“我經(jīng)多方了解，才知道××項(xiàng)目是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，不能上市出售，可是我房款都交了，開發(fā)商說合同已簽、拒不退款，請問他們這樣對嗎？”

　　“××項(xiàng)目在廣告宣傳時(shí)，承諾小區(qū)旁邊是大片的綠地，可是成現(xiàn)房后，我們發(fā)現(xiàn)卻成了變電站，他們這樣屬于什么行為，我們能要求退款嗎？”

　　……

　　這樣的投訴，成為我們每天應(yīng)接不暇的問題，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了數(shù)年的沉默，終于在這兩年重新崛起，然而，很多數(shù)購房人的購房風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)卻還未被喚醒。

　　今天，一年一度的秋季房展又將拉開帷幕，堪稱有史以來規(guī)模的本次展會(huì)集納了眾多在銷的樓盤，形形色色的促銷策略、花花綠綠的廣告宣傳，又將使購房人眼花繚亂。為了使參展的購房人能擦亮眼睛，尋找到自己理想的居所，本報(bào)特請律師為購房人總結(jié)出購房的必由之路以及應(yīng)該防范的風(fēng)險(xiǎn)，為您購房撐起一把保護(hù)傘。

　　———編者

　　步：初步選定項(xiàng)目

　　本階段，較主要的是廣泛搜集房源信息，通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項(xiàng)目情況等方式，對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價(jià)格等進(jìn)行綜合比較，初步確定所要選定的項(xiàng)目。

　　步：審查五證

　　初步選定項(xiàng)目后，即應(yīng)該開始對項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查。購房者應(yīng)要求銷售單位出示該項(xiàng)目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房內(nèi)／外銷預(yù)／銷售許可證》。以上五證，尤其是《國有土地使用證》和《商品房內(nèi)／外銷預(yù)／銷售許可證》尤為重要。

　　在審查時(shí)，應(yīng)注意以上五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購購的房屋。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)／外銷預(yù)／銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購購的房屋是否在預(yù)／銷售范圍之內(nèi)。

　　第三步：簽訂認(rèn)購書

　　如果您所選定的項(xiàng)目及其銷售單位通過了合法性的初步審查，下一步便可與項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位或取得合法代理資格的銷售單位簽訂認(rèn)購書，并交納定金。認(rèn)購書一般包括所購房屋名稱（具體樓號(hào)）、認(rèn)購單價(jià)、建筑面積、總價(jià)款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時(shí)間、違約責(zé)任等主要條款。

　　目前認(rèn)購書當(dāng)中糾紛較多的主要是定金處理。目前有些開發(fā)商在預(yù)／銷售許可證取得前即與購房人簽訂認(rèn)購書，此類認(rèn)購書是不具備法律效力的。若購方在簽訂正式預(yù)／銷售契約前要求退還定金，開發(fā)商應(yīng)予退還。對于認(rèn)購書中將定金寫成訂金的，若購方放棄購購要求退還定金，亦應(yīng)退還。

　　第四步：簽署正式購房契約

　　認(rèn)購書簽訂后，您即應(yīng)著手準(zhǔn)備簽署正式契約。目前北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的購房合同（下稱主契約）主要有以下四種：《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》、《北京市內(nèi)銷商品房購賣契約》、《北京市外銷商品房購賣契約》。前兩種合同主要適用于以預(yù)售方式銷售的商品房；后兩種合同適用于現(xiàn)房銷售。

　　關(guān)于現(xiàn)房，目前存在很多誤解。事實(shí)上，法律意義的現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得大產(chǎn)權(quán)的房屋。正是基于此，《北京市內(nèi)銷商品房購賣契約》和《北京市外銷商品房購賣契約》中均要求開發(fā)商填寫已經(jīng)取得的產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼。未取得大產(chǎn)權(quán)證的，不得以現(xiàn)房銷售。購方在簽約前應(yīng)清楚以上分類，并要求賣方提供正確的帶有統(tǒng)一編號(hào)的合同文本。在正式簽約前，賣方一般會(huì)提供以上契約的復(fù)印件，購方應(yīng)要求將契約中相關(guān)內(nèi)容填寫清楚；賣方要求簽訂補(bǔ)充契約的，也應(yīng)將合同文本事先出示給購方。購方應(yīng)將以上文本與賣方提供的樓書等有關(guān)資料進(jìn)行對照。對于樓書中承諾的但合同中未約定的內(nèi)容應(yīng)作為與賣方進(jìn)行磋商，并及時(shí)（尤其應(yīng)在認(rèn)購書約定的正式簽約時(shí)間前）將修改、補(bǔ)充意見反饋給賣方。

