針對越來越多的購房人想從購房中得到額外，精明的開發(fā)商便適時地推出了各種投資型產(chǎn)品。繼前段時間小戶型投資風(fēng)行一時，如今，產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓的不斷推出，再次掀起了投資者的投資高潮，使其成為樓市的一條獨特的風(fēng)景線。

　　無論是產(chǎn)權(quán)式酒店還是酒店式公寓，都以其面積小、總價低、資金回籠快的特點，吸引著眾多投資者的眼球。

　　從本市近日開盤銷售的準(zhǔn)四產(chǎn)權(quán)式酒店———美麗園大酒店的銷售情況來看，投資者大多是年齡在25－50歲左右的中高層收入者。每一個投資者一般會登記2－3套客房，且多以50平方米左右為主。而面積在90平方米左右的套房，則很少有人問津。酒店式公寓的投資者和產(chǎn)權(quán)式酒店投資者情況基本一致，更有將酒店式公寓的一個樓層全部購下作為投資的投資者。

　　此外，在投資方式選擇上，大多購房者選擇銀行按揭，只有為數(shù)不多的購房者選擇一次性付款。由于絕大部分產(chǎn)權(quán)式酒店只要付完頭期款，后續(xù)的按揭支付可以通過經(jīng)營回報收益來解決，投資者幾乎沒有財務(wù)負擔(dān)。而酒店式公寓的頭付也比較低，往往只要總款的30％即可，而且還款年限與一般住宅商業(yè)貸款一樣，可貸到20年或30年。

　　業(yè)內(nèi)人士表示說，投資者要想獲得回報豐厚、收益風(fēng)險控制簡單的小戶型，產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓都是不錯的選擇。兩者作為新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄投資相比，在同等投資預(yù)期的前提下其投資風(fēng)險相對較小。

　　投資者李先生解釋說，產(chǎn)權(quán)式酒店是將客房產(chǎn)權(quán)分割出售給小業(yè)主，小業(yè)主再將客房返租給酒店統(tǒng)一管理，酒店每年給予投資者總房款一定比例的。如果在正規(guī)的操作程序下，投資者和房產(chǎn)商住往可以達到雙贏。

　　也就是說，購購總房價在90萬元、面積46平方米的酒店客房,頭付36萬元之后，前5年每年支出12662.78元，后5年每年支出8162.78元，10年總支出為104127.80元。再扣除10年間每年免費享用15天的費用，即總投資40萬元左右，就可以得到這間房子。

　　同樣，在同一地段，以一套總價在78萬元，面積56平方米左右的酒店式公寓為例，月租金在1100－1300美元，扣除一部分的酒店管理，稅金等費用后，每年凈收入約9萬元，回報率一般可達到10％左右。

　　投資者通常在投資產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓時關(guān)心較多的是投資目標(biāo)的硬件設(shè)施。如是否配置空調(diào)、集中熱水，住戶是否真正享受到酒店的硬件設(shè)施等這些方面。其實，投資這兩個項目的關(guān)鍵是物業(yè)管理水平的高低和是否有充足的租客來源，尤其是境外商務(wù)、旅游客源。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓兩者都是與國際商務(wù)習(xí)慣接軌的高端物業(yè)項目，其主要面對的是境外企業(yè)、跨國公司的駐上海中短期辦事人員。如果聘用知名度高、管理實力強的酒店管理公司進行管理，就可以獲得穩(wěn)定的客源，保證良好的出租率。業(yè)內(nèi)人士表示說，產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓的率，其實就是出租率，只有提高出租率，才能增加率并降低投資風(fēng)險。

　　目前，位于本市延安西路的“莫奈印象”酒店式公寓，所聘請的豪生國際酒店集團公司就是個不錯的例子。據(jù)該集團的章偉信董事長介紹，他們將啟動全球配房分銷系統(tǒng)之一伽利略系統(tǒng)，為該集團所管理的物業(yè)獲得持續(xù)的國際客源提供保證。

　　伽利略系統(tǒng)是全球航空業(yè)的配房分銷系統(tǒng)之一。它連接全球很多家旅游代理商、航空公司、車輛租賃等企業(yè)。無論客戶在哪兒，也不管是商務(wù)需要還是個人旅游，都可以在訂機票的同時，通過這個系統(tǒng)預(yù)定適合自己的房間，這樣既方便了客戶，也為物業(yè)的客源提供了良好的保障。當(dāng)然，一般酒店的訂房量大多來自具有穩(wěn)定客源的旅行社，網(wǎng)絡(luò)訂房只是其中之一。

　　盡管產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓都有其不錯的回報。但兩者畢竟不是面向大眾的普通住宅產(chǎn)品。既然是投資方式，就不可避免具有風(fēng)險，投資時需格外謹(jǐn)慎。

　　對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，雖然產(chǎn)權(quán)屬于每個投資者，但是產(chǎn)權(quán)擁有者很難把握它的率，因為他的項目特性決定必須是聘請或委托專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營管理，不是由自己來控制這一市場層面的盈虧。也就是說，率的高低和風(fēng)險的大小取決于酒店將來的經(jīng)營狀況，而不僅僅是取決于開發(fā)商的承諾。某些開發(fā)商承諾的10－30％的高額、固定的回報可能是精心設(shè)置的陷阱。酒店經(jīng)營利潤的計算大多是按80－100％的入住率樂觀估計的。如果達不到這個入住率，經(jīng)營效益就實現(xiàn)不了，一旦出現(xiàn)經(jīng)營虧損根本沒有利潤可分，投資者便被“套牢”。對于有意購購產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者來說，要理性地評估未來收益，不要迷信開發(fā)商關(guān)于率的吹噓。

　　而對酒店式公寓而言，理論上講，投資者擁有房子的產(chǎn)權(quán)，即成為公寓的小業(yè)主。兩年后這些小業(yè)主可以成立自己的業(yè)主委員會，業(yè)主委員會可以代表小業(yè)主，對開發(fā)商原先聘請的酒店管理公司進行監(jiān)督，并反映小業(yè)主合理的意見。一旦酒店管理公司簽訂的合同到期、或是經(jīng)營出現(xiàn)虧損等問題時，業(yè)主們可以通過投票決定是否繼續(xù)聘用原有的酒店管理公司。但是，有些酒店式公寓在銷售時，開發(fā)商會要求購房者簽訂一份在幾年內(nèi)不得享有自住權(quán)、使用權(quán)的合同。因此，專家提醒投資者，在投資這樣的物業(yè)時，不要被商家極力的推薦所左右，一定要保持清醒的頭腦，理性地選擇投資項目。

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