隨著北京市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的逐步開(kāi)放，必將有越來(lái)越多的二手房進(jìn)入

市場(chǎng)，近日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行與北京廣盛律師事務(wù)所聯(lián)手面向全社會(huì)

推出了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，這對(duì)于廣大中低收入家庭而言無(wú)疑是將實(shí)現(xiàn)擁

有住房夢(mèng)的契機(jī)。那么購(gòu)房人將如何獲取銀行貸款呢？

1、農(nóng)行開(kāi)辦二手房按揭貸款的意義

農(nóng)行北京分行開(kāi)辦二手房貸款是為了積極配合國(guó)家有關(guān)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房制度改革的政策，同時(shí)也是為了培育農(nóng)行北京分行新的業(yè)務(wù)

增長(zhǎng)點(diǎn)。所謂二手房貸款是指購(gòu)房人以在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵

押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的

貸款業(yè)務(wù)。

長(zhǎng)期以來(lái)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格居高不下，大量閑置，而價(jià)格

相對(duì)便宜的二手房市場(chǎng)交易卻相對(duì)滯后，有關(guān)政策法規(guī)尚未健全，但二級(jí)市

場(chǎng)的較終開(kāi)放是大勢(shì)所趨，不容置疑的，現(xiàn)在正逐漸加快步伐。農(nóng)行為此適

時(shí)推出了二手房信貸業(yè)務(wù)，一方面可以有力推動(dòng)北京市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的啟

動(dòng)；另一方面可以減輕中低收入家庭的購(gòu)房壓力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而形成一個(gè)

多層次、多方式并存的房地產(chǎn)立體大市場(chǎng)。

2、申請(qǐng)二手房貸款需具備的條件

——年滿18周歲，具有完全民事行為能力的合法居民；

——具有穩(wěn)定的合法收入，有還款付息的能力；

——所購(gòu)商品房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合北京市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)

流通的條件；

——借款人同意以所購(gòu)房屋及其權(quán)益作為抵押物；

——所購(gòu)房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)；

——申請(qǐng)人在農(nóng)行開(kāi)立繳款專(zhuān)用存折，同時(shí)把頭期購(gòu)房款存入該帳戶。

3、申請(qǐng)二手房貸款需提交的資料

——購(gòu)賣(mài)雙方填寫(xiě)的《購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)表》；

——購(gòu)賣(mài)雙方簽定的《購(gòu)房意向書(shū)》；

——購(gòu)房人提交的資料：

a、收入證明（單位收入證明，同時(shí)可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其

他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）

b、身份證和戶口??；

c、身份證；

d、若購(gòu)方為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法定代表人證明書(shū)，

公司章程、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料；

——售房人提交的材料

a、售房人身份證（含共有人）、戶口薄或受委托人公證委托書(shū)和身份證；

b、所售房屋的證明文件；

c、如房屋已出租，須提供租戶同意出售的證明文件；

d、如售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法定代表人

證明書(shū)等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，還須提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)

同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。

4、二手房貸款期限、利率

貸款期限較高可達(dá)15年，利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的同檔次個(gè)人住房

貸款利率，貸款金額較高可達(dá)所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的七成。

5、二手房貸款本金和利息的歸還

二手房貸款采取按月分期還款的辦法，借款人必須在繳款專(zhuān)用帳戶內(nèi)保

持一定的余額，銀行每月在合同約定的還款日從該帳戶上扣劃貸款本息。

借款人可采用遞減法或等額法每月償還貸款本息：

a、遞減法的計(jì)算公式：

貸款本金

每月還款金額—————＋（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率

供款總期數(shù)

b、等額法的計(jì)算公式：

月利率（1＋月利率）供款總期數(shù)

每月還款金額＝———————————————×貸款本金

（1＋月利率）供款總期數(shù)－1

（供款總期數(shù)為上標(biāo)）

其中貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房抵押貸款利率執(zhí)行，一年

一定。

6、二手房貸款的辦理程序

——購(gòu)賣(mài)雙方向銀行提出貸款申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料；

——銀行進(jìn)行貸款審批；

——簽定購(gòu)房抵押貸款合同并辦理公證；

——辦理房產(chǎn)過(guò)戶及房產(chǎn)抵押登記；

——發(fā)放貸款；

——借款人按期還款付息，貸款本息結(jié)清后，注銷(xiāo)抵押登記，解除合同。

對(duì)于普通百姓申請(qǐng)住房貸款，幾乎都會(huì)感到手續(xù)復(fù)雜，約束很多，其實(shí)

這對(duì)于發(fā)放貸款部門(mén)——銀行而言，一切都是必要的，高處長(zhǎng)說(shuō)：“只要申

請(qǐng)貸款人手續(xù)齊全、合法，北京市農(nóng)行將在一周左右工作日內(nèi)實(shí)現(xiàn)所貸款額

的劃撥，這也是向廣大客戶的鄭重承諾，為了更好地方便客戶、節(jié)省時(shí)間、

精力，客戶貸款前期工作可委托北京廣盛律師事務(wù)所全權(quán)負(fù)責(zé)辦理，銀行負(fù)

責(zé)貸款審批和貸款發(fā)放?！北本V盛律師事務(wù)所將為客戶提供以下服務(wù)項(xiàng)目：

a、查案（或查證）：審查交易雙方是否具備交易條件，購(gòu)房人是否獲取

貸款資格；

b、房產(chǎn)評(píng)估，將交易房產(chǎn)提交專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，為貸

款額度提供準(zhǔn)確依據(jù)。如房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)議交易價(jià)出現(xiàn)差異，取

二者中數(shù)額低者×70％為貸款額；

c、法律公證；

d、房屋過(guò)戶手續(xù)；

e、抵押登記；

f、保險(xiǎn)。

北京廣盛律師事務(wù)所受北京市農(nóng)行委托，必將竭誠(chéng)為廣大客戶服務(wù)，在

整個(gè)貸款過(guò)程中，客戶較少出面三次即可。委托服務(wù)，填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表和與

銀行簽定合同。如果客戶需要，該所律師可為客戶上門(mén)服務(wù)。

關(guān)于費(fèi)用，客戶需向律師事務(wù)所提供交易價(jià)7％的金額，包括房產(chǎn)評(píng)估

費(fèi)、合同公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師見(jiàn)證費(fèi)等。

二手房按揭貸款從1998年3月開(kāi)始已由廣州農(nóng)行在廣州市成功運(yùn)行，在

一年多的時(shí)間里，廣州農(nóng)行受理貸款申請(qǐng)1200多筆，發(fā)放貸款900多筆總計(jì)

3億多元人民幣。北京二手房存量150多萬(wàn)套，貸款潛力十分巨大。

（建筑報(bào) 張中義）

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