記者：與普通商品房相比，請(qǐng)問(wèn)為什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的價(jià)格會(huì)便宜很多？

　　秦兵：所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。這種房屋權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬。但鄉(xiāng)一級(jí)政府是無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的。

　　之所以?xún)r(jià)格會(huì)比普通的商品房便宜是因?yàn)椋海麄儾痪邆淦胀ㄉ唐贩磕菢油暾氖掷m(xù)，比如普通商品房的所有人都有房管部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，但是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有，不能證明房屋的所有權(quán)人是自己。，這種房子的成本比較低，因?yàn)樗麄兪褂玫氖寝r(nóng)村集體所有的土地，與普通商品房相比，無(wú)需繳納高昂的土地使用費(fèi)，各方面的成本都比較低。第三，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有契稅、物業(yè)費(fèi)用等相關(guān)的費(fèi)用。

　　記者：購(gòu)購(gòu)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)購(gòu)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同效力如何？該如何處理？

　　秦兵：“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房存在法律風(fēng)險(xiǎn)。這主要表現(xiàn)在：

　　，這種鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保證，因?yàn)闆](méi)有國(guó)家認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；

　　，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)通。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地，不能在市場(chǎng)上自由流通。僅從法律層面上來(lái)看，一旦購(gòu)賣(mài)，合同就會(huì)被認(rèn)定無(wú)效；

　　第三，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房一般都由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)開(kāi)發(fā)，房屋質(zhì)量以及相關(guān)的售后服務(wù)無(wú)法保證；

　　第四，普通商品房開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金受到銀行和有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)管，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金的使用沒(méi)有人進(jìn)行監(jiān)管。這樣容易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交付房屋。

　　城市居民購(gòu)購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房所簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同是無(wú)效的，而與“五證”齊全的開(kāi)發(fā)商所簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同是合法有效的。兩種購(gòu)賣(mài)合同的效力截然相反，法律后果自然也不同：購(gòu)賣(mài)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，合同無(wú)效，一切都返回到房屋交付前的狀態(tài)，就是賣(mài)房的人將錢(qián)還給購(gòu)方，購(gòu)方將房屋還給賣(mài)方。而與“五證”齊全的開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，如果一方違反約定，將按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　因此，我建議大家還是應(yīng)購(gòu)購(gòu)城市的房屋，因?yàn)檫@樣風(fēng)險(xiǎn)比較小，不會(huì)產(chǎn)生不必要的麻煩，較主要是有法律保障。當(dāng)然，如果大家想購(gòu)這種鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也不是不可以，只要你有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的勇氣。

　　記者：若面臨拆遷，請(qǐng)問(wèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房所有者能否獲得補(bǔ)償？

　　秦兵：一般的情況下，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)人面臨拆遷，當(dāng)然有權(quán)利向開(kāi)發(fā)商或者拆遷人獲取補(bǔ)償，只是獲得補(bǔ)償?shù)臄?shù)額要比普通商品房低得多。但是，如果鄉(xiāng)產(chǎn)房所占的土地是禁止建房的，那么就沒(méi)有權(quán)利獲得補(bǔ)償了，因?yàn)檫@屬于違章建房。

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