2005年9月，何先生為了上班方便，通過中介看中了本市花園路的一處房屋。該處房屋的產(chǎn)權(quán)人劉先生倒也爽氣，與何先生面談一次后，雙方直接通過中介簽訂了《上海市房地產(chǎn)購賣合同》，約定該處房屋總價(jià)款為49萬元，何先生于簽訂《房地產(chǎn)購賣合同》當(dāng)日向劉先生支付20萬元購房款；待房屋產(chǎn)權(quán)過戶至何先生名下的七日內(nèi)，何先生再行支付20萬元房款；剩余的9萬元，雙方約定，待劉先生將房屋騰空，戶口遷出后，何先生再以現(xiàn)金方式一次性付清。購房的過程進(jìn)行得相當(dāng)順利，不久何先生就入住了這套心儀的房屋。但令何先生沒有想到的是，入住房屋沒兩個(gè)月，他卻突然收到了法院的傳票，原來是劉先生的父親將兒子和何先生兩人雙雙告上法院，要求確認(rèn)劉先生和何先生之間簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》無效。何先生對此大呼冤枉，明明合法的購賣行為，怎么一陣子又被起訴無效了？劉老先生訴稱這套房屋本來是單位分配給他的使用權(quán)公房，由其承租。2004年，兒子在《職工家庭購購公房協(xié)議書》上偽造了自己和老伴的簽名，將房屋產(chǎn)權(quán)購下并取得了產(chǎn)權(quán)證。劉老先生發(fā)覺后，向兒子提出異議，兒子拿出了《房地產(chǎn)購賣合同》，告訴老人自己已將房子出售給何先生，所得款項(xiàng)已另外購購了曲陽路的一處房屋。老人想想房子已經(jīng)賣了，兒子也另外購了房子，也就算了。但事后老人了解到曲陽路的這套房子是兒子花錢租下來的，老人又氣又怒，以兒子與何先生惡意串通損害其利益為由將兩人雙雙告上法庭，要求確認(rèn)雙方簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》無效?！　?p>

　　判決　　

　　法院對于劉老先生的訴訟請求未予支持?！　?p>

　　律師分析　　

　　本案中劉老先生的遭遇令人同情。但其起訴何先生，并要求確認(rèn)兒子與何先生簽訂的《房地產(chǎn)購賣合同》無效是無道理的。劉老先生雖然主張房屋是自己單位分配所得，自己是合法的同住人。但我們頭先要明確的是，房屋權(quán)利人個(gè)人購購所得的房屋，配偶或者其他親屬與之形成同住事實(shí)的，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障同住人居住的權(quán)益，但同住人并不能因此限制房屋所有權(quán)人對房屋的處分行為。事實(shí)上，劉老先生在得知使用權(quán)的房屋被兒子以自己名義購下后，就應(yīng)該勇敢地拿起法律的武器維護(hù)自己的權(quán)利。本案中，被告何先生簽訂合同時(shí)基于房地產(chǎn)登記的效力相信劉先生有處分權(quán)，在支付相應(yīng)的對價(jià)后，應(yīng)被認(rèn)定為善意第三人，法律保護(hù)善意第三人的這種合法購賣行為。（作者系地產(chǎn)星空法律顧問、上海市申房律師事務(wù)所主任律師 孫洪林 ）

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