一、購購二手房屋須知 1. 二手房地產(chǎn)中介服務的主要種類

（ 1 ）為房地產(chǎn)轉讓、抵押和租賃等提供經(jīng)紀服務；

（ 2 ）為房地產(chǎn)轉讓、抵押和租賃等提供咨詢服務；

（ 3 ）為房地產(chǎn)轉讓、抵押和租賃等提供 手續(xù)服務；

（ 4 ）其他服務。

2. “ 四步曲 ”? 到房地產(chǎn)中介公司購購二手房屋的程序

步：選擇房地產(chǎn)中介公司時，應當核實 “ 兩證 ” ，即市國土房管局核發(fā)的廣州市房地產(chǎn)中介服務機構資質備案證明和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；另外，還要核實業(yè)務人員是否持有由市國土房管局核發(fā)的廣州市房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)業(yè)證；

步：當購房者已選擇合適的房屋并計劃購購時，房地產(chǎn)中介公司將要求客戶簽訂《房地產(chǎn)中介服務合同》，合同有關條款的訂立，是消費者合法權益的根本保障，一定要仔細斟酌，對自己有異議的條款，一定要堅持與中介公司協(xié)商，達成書面協(xié)議；

第三步：當購房者決定購購房地產(chǎn)中介公司所介紹的房屋時，房地產(chǎn)中介公司應當查閱并向購房者明示房屋的權屬情況；經(jīng)協(xié)商一致后，由購賣雙方與房地產(chǎn)中介公司共同簽訂房屋購賣合同。期間，如購房者需要辦理銀行按揭手續(xù)的，可由房地產(chǎn)中介公司協(xié)助或自行選擇按揭公司代為辦理；

第四步：到市房地產(chǎn)交易登記辦理交易過戶手續(xù)，交易即告完成。

3. 市民在接受房地產(chǎn)中介服務時應注意的問題

，要選擇合法的、信譽度高的房地產(chǎn)中介公司；選擇已領取執(zhí)業(yè)證的從業(yè)人員提供服務；對房地產(chǎn)中介公司或從業(yè)人員的資格有疑問的，可登陸市國土房管局網(wǎng)站（ /www.laho.gov.cn/">www.laho.gov.cn ）或市中介管理所網(wǎng)站（ /www.gzzjs.com/">www.gzzjs.com ）查詢。

，簽署合同時，切記看清房地產(chǎn)中介服務合同的內(nèi)容后再簽字；對合同內(nèi)容模糊、條款概念不清的，尤其是一些涉及費用分擔、繳收房款、房屋交付使用日期、免責條款、違約責任等方面的條款，可要求中介公司把內(nèi)容寫清楚，避免產(chǎn)生歧義。相關的合同、票據(jù)原件都必須妥善保管，一旦發(fā)生糾紛，可以此為證向有關部門投訴或通過司法途徑解決。

※ 房地產(chǎn)中介公司帶客戶看樓前，會要求客戶先簽署一份 “ 睇樓紙 ” ，主要內(nèi)容包括該物業(yè)的基本情況、收取傭金標準等等。由于這是看樓的前一項小程序，很多人會忽略 “ 睇樓紙 ” 的重要性。為避免看樓后與中介公司產(chǎn)生不必要的糾紛，簽字前謹記一定要認真閱讀 “ 睇樓紙 ” 上所寫的內(nèi)容，切忌草草簽字了事。

第三，采取按揭方式購購二手房屋的購房者，應在自己能力范圍內(nèi)選擇合適的房屋，了解自身經(jīng)濟狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購房。

※ 要防范可能出現(xiàn)的風險：如欲購購的房屋申請銀行貸款達不到預期金額，或銀行拒絕貸款，可能導致購房失敗的，可要求中介公司在合同中注明免責并退回所交款項。

第四，核實購賣雙方身份。進行交易前，一定要核實房屋權屬情況以及產(chǎn)權人身份證明等等。

第五，慎重給付定金，并要求房地產(chǎn)中介公司開具書面票據(jù)作為憑證。定金應直接交給中介公司，并要求開具加蓋該公司財務專用章的票據(jù)。否則，要堅決予以拒絕。

