“國八條”實施近半年，一線城市房價過快上漲的勢頭已經(jīng)基本得到遏制，不時傳來開發(fā)商降價出售的消息。但與此同時，部分未限購的二、三線城市房價卻出現(xiàn)了飆升。

　　如何將二、三線城市納入限購范圍？如何避免調(diào)控“按下葫蘆起了瓢”？記者對此進行專門調(diào)查。

　　房價飆升二、三線城市成為樓市“調(diào)控洼地”

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年6月，全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環(huán)比5月上漲0.41%，其中75個城市價格上漲，25個城市下跌。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有73個。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，房價過快上漲的勢頭得到遏制，正逐步朝著理性方向回歸，“國八條”的殺手锏“限購令”在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中起到了至關(guān)重要的作用。然而記者發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場整體向好的同時，部分二、三線城市的房價卻在飆升。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份，三亞商品住宅成交均價環(huán)比上漲62.44%，昆明成交均價漲幅達39%，包頭上升17.62%。2011年6月百城住宅價格指數(shù)表顯示，6月份環(huán)比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺，漲幅在2.72%~1.78%之間。

　　從成交量來看，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的30個城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下降，三城市跌幅超過或接近30%。但在成交量環(huán)比增加的城市中，溫州位居增幅榜頭，增幅達101.88%。其次是福州，增幅高達95.18%；包頭和貴陽增幅亦超過20%。

　　中海地產(chǎn)置業(yè)顧問李珊珊說，限購令出臺前后，碧桂園、中海等大型房地產(chǎn)商早已布局未限購的二、三線城市，房地產(chǎn)商的炒作和對商業(yè)利潤水平的維持，無疑會繼續(xù)推高這些地方的房價。

　　漲勢預(yù)期二、三線城市如何納入限購范圍？

　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同認為，二、三線城市的房價已經(jīng)形成漲勢預(yù)期，雖然房價不會炒得像一線城市那么“兇”，但也不排除有的城市可能出現(xiàn)房價飆升的情況。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，限購政策出臺后，環(huán)頭都經(jīng)濟也帶出現(xiàn)了旺盛的外來需求，產(chǎn)生了“量價齊升”的現(xiàn)象。但購房需求向外轉(zhuǎn)移的方向并不均衡，整體上不會對二、三線城市房價造成明顯波動，但熱點地區(qū)受影響較大，需引起關(guān)注。

　　在廣東，佛山是繼廣州、深圳之后限購的個二線城市。韓世同說，2010年10月，廣州市實行限購之后，緊鄰廣州的佛山樓市成交大幅上升，房價漲幅迅猛，導(dǎo)致2010年佛山商品房成交均價達到每平方米7448.16元，環(huán)比上漲27.2%，隨后佛山被限購。

　　在佛山限購之后，珠三角地區(qū)其他城市可能成為投資新熱點。世聯(lián)地產(chǎn)頭席技術(shù)官黎文江分析說：“東莞、惠州、中山這些城市都處在珠三角城市一公里生活圈里，交通發(fā)達，經(jīng)濟聯(lián)系緊密，核心城市由于限購政策而擠出的購房需求影響周邊地域房價是很正常的。”{$page$}

　　市民對在房價上漲較快的二、三線城市實施限購政策表示歡迎。賈先生在東莞市一家公司工作，月薪5000元左右。他說：“收入增長速度趕不上房價增長速度，在東莞購房的壓力極大，期待出臺限購或限價政策，幫我早日實現(xiàn)購房夢。”

　　韓世同說，“國八條”設(shè)定的限購政策已經(jīng)考慮到滿足正常住房需求，對頭次置業(yè)、再次置業(yè)均無太大影響，對那些房價過快增長的“熱點”非限購城市實行限購政策有很深的現(xiàn)實意義。

　　有專家認為，眾多二、三線城市的房價總體仍然處于低位，無需對所有二、三線城市都實施限購。黎文江說，二、三線城市由于人口和經(jīng)濟總量受限，預(yù)期升值的空間遠無法和一線城市相比，再加上現(xiàn)在營業(yè)稅、個人所得稅等炒房成本增加，投機性需求生存空間較窄，缺少“下一手”去接盤，再炒的可能性比較小，無需對所有二、三線城市都采取限購這種嚴厲的措施。

　　任重道遠樓市調(diào)控如何避免“按下葫蘆起了瓢”？

　　“國八條”出臺以后，出臺差別化信貸、限購等政策組合拳，使一線城市房價過快上漲的勢頭得到遏制。然而在這輪較嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，“熱點”非限購城市的樓市卷入“投資熱潮”。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議明確要求對房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，避免調(diào)控“按下葫蘆起了瓢”，成為共同關(guān)注的課題。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，國家明確要求擴大限購令的適用范圍，充分體現(xiàn)了調(diào)控房價的決心，應(yīng)當進一步明確哪些二、三線城市應(yīng)當實施限購政策。

　　黎文江建議，應(yīng)當加大力度推進建設(shè)保障性住房，一方面可以滿足社會合理需求，解決低收入人群“住有所居”的問題，另一方面大量保障性住房投入市場對控制成交均價也會起到很大作用。

　　“應(yīng)當繼續(xù)提高投資住房的成本，讓住房回歸到以居住消費為主的狀態(tài)。不可否認，現(xiàn)在還有很多人把在非限購城市購房當作一種財產(chǎn)保值增值的辦法。但這種過度房地產(chǎn)投資往往會提高房屋的空置率，造成大量交通、行政等資源浪費，而且會拉動其他物價上漲。”黎文江說。

　　此外，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18737億元，同比增長34.6%。其中住宅投資13290億元，增長37.8%。這表明盡管當前調(diào)控政策十分嚴厲，但開發(fā)商房地產(chǎn)投資的熱度有增無減。

　　有專家認為，其根源就在于房地產(chǎn)行業(yè)進入門檻低，而且是個暴利行業(yè)，建議盡快出臺樓市反暴利措施，控制房地產(chǎn)開發(fā)商在非限購城市的利潤水平，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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