都可使樣板房蓬蓽生輝，獲得的視覺效果。比如有的樣板房在裝修中采用強(qiáng)光以及周圍壁板的反光效果、天花板的穹宇效果以增大房屋的空間感受；還有的樣板房選用專門定做的較小較低，但十分和諧配套的家具，以強(qiáng)化室內(nèi)空間利用的整體效果。

　　3．樣板房中的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，其配置一般都是市場上較為前衛(wèi)的樣式，看上去十分現(xiàn)代，使用也十分舒適。但這畢竟是樣板間，它與您將要購到手的現(xiàn)房存在著不小的差距。

　　4．消費(fèi)者預(yù)期的裝修費(fèi)用應(yīng)該事先算計(jì)清楚。如果要購的房子是粗裝修或毛坯房，那么消費(fèi)者要有相當(dāng)大的裝修投入，在這個(gè)基礎(chǔ)上計(jì)算一下自己欲購房產(chǎn)的總價(jià)值和自己的購購力，切勿被樣板間的繁華擋住視線，對高昂的裝修費(fèi)用忽略不計(jì)，給自己的生活帶來透支。而當(dāng)你真的拿到現(xiàn)房時(shí)，那些鑄鐵管往往會無情地縱橫在你眼前。房間里的暖氣接頭、電開關(guān)的位置是否合適，洗衣機(jī)位置是否有電插頭和水管（地漏）。購房者要站在現(xiàn)房而不是樣板房的角度上預(yù)先考慮房子的管道線路對實(shí)際裝修效果的影響。

　　5．樣板房的尺寸比例是不是1∶1，不妨量一量?？梢杂妹壮呋蛞苑块g內(nèi)長、寬方向的地磚數(shù)量折算一下房屋的面積，要問清房子的使用率是多少。樣板房讓購房人看到的只是住房的套內(nèi)面積，而電梯、公用走廊、樓梯部分有多大卻往往被人們忽略。

　　怎樣挑選戶型

　　1．應(yīng)做到生理分居和功能分室。

　　生理分居是指8歲以上子女應(yīng)該和父母分開居住，18歲以上異性子女應(yīng)分室居住，兩代夫妻應(yīng)分室居住，以滿足生理上對居住的要求。如果主臥、次臥、客房擠在一起，家里來了客人，或是雙方老人，住起來因?yàn)榫邮野さ锰?，會有很多不便?

　　功能分室是指不同的生活功能應(yīng)有不同的活動(dòng)空間。例如用餐要有餐廳，會客要有客廳，睡眠要有臥室，盥洗要有衛(wèi)生間，烹飪要有廚房，存物要有貯存室，工作要有書房，休息要有起居室，入口要有門廳，保姆要有保姆房，想接近大自然要有陽臺等等。

　　2．動(dòng)靜分區(qū)

　　客廳、餐廳和衛(wèi)生間、廚房間需日夜使用，活動(dòng)頻繁，列為“動(dòng)”區(qū)；用于工作學(xué)習(xí)的書房則歸為“靜”區(qū)，那臥室便是“靜”區(qū)的核心。因此“前廳后臥”應(yīng)視為是一種典型的戶型結(jié)構(gòu)。

　　3．廳要有獨(dú)立性、采光性

　　a．廳要有獨(dú)立性，正如上文所說，在客廳內(nèi)不應(yīng)有通往臥室的門，廳就是廳。b．客廳的面積應(yīng)適中，要遵守“黃金分割”的原理。如果層高為2．7米的話，25—35平方米被認(rèn)為是普通住宅的廳應(yīng)有的合適面積，其中33平方米的客廳較為舒適，近似于“黃金分割” 的計(jì)算原理。

　　c．“黑洞”面積不應(yīng)超過7平方米。所謂“黑洞”就是陽光照射不到的地方。在客廳里，如果有7平方米以上的地方無法采光，那這個(gè)客廳就有點(diǎn)交待不過去了（陰面的住宅是另一個(gè)問題）。

　　4．廚房流程分布要按照操作流程設(shè)計(jì)

　　要有秩序地組織儲藏、清洗、配餐、烹飪、涮洗餐具等全部炊務(wù)，而且要與進(jìn)餐的餐廳有機(jī)地聯(lián)系起來。從居住功能角度分析，廚房合理的面積應(yīng)在5平方米左右。

　　5．衛(wèi)生間要以能安裝按摩浴缸為佳

　　衛(wèi)生間不僅有傳統(tǒng)的潔身功能，而且是松弛身心和恢復(fù)精力的幽靜場所。目前衛(wèi)生間的面積一般在4平方米左右，這與不斷提高的生活需求似乎有點(diǎn)不合拍，因此時(shí)下較為時(shí)髦的衛(wèi)生間面積紛紛提高到5—6平方米，是否再大些呢？那要以是否能安裝下按摩浴缸及臺面洗手池為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　6．注意私密性

　　應(yīng)從兩個(gè)層次上談，一是對外的私密性，臥室、衛(wèi)生間應(yīng)處于與客廳相對分離的位置，客人去往客廳還要經(jīng)過大臥室、衛(wèi)生間，多有不便。二

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