四年來，隨著成都城市經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)市場消費由原先的“居住型”逐漸向“享受型”轉(zhuǎn)變，原先的一次性購房、一步到位的觀念發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)的消費群體開始逐步擴大。據(jù)成都房管局統(tǒng)計，２００４年在成都五城區(qū)購商品房的外地人占了５１．１％，比上年增加５．７個百分點。這些來自成都轄區(qū)以外的外地人購房比例的逐年上升，也使成都房地產(chǎn)消費市場的構(gòu)成發(fā)生了很大的變化。相對于本地中低收入家庭的購購力來講，外地人購購力更強，所以外地人的強勢購房力也成為了成都房價短期增幅略大的原因之一。金豐易居副總經(jīng)理張劍認(rèn)為，從近些年商品房市場的開發(fā)情況和二手房市場的交易情況看，從２００１年到２００４年，成都的房產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)逐漸由“啞鈴型”向“橄欖型”轉(zhuǎn)移。一方面高端消費群體正日漸理性，由以前盲目追求“大”的消費觀念逐漸向追求功能的滿足，在功能滿足的基礎(chǔ)上對經(jīng)濟實用標(biāo)準(zhǔn)的要求相對較高，人們消費理念和對居住內(nèi)涵的認(rèn)識轉(zhuǎn)變，已經(jīng)體現(xiàn)了現(xiàn)代化消費群體的重要特征。另一方面，傳統(tǒng)的成都本地居民和外來的中等收入，已經(jīng)逐漸將購房的興趣點集中在８０－１２０平方米以及１２０－１６０平方米的規(guī)格之間，在購房過程中看重商業(yè)配套、戶型、園林景觀以及交通等因素。

　　消費習(xí)慣之變 生活在城市之顛

　　業(yè)主陳先生在談到當(dāng)初購購凱萊帝景電梯公寓時，還戲言自己是“勇氣可嘉?。　薄叭胰硕挤磳ψ‰娞莨?，住慣了多層，一下子住在１７樓高的半空中，總是有說不出的不慣?！保玻埃埃蹦辏啥假彿肯M習(xí)慣還對多層情有獨衷，很大程度上排斥居住電梯公寓。隨著上世紀(jì)６０年代和７０年代出生的這一大主流購房人群成為購購電梯公寓的中堅力量，電梯公寓到２００４年已經(jīng)開始成為成都房地產(chǎn)消費市場的主流。電梯公寓從規(guī)模、配套、戶型、景觀等方面都逐漸發(fā)生了變化，成為了年輕一代購房者向往時尚的置業(yè)選擇。隨著四年來電梯公寓自身為迎合消費習(xí)慣的變化，從整體外觀設(shè)計到內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)的變化，都讓電梯公寓逐漸被消費者接受和追捧。四年來，長富新城、博雅庭韻、水漪裊銅、ＳＯＨＯ沸城、曼哈頓·自然派、粼江峰閣、雅典國際社區(qū)、凱萊帝景等一批高層電梯公寓已經(jīng)成為成都房地產(chǎn)市場上的扛鼎力作。２００３年５月１日，成都規(guī)劃局將成都市住宅容積率規(guī)劃提高到了１．２，并隨后在建筑報建中又放開了單一對容積率的控制，成都市中區(qū)到二環(huán)路以內(nèi)，高層建筑的容積率可以達到４．２，這比常規(guī)的高層建筑容積率不能超過３－３．５足足高出１５％。敏感的業(yè)內(nèi)人士明顯地感覺到了這樣一個信息：政府鼓勵開發(fā)商修建高層住宅，高容積率低密度的電梯公寓社區(qū)將得到全面突破。與早期缺乏社區(qū)配套的電梯公寓開發(fā)不同，在購房者需求不斷變化的趨勢下，近年來成都開發(fā)商開始用更多的心思對電梯公寓進行精雕細(xì)琢，不斷提高標(biāo)準(zhǔn)推陳出新，提高綠化率及景觀建設(shè)，提升樓盤整體品質(zhì)，使電梯公寓更能迎合購房者的需求，而改變消費習(xí)慣，漸漸喜歡上在城市上空生活的情趣。隨著成都電梯公寓綜合品質(zhì)的完善和人性化的提升，購房者對電梯公寓的消費需求還將進一步擴張。購房者的消費習(xí)慣不是一成不變的，隨著居住從紅瓦平房到單元房，再到精裝修電梯公寓，成都購房者的消費習(xí)慣正逐漸向更舒適的居住生活轉(zhuǎn)變。

　　消費動因之變 從“安家”到“改善居住品質(zhì)”

　　從２００１年到２００４年，成都房地產(chǎn)消費的動因，是從較初的舊城改造開始的。三年的舊城改造，累計拆除各類危舊房屋４６７．０１萬平方米，涉及單位、居民住戶１１．４１萬余戶，實施改造開工面積達５７９．２萬平方米，截至２００４年１１月底，完成危改項目２１１個，拆遷安置單位和居民９．４２萬戶。這組數(shù)據(jù)顯示，因為拆遷挖掘出了至少１５０萬平方米的市場需求量。大部分開始購房的動因，都是因為拆遷帶來的購房需求。隨著城市的發(fā)展和居民收入的提高，購房消費動因到２００４年，已基本上以“改善居住品質(zhì)”這一動因為主。調(diào)查顯示，成都購房者目前仍以自用居住為主，用于投資的比例不足５％，其中用于滿足基本住房需求的頭次置業(yè)和改善現(xiàn)有居住環(huán)境的二次置業(yè)者占據(jù)了完全比重，有效需求拉動十分明顯。

　　消費認(rèn)知之變 從“業(yè)余”到“專業(yè)”

　　“現(xiàn)在的消費者，是越來越挑剔，也越來越專業(yè)了?！蹦硺潜P售樓小姐陳雅文在談到這四年消費變化時感慨地說，“而且，消費水準(zhǔn)也是越來越高了?！标愌盼倪€記得２００３年當(dāng)公司在成都推精裝修電梯公寓時，消費者所表現(xiàn)出的對這種產(chǎn)品的認(rèn)識和接受程度讓人震驚。原本以為對這樣的新產(chǎn)品認(rèn)識，需要花費不少的工作進行推廣，但是沒想到成都消費者對初次出現(xiàn)的精裝電梯公寓早就有了比較深刻的認(rèn)識。對樓盤的選擇，已經(jīng)不僅僅局限于面積大小、環(huán)境朝向，而已經(jīng)提升到了對樓盤選擇帶有明顯的品質(zhì)要求，同時對居住的要求也上升到了對生活追求的較高體現(xiàn)層次。對購房消費的要求，已經(jīng)在這四年上升到了對身份、品質(zhì)、理想體現(xiàn)的更高水準(zhǔn)。(記者 鐘學(xué)雋 李豫龍)

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