　　在簽約過程中，購方尤其應(yīng)注意在合同中不要留有空白之處，對合同中的修改部分應(yīng)要求雙方簽章確認(rèn)。對于主契約的附件部分，購方尤其應(yīng)加以注意。附件一的房屋平面圖應(yīng)要求賣方標(biāo)明功能、面積，較好應(yīng)有尺寸。裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能全面、具體，不僅應(yīng)包括所購房屋的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)包括供水、供電、供氣、供暖、電梯、保安等設(shè)施與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。附件二的共用共有部位主要是指公共面積的分?jǐn)偛课?，?yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定核實(shí)其分?jǐn)偛课皇欠穹戏梢?guī)定。除簽署主契約外，購賣雙方可就主契約未盡事宜簽訂補(bǔ)充契約，就房屋的使用率、公共配套設(shè)施、房屋交付辦法、產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)等有關(guān)問題進(jìn)行約定。簽約完成后，購方應(yīng)按合同約定的付款方式支付購房款。

　　第五步：辦理預(yù)售登記手續(xù)

　　由于目前大多數(shù)購房人采取銀行按揭方式支付房價(jià)款，按照銀行按揭的有關(guān)規(guī)定，借款人應(yīng)將應(yīng)由其保存的經(jīng)過預(yù)售登記的預(yù)售契約正式抵押給銀行，于是出現(xiàn)了購房人簽約后手中沒有購房契約原件的情況，這種情況對購房人極為不利，甚至有個(gè)別開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自對合同文本進(jìn)行修改，嚴(yán)重?fù)p害了購房人的利益。因此，律師建議購房人簽約時(shí)應(yīng)爭取留存一份合同副本。辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)的同時(shí)，購賣雙方還應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門分別繳納房價(jià)款總額萬分之五的印花稅。

　　第六步：申請銀行按揭

　　目前購房人獲得銀行按揭的方式主要有三種：一是公積金貸款；二是個(gè)人住房商業(yè)貸款；三是組合貸款。購房人可根據(jù)所選定項(xiàng)目及自身的實(shí)際情況選擇合適的貸款方式。申請公積金貸款的手續(xù)應(yīng)按照您交存住房公積金的管理（可以向您單位負(fù)責(zé)住房公積金的同志了解您住房公積金的交存處）的要求辦理，提供相應(yīng)的證明文件，并進(jìn)行評估、購購保險(xiǎn)等。

　　第七步：辦理入住手續(xù)

　　本階段是購房合同履行的重要階段，也是購賣雙方較容易發(fā)生糾紛的階段。購房人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)頭先要求開發(fā)商提交《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《測繪部門實(shí)測面積數(shù)據(jù)》。房屋為居住用途的，還應(yīng)要求開發(fā)商提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在對房屋進(jìn)行驗(yàn)收后，購房人應(yīng)繳清剩余房價(jià)款，與開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理合同，按物業(yè)管理合同約定繳納物業(yè)管理費(fèi)，領(lǐng)取房屋鑰匙，整個(gè)房屋接收工作即告完成。

　　第八步：申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證

　　目前的產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)一般要經(jīng)過立契過戶、權(quán)屬登記、繳納契稅和交易手續(xù)費(fèi)等與房屋交易有關(guān)的稅費(fèi)等過程，較終才能取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。由于購房人取得小產(chǎn)權(quán)證的前提是開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證和其他手續(xù)完備，因此，購房人有必要在補(bǔ)充協(xié)議中要求開發(fā)商提供辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部材料的期限，或者與開發(fā)商約定開發(fā)商為購房人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限，并應(yīng)約定違約責(zé)任。在申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證階段購房人應(yīng)當(dāng)交納的稅費(fèi)主要有契稅、交易手續(xù)費(fèi)、其他雜費(fèi)及公共維修基金。

　　■文／天如律師事務(wù)所　鄭獻(xiàn)民

　　本版亦得到煒衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東、梁楓，嘉和律師事務(wù)所江雪、戴宏坤各位律師大力支持

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！