根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)信息資料顯示,今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了產(chǎn)銷兩旺的好形勢(shì)在市場(chǎng)趨勢(shì)及利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，一些投資者也加入到房地產(chǎn)開發(fā)中來，與原有的開發(fā)企業(yè)分庭抗禮，本來就不很規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇變得更加難以預(yù)測(cè)，出現(xiàn)問題似乎是順理成章。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的較終消費(fèi)者來說，他們是房地產(chǎn)行業(yè)較終產(chǎn)品的使用者與評(píng)判者，也是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中較弱勢(shì)的群體。他們的利益如果得不到保護(hù)，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種產(chǎn)銷兩旺的勢(shì)頭就不會(huì)持久。除了立法對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)之外，我們消費(fèi)者個(gè)人如何在商品房消費(fèi)過程中保護(hù)自己的利益呢？尤其是在購(gòu)購(gòu)期房的過程中，如何識(shí)別信息來源的真?zhèn)我约安扇∈裁礃拥拇胧﹣肀Ｗo(hù)自己？今年６月１日《商品房銷售管理辦法》實(shí)施后，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

開發(fā)資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)，反之亦然。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個(gè)企業(yè)次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，可能因?yàn)榉椒矫婷娴年P(guān)系或施工組織設(shè)計(jì)等原因?qū)е卵悠诮环?，較嚴(yán)重的后果是沒有后續(xù)資金跟上，在預(yù)售不理想的情況下，不能及時(shí)回款，建筑承包商，材料設(shè)備商拒絕與開發(fā)商繼續(xù)合作，較終導(dǎo)致樓盤爛尾。在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)，一定要看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，如果沒有銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么消費(fèi)者與其簽訂的售房合同就是無效合同。

提防

商品房使用面積“縮水”

新實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比完全值的3%作為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對(duì)建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即十條來處理，但這個(gè)原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購(gòu)房者在處理面積誤差時(shí)明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長(zhǎng)比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。

謹(jǐn)防廣告及宣傳的

誘惑和誤導(dǎo)

購(gòu)房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞，如果您看到開發(fā)商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認(rèn)為將來房屋交付時(shí)就像你所見所想的那樣，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，它是相對(duì)于不特定的多數(shù)人發(fā)出的，除非購(gòu)房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對(duì)開發(fā)商具有約束力，將來出現(xiàn)與宣傳不符的地方，開發(fā)商才會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。這里提醒您，不能讓一些美好的設(shè)想誤導(dǎo)您，使您做出不客觀的、不全面的評(píng)價(jià)。《商品房銷售管理辦法》對(duì)有關(guān)房產(chǎn)廣告、樣板間問題做出了有利于購(gòu)房者的規(guī)定，但實(shí)際上執(zhí)行起來非常難，開發(fā)商很容易規(guī)避。

慎交訂金

目前在房地產(chǎn)銷售過程中訂金問題的爭(zhēng)議很多，主要表現(xiàn)在購(gòu)房者在正式簽約前要向開發(fā)商交納一定數(shù)額的款項(xiàng)，作為訂金。但在簽約談判時(shí)雙方因?yàn)楹贤哪承l款達(dá)不成協(xié)議時(shí)開發(fā)商都以對(duì)方?jīng)]有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購(gòu)房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購(gòu)房者一般都舉證不能，即不能用證據(jù)證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實(shí)意愿與開發(fā)商簽訂的合同。如果您與開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中明確了所交款項(xiàng)為訂金，且在規(guī)定的日期內(nèi)沒有與開發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時(shí)真的不知道會(huì)有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來承擔(dān)，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。如果開發(fā)商所售項(xiàng)目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項(xiàng)為預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。

　　購(gòu)購(gòu)期房要注意的問題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設(shè)計(jì)變更，交付條件，質(zhì)量問題，房產(chǎn)抵押等問題都很重要，我們將在以后的文章中陸續(xù)向讀者介紹。

北京力行律師事務(wù)所 劉桂林

（北京晨報(bào)）

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