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二三線城市穩(wěn)房?jī)r(jià) 大規(guī)模外儲(chǔ)尋去處

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:和訊網(wǎng)  閱讀 1035 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的部分二三線城市,面對(duì)未來(lái)的政策環(huán)境和源源不斷涌入的投機(jī)資金,有些無(wú)所適從。迅速積累的國(guó)家外匯儲(chǔ)備,又何嘗不撩撥著國(guó)人的心弦。洶涌的國(guó)內(nèi)投機(jī)資金,規(guī)模龐大的外匯儲(chǔ)備的“左右互搏”不可避免地帶來(lái)了流動(dòng)性壓力,我們有必要再仔細(xì)權(quán)衡一下“堵”與“疏”。這是我們?cè)诋?dāng)前較為嚴(yán)重的通脹壓力下,必須要做出的選擇。

  房地產(chǎn)調(diào)控要做長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

  2010年4月以來(lái),開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。15個(gè)月之后,調(diào)控政策取得了一定成效??傮w來(lái)看,雖然全國(guó)范圍內(nèi)房屋交易量出現(xiàn)下滑,但房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)許多人期待的“速降”,各地房屋平均售價(jià)仍顯堅(jiān)挺。

  近日,中原集團(tuán)研究公布的一份較新調(diào)查報(bào)告顯示,15個(gè)省份、50個(gè)沒(méi)有限購(gòu)的二三線城市樓市受調(diào)控影響有限,上半年房?jī)r(jià)無(wú)一下跌,其中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)小幅上漲,而且近四成城市本地購(gòu)房比例超過(guò)20%,近三成城市外地人購(gòu)房比重超過(guò)20%。

  就在人們揣測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策是否會(huì)“放松”的時(shí)候,國(guó)務(wù)院近期再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí),不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

  這樣的表述,再次顯示出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度――堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松。

  限購(gòu)措施即將到來(lái),部分二三線城市的樓市熱情還會(huì)不會(huì)繼續(xù)?一旦限購(gòu)?fù)菩?,?huì)對(duì)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響?房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何?人們心中仍存有許多疑問(wèn)。

  基于目前的市場(chǎng)大環(huán)境,對(duì)于限購(gòu)令的影響,多數(shù)人的判斷是,房?jī)r(jià)還會(huì)上漲,只是上漲速度會(huì)有所下降。也有部分人認(rèn)為如果嚴(yán)格限購(gòu),外地人不能在本地購(gòu)房,開(kāi)發(fā)商壓力增大,肯定會(huì)降價(jià)讓步。

  有可能被列入限購(gòu)名單的二三線城市顯得“憂心忡忡”,擔(dān)心限購(gòu)影響政府財(cái)政收入,因此,在實(shí)際執(zhí)行時(shí),尺度可能相對(duì)寬松,力度可能相對(duì)較弱。歸根結(jié)底,還是由于“土地財(cái)政”慣性仍在。只有進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)稅體制改革,才會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)上實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理定價(jià)、健康發(fā)展。

  不過(guò),就“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”,也有一些專家學(xué)者提出了商榷性意見(jiàn)。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉認(rèn)為,二三線城市樓市沒(méi)有明顯回調(diào),與一線城市的原因不同,二三線城市的限購(gòu)政策不能急于擴(kuò)大,政府在制定限購(gòu)措施時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮到城市級(jí)別的劃分標(biāo)準(zhǔn)。還有專家提出,限購(gòu)只會(huì)將多余的投機(jī)資金“趕向”未限購(gòu)的城市,這是否會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展,也是未知數(shù)。{$page$}

  所以,今后一段時(shí)間,對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市采取必要的限購(gòu)措施,有望使這些城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái),但著眼于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,我們更需要在政策上做通盤考慮和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

  藏匯于民急盼政策支持

  截至6月末,我國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到31974.91億美元,同比增長(zhǎng)30.3%。面對(duì)不斷攀升的外匯儲(chǔ)備額,如何管理并用好這筆財(cái)富,成為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

  美元貶值,美債縮水,全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢,一些央企的海外投資收益差強(qiáng)人意,人們?yōu)榫揞~的外匯儲(chǔ)備如何保值捏了一把汗。其實(shí),外匯儲(chǔ)備與主權(quán)財(cái)富基金、專業(yè)資產(chǎn)管理公司等其他類型的機(jī)構(gòu)投資者類似,都面臨著國(guó)際形勢(shì)、市場(chǎng)條件和監(jiān)管規(guī)定等方面的約束,而在資金來(lái)源、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面則有較大區(qū)別。

