我是一名外地人，在北京工作了幾年，較近看中了一處二手房，房?jī)r(jià)約４０萬(wàn)元，其他各方面都比較理想，根據(jù)我的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望辦理貸款。不知外地人能否在北京購(gòu)購(gòu)二手房，購(gòu)購(gòu)二手房能否辦理貸款，相關(guān)手續(xù)如何辦理？

江鳴



江鳴：你好！

這個(gè)問題其實(shí)和購(gòu)購(gòu)新房差不多，依據(jù)北京市的有關(guān)規(guī)定，外省市個(gè)人可以在北京購(gòu)購(gòu)二手房。外省市個(gè)人在北京購(gòu)購(gòu)二手房，需要辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》（以下簡(jiǎn)稱《批準(zhǔn)通知單》）。購(gòu)房者可以持本人的身份證和暫住證到北京市房地產(chǎn)交易辦理《批準(zhǔn)通知單》。取得《批準(zhǔn)通知單》后，方可購(gòu)購(gòu)北京市的二手房。此外，如果外省人購(gòu)購(gòu)的二手房是已購(gòu)公有住房，房屋所有權(quán)人必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定，持《房屋所有權(quán)證》辦理已購(gòu)公有住房批準(zhǔn)上市手續(xù)，即《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售確認(rèn)通知書》和《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售審批表》。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真審核上述資料，確認(rèn)無(wú)誤后，才可與已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人簽訂房屋購(gòu)賣合同。至此，外省市個(gè)人就可以向銀行申請(qǐng)貸款了。現(xiàn)在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的銀行有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行等銀行。

二手房的貸款方式主要是房屋抵押貸款，與商品房抵押貸款的形式基本相同，但在貸款額度、房屋價(jià)值評(píng)估、階段性保證方面有不同之處。下面就貸款手續(xù)作一些簡(jiǎn)單介紹：

（１向銀行提出貸款申請(qǐng)，提交相關(guān)材料，選擇貸款方式。

外省市個(gè)人和二手房所有權(quán)人共同到雙方選擇的銀行提出貸款申請(qǐng)，填寫貸款申請(qǐng)表，并提供雙方的身份證件需提供身份證、暫住證、《房屋所有權(quán)證》、《公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售審批表》、《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》、雙方簽訂的房屋購(gòu)賣合同。此外，還需選擇貸款方式?，F(xiàn)在銀行可以提供兩種抵押貸款方式：房屋抵押貸款和抵押加階段性保證貸款。如選擇前者，則銀行只有在購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)證或其他證明文件，并將該所有權(quán)證或其他證明文件收押后才能放款；如選擇后者，銀行指定的擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)在購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)證之前，為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保，銀行在購(gòu)房者簽署抵押貸款合同后即可發(fā)放貸款。

（２銀行初審合格后，由銀行指定的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。雖然購(gòu)房者已經(jīng)與房屋所有權(quán)人就房屋的價(jià)格在房屋購(gòu)賣合同中已有約定，但銀行是以其指定的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)值作為確定貸款額度的依據(jù)。購(gòu)房者較高可以得到該房屋評(píng)估價(jià)值的７０％的貸款，貸款期限較長(zhǎng)為３０年。

（３由銀行指定的律師事務(wù)所對(duì)提交的材料進(jìn)行審核，出具法律意見書。

（４貸款銀行在審核法律意見書的基礎(chǔ)上，將決定是否批準(zhǔn)貸款。得到銀行批準(zhǔn)貸款的通知后，購(gòu)房者和房屋所有權(quán)人在貸款銀行分別開設(shè)賬戶，購(gòu)房者把房屋購(gòu)賣合同中約定的房?jī)r(jià)款的３０％存入自己的賬戶。之后，購(gòu)房者與銀行簽訂購(gòu)房抵押貸款合同并簽署授權(quán)書，授權(quán)銀行將該筆頭付款及發(fā)放的貸款劃至賣方賬戶。購(gòu)房者還需要與保險(xiǎn)公司為該房屋辦理個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)。

（５貸款銀行直接將貸款劃至賣方賬戶，發(fā)放貸款的次月起購(gòu)房者需按銀行規(guī)定的時(shí)間償還貸款。

（６辦理立契過戶，申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》。

（７由律師事務(wù)所辦理房屋抵押登記，并將《房屋他項(xiàng)權(quán)利證書》交由銀行收押。

（８在購(gòu)房者還清貸款本息后，解除抵押擔(dān)保。

至此，購(gòu)房者就對(duì)該房屋擁有了完全的所有權(quán)。



本期客座律師

陳海昶

中濟(jì)律師事務(wù)所專職律師，中國(guó)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法專業(yè)研究生，擅長(zhǎng)重大、疑難房地產(chǎn)糾紛案件，有良好的敬業(yè)精神和豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。

電話：０１０－６８３６８９０３

０１０－８８３８８３８８－２００

地址：北京西苑飯店５號(hào)樓２層

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