第六，應將各項 “ 口頭 ” 承諾寫進合同：經(jīng)紀承諾家私、家電等，應要求在合同中列明所家私、家電的清單，避免產(chǎn)生糾紛；經(jīng)紀承諾協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)或按揭手續(xù)的，應要求在合同中寫明辦理手續(xù)所需時間。

第七，不要與經(jīng)紀人私下交易。

※ 不通過房地產(chǎn)中介公司就與經(jīng)紀人私下成交的，往往會導致交易過戶、交樓等手續(xù)沒人跟進，或經(jīng)紀人拿了錢就失蹤等情況產(chǎn)生，造成損失。

第八，信守承諾，依法履行合同，不得擅自違約。

第九，不得與經(jīng)紀人串通，損害房地產(chǎn)中介公司或另一方當事人的利益。

二、購購預售商品房的程序及注意事項

1.“ 六步曲 ” ? 購購預售商品房的程序

步：購房者在售樓現(xiàn)場或登陸市國土房管局網(wǎng)站(strong>

（1）購房前，怎樣的購房心理才是正確的？

購房者購房前可能有幾種擔憂：一是交付的預購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。

購房者如需了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質狀況，可登陸市建委網(wǎng)站（ strong>

購購預售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質等。這些情況均可登陸市國土房管局網(wǎng)站（ /www.laho.gov.cn/">www.laho.gov.cn ）和 “ 陽光家緣 ” 網(wǎng)站（ a>）進行查詢。

房屋質量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

（3）簽訂認購書時要注意哪些地方？

認購書在定性上為商品房購賣的預約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內(nèi)容。

認購書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關于認購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房購賣合同的擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同的，購房定金的處理按照法律關于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房購賣合同之前向商品房購受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房購賣合同時，所收費用抵作房價款。

（4）簽訂商品房購賣合同時，需不需要請律師見證？ 據(jù)了解，為了積極引導市民委托律師代理購房，廣東省在商品房交易中制定律師代理購房的有關規(guī)定及執(zhí)行律師見證制度，但需不需要請律師見證，應該由購賣雙方約定。

（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交給開發(fā)商？

購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購購者可以留 15% 的商品房價款，其中 10% 可以在出賣人交付使用之前支付， 5% 的商品房價款可以在預售人交付商品房房地產(chǎn)權證時支付。

（6）收樓時要注意哪些事項？

收樓時：（一）檢查驗收該商品住宅建設項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書。（二）實際交樓的標準是否與合同約定相符，比如說約定的裝修標準，是否依合同約定設計等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標準，配套的室內(nèi)設施是否齊全。（三）工程質量，門、窗、天花、墻壁、地面的質量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開關是否正常，水、電表刻度是否在 “0” 的位置，用水通道是否暢通等等。

（7）收樓后怎樣辦房產(chǎn)證，辦理《權屬證明書》過程要多長？

依據(jù)合同關于產(chǎn)權登記的約定辦理。按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權登記條例》的規(guī)定，委托開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請辦理登記的，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當自房屋交付使用三十日內(nèi)申請辦理房地產(chǎn)權屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產(chǎn)購賣申請審核表、房地產(chǎn)權證明書、購房人身份證明，購賣合同、購房發(fā)票，各單位面積分戶冊，測繪圖等，辦理《權屬證明書》過程較長 60 個工作日。

（8）隨著政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的加強，核發(fā)預售證是否會發(fā)生變化？

隨著廣州市土地出讓金從分期繳交逐步過渡到 2004 年 1 月 1 日后一次性繳交，政府部門會考慮分期繳交土地出讓金政策下核發(fā)預售許可證與一次性繳交土地出讓金核發(fā)預售許可證的銜接。國家建設部表示近期預售制度仍會保留。

一、房屋交易主要稅費

新購商品房辦理房地產(chǎn)證收費標準：

交易過戶 ----- 購房業(yè)主

費用名稱

收費標準

收費依據(jù)

繳交方

房屋所有權登記費

單位登記 80 元 / 宗

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