頭先，要了解商品房縮水的騙技。商品房面積短缺的行業(yè)術(shù)語稱為縮水，縮水是開發(fā)商賺取黑心錢而有意為之，主要的騙技有以下幾種。

一是多攤公用面積。商品房的面積不僅包括室內(nèi)面積，還要分攤公共設(shè)施和公用空間，開發(fā)商為了多賺錢，往往把不該攤的公用面積也算在商品房的面積里，如南京某大廈，將面積900多平方米的停車場分攤到各住戶頭上，安徽阜陽某開發(fā)商將一方便來往行人的69平方米的通道算作了公攤面積。在有的綜合樓，開發(fā)商把用于商店酒家的設(shè)施，統(tǒng)統(tǒng)按照公攤面積算到住戶頭上，違背誰使用誰分攤的原則。還有的開發(fā)商更絕，找不到借口干脆亂蒙，胡亂編個項目寫個數(shù)字算作公用面積分攤。

二是重復(fù)銷售公用面積。公用面積分攤以后，應(yīng)該為住戶所共同擁有，但有的開發(fā)商又把公用部分重復(fù)銷售出去。如衡陽某大廈的一個樓梯間約有十平方米，已作為公共面積分攤到一樓到三樓的住戶，但后來開發(fā)商又把這個樓梯間賣了。重慶某樓的18戶居民還要慘，本來已作公用面積分攤過的一層樓梯間過道，又被開發(fā)商租給了一歌舞廳做生意，白天行走不方便，晚上則連自己擁有的過道都無法通行，因為別人的鐵將軍把門了。

三是多算陽臺面積。真正算起來，住房的面積并不好搞名堂，但陽臺上可鉆的空子就比較多，開發(fā)商多算陽臺面積的現(xiàn)象十分普遍。重慶市一住戶的房子多算了十多平方米，就是將未封閉的陽臺當作封閉的陽臺算了全面積。因為封閉的陽臺可算全面積，一些開發(fā)商就在這方面打主意，將陽臺草草封閉了事，如南京某開發(fā)商4幢大樓僅低成本封閉陽臺，就可多算面積403個平方米，多收費用181萬元。株洲某開發(fā)商將二樓的屋頂形成的平臺當做三樓的陽臺算了50%的面積。

其次，要了解商品房面積的有關(guān)常識。

商品房的銷售面積由兩部分構(gòu)成，一是套內(nèi)建筑面積，二是分攤公用面積。套內(nèi)建筑面積又由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積構(gòu)成。公用面積由以下兩部分構(gòu)成，一是電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套與公用建筑空間之間 分隔墻及外墻墻體水平投影面積的一半。

商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻體水平投影面積全部計入墻體面積。

陽臺面積的計算要復(fù)雜一些。全封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算，未封閉式陽臺，按其水平投影面積的一半計算。全封閉陽臺應(yīng)為承重陽臺或凹陽臺，不是承重結(jié)構(gòu)的挑陽臺即使封閉也不能算全面積。不封閉的陽臺也要符合以下兩個要素，一是圍護結(jié)構(gòu)的高度不低于1.05米，二是上面要有頂蓋。達不到這兩點要求的就不能算陽臺面積。

公用面積的分攤，是根據(jù)公用面積分攤系數(shù)來分配的，每個住戶分攤的公用面積是套內(nèi)建筑面積乘以分攤系數(shù)。在計算公用建筑面積時，要注意凡作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚不應(yīng)計入公用建筑面積部分；作為人防工程的地下室也不能計入公用建筑面積。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不能計算建筑面積的有以下幾種：一是房屋的天面、挑臺、天面上的花園、游泳池；二是半圓柱的雨篷；三是凸出房屋的構(gòu)件、配件、半圓柱、勒腳、臺階等。

再次要懂得防止商品房縮水的關(guān)鍵所在。

要防止商品房面積縮水，就要在購房的各個過程中，加強商品房的面積意識，把好面積關(guān)。關(guān)鍵在以下三個方面。

一是購房前的調(diào)查。購房前都有個接觸了解調(diào)查的過程，這個過程不能忽視商品房銷售面積這個環(huán)節(jié)。要仔細比較商品房的出房率，出房率是指住宅的凈使用面積占銷售面積的百分比，銷售一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些，這樣的商品房就不合算，就可以有效地避開開發(fā)商不合理分攤公用面積。

二是購房合同的簽訂。在簽訂商品房合同時，有關(guān)商品房的面積的條款一定要細，如果開發(fā)商提供的格式合同沒有寫明，則必須另寫協(xié)議說明，如實得建筑面積是多少，分攤的公用面積是多少，分攤的公用面積具體是哪些，不寫具體則可能開發(fā)商有貓膩，埋下了商品房

縮水的隱患。

三是交房前的實測。房子由開發(fā)商交付給購房者，購房者一般會對商品房的質(zhì)量進行驗收，驗收過程中一定要復(fù)核商品房的實際面積，復(fù)核面積主要分兩項進行，一是商品房的使用面積，二是商品房的墻體面積。如核算過程中發(fā)現(xiàn)實際面積與暫測面積不符，則應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商處理。協(xié)商不成，就要向房地產(chǎn)測繪所申請復(fù)核，作為解決房產(chǎn)的主要證據(jù)，然后，依法維護自己的合法權(quán)益。

（中華建筑報李政）

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