  國(guó)家外匯管理局近日表示,外匯儲(chǔ)備一直通過(guò)各種有效形式拓寬投資渠道,其中包括委托經(jīng)營(yíng)。從1996年起,便開(kāi)始有選擇性地將部分外匯儲(chǔ)備委托給國(guó)內(nèi)外較為先進(jìn)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)投資。外匯局稱,外匯儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)高度重視對(duì)外聘經(jīng)理的風(fēng)險(xiǎn)管理,將其納入整體風(fēng)險(xiǎn)管理框架密切監(jiān)控,確保外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)安全。

  一方面,外匯儲(chǔ)備源源不斷積累,另一方面,國(guó)內(nèi)一些民生保障工程需要大量資金,于是有人提出,外匯儲(chǔ)備應(yīng)該“取之于民,用之于民”,是否可以剝離一部分外匯儲(chǔ)備成立主權(quán)養(yǎng)老基金,以充實(shí)我國(guó)社會(huì)保障體系?

  其實(shí),外匯儲(chǔ)備是以外匯形式表現(xiàn)的國(guó)家對(duì)人民的負(fù)債,不同于一般商業(yè)銀行的資金,也不能隨意動(dòng)用。不論是將外匯儲(chǔ)備直接分給群眾的建議,還是將外匯儲(chǔ)備直接用于養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會(huì)福利的建議,都涉及外匯儲(chǔ)備是否可以無(wú)償分配使用的問(wèn)題。外匯儲(chǔ)備不同于財(cái)政盈余資金,是銀行在外匯市場(chǎng)購(gòu)匯形成,在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上對(duì)應(yīng)著本幣負(fù)債。免費(fèi)使用外匯儲(chǔ)備,性質(zhì)上相當(dāng)于銀行隨意印鈔票,無(wú)節(jié)制地?cái)U(kuò)大貨幣發(fā)行,會(huì)造成通貨膨脹等嚴(yán)重后果。

  外匯局同時(shí)表示,目前,我國(guó)積極支持居民持匯用匯,經(jīng)常項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)完全可兌換,居民用于貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易等經(jīng)常項(xiàng)目用途的購(gòu)付匯需求已得到充分滿足,資本項(xiàng)目下除對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)較大的國(guó)際收支交易存在部分管制外,企業(yè)對(duì)外直接投資,企業(yè)和個(gè)人通過(guò)合格境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者(QDII)投資海外資本市場(chǎng)等渠道均無(wú)政策障礙。

  不過(guò),外匯局也指出,由于人民幣存在升值預(yù)期、國(guó)內(nèi)外匯差利差等因素,目前,企業(yè)和個(gè)人結(jié)匯意愿較為強(qiáng)烈,普遍不愿意持有和保留外匯。也就是說(shuō),目前“藏匯于民”的障礙不在于政策,而在于涉匯主體的持匯意愿。

  不過(guò),我們也應(yīng)注意到,藏匯于民是一個(gè)國(guó)家真正走向民富的標(biāo)志之一,日本外匯以民間儲(chǔ)備為主,是名符其實(shí)的世界外匯儲(chǔ)備大國(guó),民間擁有的流動(dòng)性外匯資產(chǎn)達(dá)3萬(wàn)億美元,而我國(guó)內(nèi)地居民和企業(yè)的外匯儲(chǔ)蓄加在一起才1000多億美元,僅相當(dāng)于日本一家基金公司的規(guī)模。

  藏匯于民成效不大,更重要的原因在于國(guó)內(nèi)外匯投資品種較少,主要是銀行存款和銀行提供的外匯理財(cái)產(chǎn)品,年收益率一般僅有3%左右,如果考慮到人民幣升值,實(shí)際收益率為零或出現(xiàn)負(fù)值。同時(shí),政府仍對(duì)民間外匯資金的用途實(shí)行諸多限制,包括對(duì)外直接投資和購(gòu)購(gòu)國(guó)外股票、債券、金融衍生品等,外匯還不能迅速轉(zhuǎn)化為靈活的投資工具。所以,推行藏匯于民,仍需政策支持,逐步走向匯率的市場(chǎng)化,將政府壓力轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)動(dòng)力。

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