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以房養(yǎng)房需謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資攻略一網(wǎng)打盡
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 781 次
在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下,“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)究竟有多
大呢?
觀點(diǎn)一:做長(zhǎng)線仍可看好
有投資者認(rèn)為,房?jī)r(jià)可能短期會(huì)波動(dòng),但長(zhǎng)遠(yuǎn)看,調(diào)整周期過(guò)后價(jià)格仍將呈剛性,在目前4%通貨膨脹預(yù)期下,只要負(fù)擔(dān)得起,房產(chǎn)仍是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資。他們認(rèn)為,即使利率提高,還貸金額實(shí)際增加并不多,何況現(xiàn)在一年內(nèi)次新房停止轉(zhuǎn)按揭,想出手也不容易,不如繼續(xù)持房出租。還有人表示,現(xiàn)在中介對(duì)房租的評(píng)估就是按一定比例還貸額測(cè)算的,只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差,資金壓力不大,在當(dāng)前租房者眾多的情況下,仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿(mào)公司上班的黃女士說(shuō),趁在職時(shí)養(yǎng)幾套小房型,強(qiáng)迫自己每月還貸,將來(lái)年紀(jì)大了就不怕下崗?fù)诵萘恕?
觀點(diǎn)二:還貸額占比須控制
既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),“以房養(yǎng)房”也不例外。理財(cái)師認(rèn)為,正常情況下,租金收入+家庭其他收入如工資、存款利息等應(yīng)大于還貸額+家庭的正常開(kāi)銷。在家庭收入和正常開(kāi)銷不變的情況下,租金收入越高,還貸金額越低,家庭財(cái)務(wù)就越安全。
由于房貸政策的變化,顯然,“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套30萬(wàn)元的房子為例,目前頭付多為三成,要貸款21萬(wàn)元,20年還清。在等額還款方式下,加息后取下限利率5.51%計(jì)算,每月還貸將增加26.3元,一年就要多支付315元,20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風(fēng)險(xiǎn),銀行放貸時(shí),一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個(gè)比例,一旦家里出現(xiàn)什么意外情況,資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難,造成逾期還貸,則房子就有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。
觀點(diǎn)三:謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)
除了還貸額上升的風(fēng)險(xiǎn),“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。
一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示,房產(chǎn)也有“保鮮期”,要提折舊,房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此,時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍,租金和價(jià)值有下降風(fēng)險(xiǎn)。
此外,房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入??傮w上看,房地產(chǎn)商手里的空置房越多,“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為購(gòu)方市場(chǎng)時(shí),開(kāi)發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租,普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn),而還貸還要繼續(xù)。因此那些購(gòu)購(gòu)多套住宅的投資者,“以房養(yǎng)房”要慎之又慎,避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。
觀點(diǎn)四:謹(jǐn)慎投資不宜“滿倉(cāng)”
綜上所述,“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)主要在于:銀行貸款利率調(diào)整,還貸額上升;房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降;家庭其他收入下降的還貸風(fēng)險(xiǎn)。分析人士認(rèn)為,作為不動(dòng)產(chǎn),畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高,現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見(jiàn)豐富,房產(chǎn)可納入投資組合,但現(xiàn)在“滿倉(cāng)”恐怕不合適。同時(shí)在投資房產(chǎn)時(shí),也要全面評(píng)估率,對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn),應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解,包括是否有穩(wěn)定承租人,周圍市政規(guī)劃等。同時(shí),按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來(lái)源,租金收入不能作為主要還款來(lái)源,并結(jié)合自身收入情況,選擇適宜的還款方式。
“以房養(yǎng)房”的三種方式
出租舊房,購(gòu)置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息,或是支付后不足以維持每月的日常開(kāi)銷,而你卻擁有一套可以出租的空房,且這套房子所處的位置恰好是租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū),那么你就可以考慮采用這個(gè)方案,將原有的住房出租,用所得租金償付銀行貸款來(lái)購(gòu)置新房。
投資購(gòu)房,出租還貸。有些人好不容易購(gòu)了套房,卻要面對(duì)沉重的還貸壓力,雖然手里還有一些存款,但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再回銀行,而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù),心里就不是滋味。在這種情況下,可以再購(gòu)一套房子,用來(lái)投資。如果能找到一套租價(jià)高、大的公寓,就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來(lái)償還兩套房子的貸款本息,這樣不僅解決了日常還貸的壓力,而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問(wèn)題的關(guān)鍵是要判斷準(zhǔn)確。
出售或抵押,購(gòu)新房。如果你手頭有一套住房,但并不滿意,想改善居住條件,可手里又沒(méi)錢,好像一時(shí)半會(huì)兒購(gòu)不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金,就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分,一部分購(gòu)房自住,一部分采用個(gè)辦法用來(lái)投資。如果你賣了舊房卻一時(shí)購(gòu)不到合適的新房自住,就不如把原來(lái)的房產(chǎn)抵押給銀行,用銀行的抵押商業(yè)貸款先購(gòu)房自住,再購(gòu)房投資。這樣,不用花自己的錢,就可以實(shí)現(xiàn)你改善住房,又當(dāng)房東的夢(mèng)想了。
樓市支招
如何計(jì)算以房養(yǎng)房投資收益
對(duì)普通老百姓而言,房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資,理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益,記者通過(guò)相關(guān)人士了解到,計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種:
1.率分析公式:(稅后月均租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)購(gòu)房屋單價(jià)
此種方法是目前地產(chǎn)投資中較常用的,此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系,套用在股市投資上可類比為市盈率,是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端,沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時(shí)間分析公式:投資回收年數(shù)=(頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析,考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素,但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素,可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性,并不是較理想的投資分析工具。
樓市提醒
投資有風(fēng)險(xiǎn)三思而后行
“以租養(yǎng)房”,已經(jīng)成為眾多人輕松購(gòu)房的一條捷徑。不過(guò),人們似乎只看到了好的一面,而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)變故,購(gòu)房者將損失慘重?!耙宰怵B(yǎng)房”不是個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程,這里面的賬要仔細(xì)算清楚,除了每月固定要支付的物業(yè)管理費(fèi)之外,還有銀行貸款利息,這是筆固定的支出,而其收入?yún)s只是相對(duì)固定的。既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn),投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是新房出租會(huì)有一個(gè)“滯留期”,即從正式入住到出租出去,中間會(huì)有一段時(shí)間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”,這就需要你周密考慮如何度過(guò)這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。
隨著申請(qǐng)住房按揭貸款門檻的一降再降,不少投資者都會(huì)產(chǎn)生沖動(dòng)想“以租養(yǎng)房”,做長(zhǎng)線投資,但基于對(duì)市場(chǎng)分析不全面,較終房子租不出去,導(dǎo)致了以租養(yǎng)房的失敗。所以,投資者在瞄準(zhǔn)“以租養(yǎng)房”的投資模式時(shí),應(yīng)對(duì)自己的還貸能力慎重考慮。
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作者介紹
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