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給我的房沒辦產(chǎn)權(quán)證,與關(guān)系成立嗎?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 678 次
1996年我表哥劉某身患多種疾病,為讓我方便照顧他,也為讓我安心,在他的住宅附近購購了一套商品房讓我居住。1998年表哥寫下《房證明》,表示愿意將該商品房給我,并將房產(chǎn)證及其他相關(guān)房產(chǎn)文件交給我,但我沒有及時(shí)去政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2001年,表哥因病去世。此后不久,表哥的女兒要求繼承該房屋,并讓我騰房。我認(rèn)為房屋已經(jīng)給我了,其女兒無權(quán)讓我騰房,不知我的看法是否正確。黃某
黃某:你好。
來信所提問題的關(guān)鍵,是原房屋產(chǎn)權(quán)人與你房產(chǎn)的行為是否合法有效。如果與行為合法有效,你表哥對(duì)該房產(chǎn)已作合法處置,你表哥的繼承人不能要求繼承房產(chǎn);但如果與行為無效,你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下的房產(chǎn),則屬于正當(dāng)要求。
根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定,一般情況下,與關(guān)系的成立,以與物的交付為準(zhǔn)。與房屋,應(yīng)當(dāng)辦理房屋過戶手續(xù)。之所以這么規(guī)定,是由于我國實(shí)行房地產(chǎn)登記制度所決定的。一般來說,房屋所有權(quán)的確認(rèn)是以房屋所有權(quán)證上記載的名字為依據(jù),即房產(chǎn)證上寫誰的名字,誰就擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因?yàn)槟銢]有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶,使得該房屋所有權(quán)證上的具名人仍然是你表哥,房屋產(chǎn)權(quán)沒有變更到你的名下。這也就是你表哥的繼承人要求繼承你表哥名下房產(chǎn)的理論依據(jù)。
在房屋與的意思表示之后,未辦理產(chǎn)權(quán)登記變更的情況下,房屋與行為是否就一定無效呢?換句話說,房產(chǎn)證是房屋產(chǎn)權(quán)的惟一依據(jù)嗎?回答是否定的。實(shí)踐中房屋所有權(quán)證作為產(chǎn)權(quán)依據(jù),存在一些例外的情況,如果房屋與行為,滿足一定的條件,即使尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶,其與行為,也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為有效,但應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行,〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第128條規(guī)定:“公民之間與關(guān)系的成立,以與物的交付為準(zhǔn)。與房屋,如根據(jù)書面與合同辦理了過戶手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù),但與人根據(jù)書面與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受人,受人根據(jù)與合同已占有、使用該房屋的,可以認(rèn)定與有效,但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)”。
你的情況完全符合較高人民法院的上述規(guī)定,你表哥給你寫有書面與證明,并將房屋所有權(quán)證等相關(guān)房產(chǎn)文件交給你,你也實(shí)際占有房屋并在其中居住,只是還沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在這種情況下,完全可以根據(jù)較高人民法院的有關(guān)規(guī)定認(rèn)定你和表哥之間的房屋與行為有效,但應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
你表哥在生前已經(jīng)將該房屋給了你,表哥的繼承人不能再要求繼承其已經(jīng)作過處分的房屋,她要求你騰房的主張,將不會(huì)得到法律的支持。
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