出租舊房 購(gòu)置新房

　　如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開(kāi)銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個(gè)方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來(lái)購(gòu)置新房。

　　投資購(gòu)房 出租還貸

　　有些人好不容易購(gòu)了套房，卻要面對(duì)沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再回銀行，而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再購(gòu)一套房子，用來(lái)投資。如果能找到一套租價(jià)高、大的公寓，就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來(lái)償還兩套房子的貸款本息。這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。

　　出售或抵押 購(gòu)新房

　　如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒(méi)錢，一時(shí)半兒購(gòu)不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分購(gòu)房自住，一部分采用個(gè)辦法用來(lái)投資。如果你賣了舊房卻一時(shí)購(gòu)不到合適的新房自住，就不如把原來(lái)的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先購(gòu)房自住，再購(gòu)房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實(shí)現(xiàn)改善住房、又當(dāng)房東的夢(mèng)想了。

　　如何計(jì)算投資收益對(duì)普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益。一般而言，計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下兩種：率分析公式：（稅后月均租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12/購(gòu)購(gòu)房屋單價(jià)。此種方法是目前地產(chǎn)投資中較常用的。此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端，沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　投資回收時(shí)間分析公式：投資回收年數(shù)＝（頭期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金－按揭月供款）×12。這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法適用范圍廣，但也有片面性，并不是較理想的投資分析工具。

　　“以房養(yǎng)房”需謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)

　　還貸額占比須控制

　　既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”也不例外。在正常情況下，租金收入＋家庭其他收入，如工資、存款利息等應(yīng)大于還貸額＋家庭的正常開(kāi)銷。在家庭收入和正常開(kāi)銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財(cái)務(wù)就越安全。

　　謹(jǐn)防物業(yè)貶值風(fēng)險(xiǎn)

　　除了還貸額上升的風(fēng)險(xiǎn)，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。

　　一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計(jì)、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時(shí)代需求的方向發(fā)展。因此，時(shí)間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價(jià)值有下降風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，房產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況也會(huì)影響租金收入。從總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為購(gòu)方市場(chǎng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商將大量拋售和壓價(jià)出租，普通投資者將承擔(dān)房?jī)r(jià)和租金雙下降的風(fēng)險(xiǎn)，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購(gòu)購(gòu)多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時(shí)沖動(dòng)而遭受損失。

　　投資不宜“滿倉(cāng)”

　　作為不動(dòng)產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見(jiàn)豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉(cāng)”恐怕不合適。同時(shí)在投資房產(chǎn)時(shí)，也要全面評(píng)估率，對(duì)以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應(yīng)對(duì)其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時(shí)，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來(lái)源，租金收入不能作為主要還款來(lái)源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。

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