固定利率弱化風(fēng)險(xiǎn)

　　一年前，梁女士通過(guò)銀行貸款購(gòu)下一套住房，至今已經(jīng)歷4次加息，房貸利率從較初的6.12％升至7.38％，每個(gè)月比當(dāng)初要多支付近200元利息?！罢漳壳靶蝿?shì)看，加息估計(jì)一時(shí)半會(huì)兒停不下來(lái)，有什么辦法減輕點(diǎn)負(fù)擔(dān)？”梁女士咨詢(xún)銀行工作人員?！澳憧梢試L試一下固定利率房貸的產(chǎn)品。當(dāng)前人民幣處于升息通道，浮動(dòng)的貸款利率每年都可能產(chǎn)生數(shù)次變化，而固定利率房貸可將3年或5年內(nèi)的利率固定在一個(gè)較低水平上。”

　　工作人員給梁女士算了一筆賬：她這筆30萬(wàn)元、期限20年的貸款，按當(dāng)前7.38%利率水平，銀行給予15%的優(yōu)惠，月還款額為2196.81元；如改成固定利率貸款，月還款額為2180.56元，貸款過(guò)程可省下利息1170元。固貸的好處在于，可以讓借款人在一定程度上規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，各家銀行的固貸產(chǎn)品存在差異性，選擇前較好多做比較。

　　公積金貸款優(yōu)勢(shì)凸顯

　　在這一輪加息中，商業(yè)貸款和公積金貸款的利率調(diào)整幅度不一樣。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上利率由4.59%調(diào)整為4.95％。而5年以上的商貸上調(diào)了0.18％。隨著商業(yè)貸款與公積金貸款利率的差距進(jìn)一步拉大，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)也更加凸顯。

　　據(jù)計(jì)算，同樣是一筆30萬(wàn)元、期限20年的貸款，如果按照等額還款法，使用公積金貸款則比商業(yè)貸款月供減少225元，總利息支出減少54052元。市住房公積金管理有關(guān)人士認(rèn)為：“住房公積金提供了低息貸款保障，更加具有政策性、互助性和普遍性，照顧了中低收入群體?！苯衲暌詠?lái)，全市住房公積金的歸集、使用、貸款數(shù)額連攀新高，這一定程度上代表了市民的購(gòu)房趨向。

　　如何還款講究門(mén)道

　　如今，銀行提供了等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減等多種還款方式，但各有利弊。具體來(lái)說(shuō)，等額本息法目前較為普遍，還款人每月還給銀行固定金額，但不適合打算提前還款的人，因?yàn)楸窘饸w還速度相對(duì)較慢，還款總利息較高；等額本金法，前期支付的本金和利息較多，還款初期負(fù)擔(dān)較重，但總利息支出相對(duì)較低；等額遞增法適合目前還款能力較弱，但預(yù)期未來(lái)收入逐步增加的人群；等額遞減則剛好相反。

　　夏先生年初貸款50萬(wàn)元購(gòu)房，期限20年，經(jīng)過(guò)3次加息執(zhí)行新利率后，他月還款將比起初增加127.9元。夏先生籌集了10萬(wàn)元準(zhǔn)備提前還款，理財(cái)師分別設(shè)計(jì)了不同方式，果然差異不小。一是保持每月還款額不變，縮短還款期限，大概需要13年7個(gè)月還清貸款，時(shí)間縮短5年5個(gè)月，利息約190000元；二是保持還款期限不變，減少每月還款額，剩余貸款仍按照29個(gè)月還清，每月需還款2906.6元，利息共計(jì)278066元；三是既減少每月還款額又縮短期限，如選擇月供3327.7元、期限15年的這一方案，利息共計(jì)211444.8元；四是剩余貸款保持總本金不變，把10萬(wàn)元化整為零，分布到每月還款中，假設(shè)剩余貸款還款期限縮短為10年，月還款額從較初的3528.7元增至5479.7元，利息共計(jì)170030元。

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