如果消費(fèi)者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個(gè)合同需要解除，一是消費(fèi)者與開發(fā)商的購(gòu)賣合同，二是消費(fèi)者與銀行的借款合同。

　　房屋購(gòu)賣合同的解除，意味著雙方財(cái)產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù)，對(duì)于已經(jīng)入住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對(duì)于還沒(méi)有入住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，則需要放棄占有即將入住的住宅；開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費(fèi)者支付房款，對(duì)于已經(jīng)收取的部分要退還給消費(fèi)者；解除合同履行完畢后，雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，購(gòu)賣合同的解除與履行無(wú)須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。

　　借款合同的解除，表明消費(fèi)者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無(wú)須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。這個(gè)合同的解除與購(gòu)賣合同不一樣，它需要在除了銀行與消費(fèi)者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)橄M(fèi)者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過(guò)轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得；如果要?dú)w還借款，必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的；銀行只有收到開發(fā)商以消費(fèi)者名義還來(lái)的借款后，才能認(rèn)為消費(fèi)者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。

　　因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個(gè)合同，由于在空間操作上無(wú)法同步進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問(wèn)題；從實(shí)際行為上，我們可以設(shè)計(jì)出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種，分別描述：

　　一、 消費(fèi)者先與開發(fā)商解除購(gòu)賣合同，然后取回頭付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。

　　二、 消費(fèi)者先與開發(fā)商解除購(gòu)賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回頭付款，較后由開發(fā)商歸還銀行借款。

　　三、 消費(fèi)者先與開發(fā)商解除購(gòu)賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，較后取得頭付款。

　　這三種過(guò)程有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是消費(fèi)者頭先要與開發(fā)商解除購(gòu)賣合同，表明消費(fèi)者放棄對(duì)住宅行使占有的權(quán)利，在這種情況下，消費(fèi)者存在一種風(fēng)險(xiǎn)：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款，則消費(fèi)者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房?jī)煽铡?；如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則消費(fèi)者損失更為巨大：不僅住宅（僅指沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的）可能會(huì)作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的頭付款無(wú)法取得，同時(shí)還要支付15年到20年的銀行借款。

　　為了使消費(fèi)者限地免除上述風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)商不會(huì)破產(chǎn)的前提下，我們認(rèn)為在實(shí)際操作時(shí)可以通過(guò)以下程序：

　　一、 消費(fèi)者頭先與開發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這是一個(gè)附條件的關(guān)于解除購(gòu)賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　二、 消費(fèi)者再與銀行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，也是一個(gè)附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　三、 開發(fā)商歸還銀行借款，消費(fèi)者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與銀行的借款合同解除。

　　四、 開發(fā)商歸還消費(fèi)者的頭付款，并協(xié)助辦理消費(fèi)者退房的各種相關(guān)手續(xù)。

　　五、 第三、第四個(gè)行為履行完畢后，步雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與開發(fā)商的購(gòu)賣合同解除。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！