——編者

　　1．農(nóng)村自家蓋的房子是否需要辦理房產(chǎn)證？如何辦理？

　　答：目前我國房屋產(chǎn)權(quán)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》只是城市、城鎮(zhèn)的房屋，對農(nóng)民集體土地上的修建的房屋都沒有發(fā)產(chǎn)權(quán)證，主要原因是農(nóng)民集體所有的土地，而城市城鎮(zhèn)的土地都屬于國有出讓土地，其土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓。而集體土地則不得出讓轉(zhuǎn)讓。目前《物權(quán)法》還沒有允許集體土地有償出讓和轉(zhuǎn)讓。必要時，由政府依法征收集體土地，通過對農(nóng)民集體經(jīng)濟組織安置補償之后，轉(zhuǎn)為國有土地。

　　2．開發(fā)商車庫已經(jīng)賣出去了，如何維護業(yè)主權(quán)益？

　　答 ：車庫的權(quán)屬問題目前還是眾所紛紜的敏感話題。《物權(quán)法》對于地下車庫，特別是對于沒有產(chǎn)權(quán)只有使用權(quán)的車庫，法律沒有明確，所以全國各地的地下車庫車位的產(chǎn)權(quán)糾紛尚無明確的法律界定。要等到《物權(quán)法》相關(guān)的條例、細則和司法解釋發(fā)布之后，看是否有對地下車庫權(quán)屬的明確界定。但是，我個人認為，現(xiàn)有的法律法規(guī)、部門規(guī)章對地下車庫車位已有許多相關(guān)的規(guī)定，業(yè)主的理由應該是很充分的，業(yè)主可以對小區(qū)地下車庫主張權(quán)利，要求開發(fā)商退款，返還車庫車位，這是維護業(yè)主的利益。

　　3．房子還未建好，但房主把房子轉(zhuǎn)讓給其他人，房產(chǎn)證如何辦理？

　　答：私下轉(zhuǎn)讓預售商品房，不產(chǎn)生法律效力。你可以請開發(fā)商協(xié)助辦理。

　　4．唐先生自1993年繼承父親的單位房，房產(chǎn)證相關(guān)證件都已經(jīng)辦理，2001年整修后對住在房子里的兩戶人家收取房租，現(xiàn)在，唐先生不想把房子租給這兩戶人家，但因租戶年紀很大，一直沒有搬出。請問《物權(quán)法》中關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)定？

　　答：你可以憑你手中的房產(chǎn)證要求租戶退房，要么簽訂租賃合同，再不行的話可以向法院起訴。

　　5．王先生房產(chǎn)證上門市樓層為3層，但事實是只有6層，房產(chǎn)證內(nèi)容與現(xiàn)實不符合？該如何處理？

　　答 ：屬于違章加層，非法加層，可向規(guī)劃、城管部門舉報。

　　7．房屋拆遷是否按房產(chǎn)證上的面積補償？

　　答：產(chǎn)權(quán)面積是補償?shù)囊罁?jù)。

　　8．朱先生1991年購房未辦理房產(chǎn)證的過戶，92年賣主突然去世，房產(chǎn)證件至今未辦理，朱先生該如何維護自己的合法權(quán)益？

　　答： 朱先生的問題很難辦，除非賣主的繼承人承認事實并補辦手續(xù)才能辦理過戶。

　　9．有一項目征地影響了戶主住房，項目護坡離住戶只有4米遠，對于這種情況該如何運用《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容來維護自己的合法權(quán)益？

　　答：這里所說的影響，是否影響戶主的通行、排水、通風采光。如事實成立，你可以違反相鄰權(quán)為由起訴項目開發(fā)商。

　　10．瀏陽一位陽先生家的房子去年被征收，房款收下了。征收時簽字的是其弟弟，但房產(chǎn)證上的戶主名字是其母親，現(xiàn)在陽先生不想房子被征收，如何辦？

　　答：征收通常是政府行為，你弟弟代母親簽字，你母親收下了房款，這就是你母親當時同意征收，現(xiàn)在不能反悔。

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