地段是要素

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場中強(qiáng)調(diào)地段的意義相比，酒店式公寓產(chǎn)品對于地段的要求更加嚴(yán)格。從酒店式公寓的入住客源層面來看，主要為國內(nèi)外商務(wù)人員、管理人員和技術(shù)人員，其并非長期定居，并且具有較高的福利補(bǔ)貼，因此會(huì)考慮選擇酒店式公寓作為其居住場所。

對于這樣的客戶群體而言，便捷是其所關(guān)注的。交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務(wù)便捷等等構(gòu)成了便捷的主旨，而諸如此種種便捷皆取決于項(xiàng)目所處地段。交通便利的黃金商務(wù)地段，外國企業(yè)和外籍、外地員工的聚集流動(dòng)區(qū)域，酒店、商業(yè)和娛樂業(yè)配套發(fā)展成熟的商業(yè)，必將成為酒店式公寓投資者追逐的熱點(diǎn)區(qū)域。

高品質(zhì)是先決條件

正如前述，酒店式公寓的入住者一般是外企、外國機(jī)構(gòu)以及國內(nèi)外地企業(yè)高端管理人員和商務(wù)人員，其一般具有較高層次，經(jīng)常出入于高端居住社區(qū)和酒店，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及產(chǎn)品配置均具有較高要求。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面來看，投資者應(yīng)該避免選擇同一區(qū)域內(nèi)過多雷同的產(chǎn)品形態(tài)，應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，選擇房型布局緊湊靈活，戶內(nèi)消極空間數(shù)量、分?jǐn)偟墓裁娣e少的產(chǎn)品。

從產(chǎn)品配置層面來看，投資者應(yīng)該關(guān)注電梯、空調(diào)以及其他機(jī)電設(shè)備和家具以及裝修材料、裝修設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)問題，如電梯、家具和其他機(jī)電設(shè)備應(yīng)為進(jìn)口品牌，空調(diào)較好是空調(diào)系統(tǒng)，裝修材料以及裝修設(shè)計(jì)均需具有較高國際知名度等，從而才能更好的滿足入住者生活需要及品味需求，一方面確保其較高的出租率，另一方面保持物業(yè)較高的保值價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)其保值增值實(shí)現(xiàn)的較終目標(biāo)。

面積適中是重要因素

從酒店式公寓的發(fā)展歷程來看，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：外銷房轉(zhuǎn)型酒店式公寓、連鎖酒店管理公司公寓、小戶型酒店式公寓。

外銷房轉(zhuǎn)型酒店式公寓面積偏大，從100平方米到250平方米面積不等，連鎖酒店管理公司公寓面積與普通兩房、三房面積相仿，從106平方米到148平方米面積不等；新一代小戶型酒店式公寓則面積與酒店式公寓定位商務(wù)客源則較為吻合，面積在50平方米到70平方米之間，基本適宜一到兩人居住。

從面積大小、市場價(jià)格以及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，外銷房轉(zhuǎn)型以及連鎖酒店管理公司公寓存在著面積過大，總價(jià)較高，客戶定位群體偏小等問題，尤其是其總價(jià)偏高，很難保證率和換手率，而小戶型酒店式公寓則較為靈活，因此投資價(jià)值較高。

品牌是保障因素

從大多數(shù)發(fā)展商的角度來看，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的順利銷售，確?，F(xiàn)金回收是其根本目標(biāo)，對于項(xiàng)目后期運(yùn)作成功與否關(guān)注較少。在項(xiàng)目銷售過程中，可能會(huì)夸大項(xiàng)目投資價(jià)值，達(dá)到提高銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)銷售的目標(biāo)。因此，投資者在選擇投資對象時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對發(fā)展商背景及其操作案例的研究，關(guān)注其是否有完整的協(xié)助購房者出租房屋的租務(wù)計(jì)劃，是否有投入較高、市場細(xì)分的推廣計(jì)劃，要盡量選擇具有較強(qiáng)實(shí)力和品牌知名度的發(fā)展商。

在酒店式公寓的后期運(yùn)營中，酒店物業(yè)管理公司的品牌及其提供服務(wù)則直接影響出租率和出租價(jià)格。投資者應(yīng)該選擇物業(yè)管理是由酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，能提供高品質(zhì)酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的酒店式公寓物業(yè)，如此才能保證穩(wěn)定安全的。

有關(guān)專家指出：酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)的上選。因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對多數(shù)人而言，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)項(xiàng)目所難以比擬的。但是，高端項(xiàng)目占用資金相對較多，回報(bào)周期相對較長，所以更適合中長線投資者。

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