開發(fā)商拒絕提供“兩書”是否合法？

問：我現(xiàn)已購購北京東部一處普通商品房，房價(jià)款已交齊，前幾天開發(fā)商通知我辦理入住手續(xù)，但開發(fā)商拒絕提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，請(qǐng)問開發(fā)商這樣做是否合法，兩書有何用途？

答：鑒于商品房市場(chǎng)出現(xiàn)的大量質(zhì)量問題，為了保障住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，加強(qiáng)商品住宅售后服務(wù)管理，1998年5月，建設(shè)部發(fā)布了建房［1998］102號(hào)文件，決定自1998年9月1日起，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，這就要求開發(fā)商在銷售所開發(fā)的商品房時(shí)，除向購房者提供“五證”外，還要提供“兩書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。其中《住宅質(zhì)量保證書》內(nèi)容包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)，房屋各部位的保修期限和承擔(dān)保修責(zé)任的企業(yè)等，相當(dāng)于所購住宅的保修證明。《住宅使用說明書》是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等所做的說明，是購房者辦理入住時(shí)核驗(yàn)房屋各項(xiàng)配置的主要依據(jù)。所以，開發(fā)商拒絕提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的做法是不符合國家有關(guān)規(guī)定的。

公積金貸款的程序怎樣？

問：我在北京亞運(yùn)村以北地區(qū)購購一處房子，總價(jià)52萬，想采用公積金貸款方式購購，請(qǐng)問貸款的具體程序是什么？

答：公積金貸款是由北京市住房資金管理所屬分運(yùn)用房改資金，委托銀行向購購自住住房的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。

辦理公積金貸款的程序是

1、由借款人到所屬資金管理分填報(bào)申報(bào)表，并提供本人身份證、戶口本、購房合同、借款人所在單位同意貸款的信函。2、資金管理分進(jìn)行初審。

3、資金管理分初審合格后，由銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)貸款進(jìn)行調(diào)查，并提出調(diào)查意見。

4、資金管理分根據(jù)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出的調(diào)查意見對(duì)貸款進(jìn)行審批，審批意見，雙方簽訂委托合同，然后由資金分簽發(fā)委托貸款通知單。

5、根據(jù)委托合同，銀行與貸款人簽訂借款合同及相應(yīng)合同。

6、借款合同生效后，資金管理分將資金劃入委托貸款基金戶，再由銀行按借款合同撥付。

現(xiàn)役軍人能否購北京的經(jīng)濟(jì)適用房？

問：我是現(xiàn)役軍人，有軍官證，請(qǐng)問是否可以購購北京的經(jīng)濟(jì)適用房？

答：如果是北京的軍官證，可以購購北京的經(jīng)濟(jì)適用房。

關(guān)于誤差范圍，國家有無明確規(guī)定？

問：我在本市東四環(huán)附近購購了一處期房，與開發(fā)商簽合同時(shí)，合同約定銷售暫測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積誤差為正負(fù)5％，請(qǐng)問是否合理，國家在這方面有沒有規(guī)定？

答：銷售面積誤差在正負(fù)5％以內(nèi)均屬合理范圍，但國家尚沒有這方面的明確規(guī)定，按現(xiàn)行市場(chǎng)操作規(guī)律看，“5％”的誤差范圍屬于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)習(xí)慣性作法。

如何辨別所購房屋是否已被抵押？

問：我正準(zhǔn)備購房，但聽說現(xiàn)在購房存在許多開發(fā)商陷阱，有的項(xiàng)目開發(fā)商由于資金緊，以致把現(xiàn)有對(duì)外銷售項(xiàng)目抵押向銀行貸款，請(qǐng)問我在購房中如何辨別所選的房屋是否已被抵押？

答：購房人可以在與開發(fā)商簽訂購房合同前，向房地產(chǎn)開發(fā)商要求查看其產(chǎn)權(quán)證（原件）是否有抵押記載，對(duì)于尚未取得產(chǎn)權(quán)證的（如期房）可以到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門了解其是否被抵押。

還款額與家庭收入的比例是多少？

答：根據(jù)北京市住房資金管理的（99）京房資新字第125號(hào)文件的要求，借款人月均還款額一般不超過其家庭月收入的70％，且三口之家每月至少保留800元生活費(fèi)。

房地產(chǎn)抵押后，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證由誰保管？

答：房地產(chǎn)抵押需到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門進(jìn)行地產(chǎn)抵押登記，抵押人將持有的房屋所有權(quán)證和土地使用證的抵押情況進(jìn)行記載后，仍由抵押人保管；抵押權(quán)人持有房地產(chǎn)登記部門頒發(fā)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《國有土地他項(xiàng)權(quán)證》。（完）

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