□建筑類型： 多層

　　□面積：８２平方米

　　□戶型：２室１廳１衛(wèi)（帶屋頂花園）

　　□房屋朝向：朝南

　　□房齡：７年（１９９８年交房）

　　□房屋性質(zhì)：商品房

　　□所在樓層：７樓

　?。吩拢玻橙?，晴。今天眼哥估的房在城西石人小區(qū)石人南路１００號(hào)，房主李女士準(zhǔn)備將這里一套８２平方米的房屋出售，希望眼哥能給她的房子出售價(jià)格做一個(gè)估價(jià)參考。

　　房屋年限：該套房屋為１９９８年交房的房屋，房齡已有７年， 因此估價(jià)時(shí)考慮房屋年限折舊按每年增加２％的系數(shù)，該套房屋年限折舊共增加系數(shù)１４％。

　　區(qū)域分析：地處城西的石人小區(qū)屬于形成年代較早的小區(qū)，處于一環(huán)路、二環(huán)路、羊西線之間，出行交通方便，社區(qū)生活配套已較成熟。

　　生活配套：

　　交通方面，周邊主要道路有一環(huán)路、二環(huán)路、羊西線、清江路等多條主支線道路，公交路線有２７路、３４路、４３路、６３路、５２路、６２路、３２路、６４路、３７路、８１路、５８路等，交通便捷。

　　教育環(huán)境方面，目前該區(qū)域內(nèi)主要的學(xué)校有成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)石人分校、白果林小學(xué)、石人中學(xué)、十八中學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院國(guó)際演藝學(xué)院、市成人教育學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川烹飪高等?？茖W(xué)校等，區(qū)域教育環(huán)境不錯(cuò)。

　　餐飲娛樂(lè)方面，與羊西線餐飲一條街，清江路餐飲一條街，府南新區(qū)餐飲一條街相鄰，小區(qū)內(nèi)更有眾多的餐飲小店，整體的餐飲娛樂(lè)配套較好。

　　購(gòu)物環(huán)境方面，周邊主要菜市有石人綜合市場(chǎng)，同時(shí)擁有好又多超市、新一佳超市、麥德龍超市、歐尚超市、東方家園等眾多購(gòu)物場(chǎng)所可供選擇。

　　醫(yī)療方面，目前該區(qū)域有武警四川省消防總隊(duì)醫(yī)院、胃病醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、省婦幼保健院，距離中醫(yī)學(xué)院、省醫(yī)院都較近，整體醫(yī)療條件較好。

　　小區(qū)環(huán)境：目前石人小區(qū)正在進(jìn)行小區(qū)環(huán)境改造試點(diǎn)（注意，是政府的改造工程哦。），該套房屋所在的石人南路１００號(hào)正處試點(diǎn)的小區(qū)，目前該小區(qū)院內(nèi)正在進(jìn)行道路和環(huán)境綠化的改造，隨著改造的完成，該套房屋小區(qū)院內(nèi)的環(huán)境綠化將可與新建商品房媲美，因此考慮在估價(jià)時(shí)減去系數(shù)１％。

　　分析該區(qū)域的生活配套，眼哥覺(jué)得石人小區(qū)的居住生活配套已經(jīng)成熟，考慮在估價(jià)時(shí)減去系數(shù)２％。

　　樓層戶型：該套房屋位于７樓，樓層相對(duì)偏高。該套戶型較方正，客廳較方正，也比較寬大，采光較好。兩間臥室面積都較大，且擁有較好的通風(fēng)采光。先進(jìn)的遺憾是衛(wèi)生間沒(méi)有開(kāi)窗，不利于通風(fēng)。屋頂由一個(gè)陽(yáng)光房和花園構(gòu)成。眼哥覺(jué)得該套房屋的整體戶型結(jié)構(gòu)較合理，綜合以上因素，考慮估價(jià)時(shí)減去系數(shù)２％。

　　綜合考量：該套房屋大小環(huán)境與戶型不錯(cuò)，居住功能較強(qiáng)，擁有屋頂花園是其一大優(yōu)勢(shì)，石人小區(qū)房屋交易較活躍，易于出手，估價(jià)時(shí)減少系數(shù)１％。

　　估價(jià)結(jié)果：以近期成交價(jià)格估算參考價(jià)格為２８３９元／平方米，估算此房的價(jià)格為：２８３９－（２８３９×１４％－２８３９×１％－２８３９×２％—２８３９×２％—２８３９×１％）＝２６１２（元／平方米）。因而結(jié)合實(shí)際交易和房屋情況，眼哥初步估價(jià)該套房屋的價(jià)格為２６００元／平方米～２７００元／平方米。

　　估價(jià)后記：在估價(jià)的過(guò)程中，眼哥感覺(jué)該套房屋除了房齡時(shí)間較長(zhǎng)外，戶型和生活環(huán)境都較好，值得考慮的是該小區(qū)環(huán)境的改造力度非常大，改造后的環(huán)境綠化將有非常大的變化。在電話告訴李女士估價(jià)結(jié)果的同時(shí)，眼哥建議李女士出售房子的時(shí)候，不妨將價(jià)格定在２９００元／平方米左右。

　　估·價(jià)·回·訪

　　上期估的房 好多人來(lái)?yè)?p>

　　７月２１日本報(bào)刊登的羅浮世家陳先生的房屋，當(dāng)時(shí)眼哥估價(jià)在４８００元／平方米～４９００元／平方米，見(jiàn)報(bào)當(dāng)天就有不少讀者打電話給眼哥，對(duì)該套房屋表示出了濃厚的興趣。目前，該套房屋房主陳先生已與購(gòu)主達(dá)成協(xié)議，售價(jià)在４９４０元／平方米。

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