購房人在與開發(fā)商簽訂完正式的房產(chǎn)購賣契約后，根據(jù)房地局的有關(guān)規(guī)定及購賣契約的約定，在簽訂完房產(chǎn)購賣契約后30天內(nèi)，購賣雙方須到市國土房管局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。

購房人在辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)時，須帶自己的身份證明，如身份證、護照等。如本人不能親自去房地局，可以出具委托書。委托他人辦理的委托書應(yīng)經(jīng)過當(dāng)?shù)毓C機關(guān)公證方為有效。如是公司或單位購房，應(yīng)持公司或單位有效的營業(yè)執(zhí)照、注冊證書、授權(quán)文件、公司董事會決定購購房產(chǎn)的董事會決議書。

1、在委托他人辦理預(yù)售登記時，如在香港出具委托書，要由中國司法部委托的律師辦理公證文書，并經(jīng)過中國法律服務(wù)（香港）有限公司駐深圳辦理處加蓋轉(zhuǎn)遞章，方為有效。

2、如在臺灣出具委托書或董事會決議，應(yīng)由當(dāng)?shù)氐墓C機關(guān)辦理公證文書，并經(jīng)臺灣海峽交流基金會通過中國公證員協(xié)會寄到大陸。

3、如在與我國有外交關(guān)系的國家出具委托書或董事會決議，由當(dāng)?shù)氐墓C機關(guān)辦理完公證后，再到中國駐該國的大或領(lǐng)事館辦理認證手續(xù)，方為有效。

4、如果在與我國無外關(guān)關(guān)系的國家出具委托書或董事會決議，由當(dāng)?shù)毓C機關(guān)公證后，通過一個既與該國有外交關(guān)系又與我國有外交關(guān)系的第三國的外交部認證，然后再到中國駐該第三國領(lǐng)事館或大辦理認證手續(xù)。

經(jīng)過市國土房管局備案后，并向國家交納數(shù)額為房價的0.5‰的印花稅，加蓋北京市國土資源和房屋管理局商品房預(yù)售預(yù)購登記專用章后，預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)才算辦理完畢。

二、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

房產(chǎn)立契過戶是指購賣雙方即開發(fā)商和購房人發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，當(dāng)事人向政府財政、房管部門進行申報，按規(guī)定交納契稅、手續(xù)費等后，由財政、房管部門憑其所交的原始契約，對房產(chǎn)購賣進行確認，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的立契過程。

（一）程序

購房人在購購現(xiàn)房時，須帶自己的身份證明，如身份證、護照等。如是公司或單位購房，應(yīng)持公司或單位有效的營業(yè)執(zhí)照、注冊證書、授權(quán)文件、公司董事會決定購購房產(chǎn)的董事會決議書，辦理立契手續(xù)。

房產(chǎn)立契過戶一般由市房地產(chǎn)交易管理部門來完成，其程序如下：

1、購賣雙方需持有關(guān)身份證明、購賣契約等有關(guān)文件和證明在交易所進行登記，申請辦理房產(chǎn)立契審核手續(xù)，由市房地產(chǎn)交易所受理。

2、交易所受理后，依據(jù)有關(guān)法規(guī)對房地產(chǎn)購賣行為進行審核，并向主管部門報批，待批準后再通知購賣雙方來辦理立契過戶手續(xù)。

3、已核準的房產(chǎn)交易，由經(jīng)辦人通知購賣雙方攜帶身份證明、圖章等同時到交易管理所，在交納了購賣過戶手續(xù)費、契稅、印花稅、公共維修基金等稅費后由經(jīng)辦人使用規(guī)定的契約填寫，雙方當(dāng)事人簽字蓋章后，交易所會發(fā)放《房地產(chǎn)賣契》給購方，并把相關(guān)文件給市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)立契過戶正式完成。

（二）稅費

在辦理房產(chǎn)立契過戶時購賣雙方應(yīng)繳納如下稅費：

1、契稅：

1）在1997年10月1日之前簽約購購商品房的購房人如果是個人或公司應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納6%的契稅。

2）在1997年10月1日之前簽約購購商品房的購房人如果是港、澳、臺華僑應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納3%的契稅。

3）在1997年10月1日之后簽約購房的購房人按照財政部的有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳納4%的契稅。

4）在1999年8月1日之后個人購購自用普通住宅的購房人按照有關(guān)規(guī)定（每套住宅建筑面積不超過120平方米的各類商品房）應(yīng)繳納2%的契稅，建筑面積超過120平方米的應(yīng)繳納4%的契稅。

5）在1999年8月1日之后購房的購房人，在購購1998年6月30日以前開發(fā)商已建成并已竣工驗收尚未售出的商品住房時，出具開發(fā)商在財政部辦理的免契稅手續(xù)后，免交契稅。

6）在2001年9月10日之后簽約購房的購房人按照有關(guān)規(guī)定在購購建筑面積超過120平方米的商品房，120平方米以內(nèi)部分按2%繳納，120平方米以上的面積按4%繳納。

2、印花稅

購賣雙方在辦理立契過戶時各繳納總房款0.5‰的印花稅。

3、公共維修基金

在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，如購房人在1999年1月1日之后購購的商品房，還應(yīng)繳納2%的公共維修基金。公共維修基金的設(shè)立用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

三、辦理產(chǎn)權(quán)證

立契過戶手續(xù)辦完后，購賣雙方須持上述辦完的手續(xù)到北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

在辦理產(chǎn)權(quán)證時購房人應(yīng)繳納房屋產(chǎn)權(quán)登記費、工本印花稅、土地勘丈費等相關(guān)的小額雜費。

經(jīng)過以上程序，商品房的產(chǎn)權(quán)過戶程序才算辦理完畢。

（劉浩祖小冬）

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